我國個人房屋房地產稅稅制要素改革問題研究

徐水泉

[摘 要] 房地產稅作為我國地方稅體系中的重要稅種，在增加地方財政收入、引導居民消費和調節收入分配方面發揮著不可替代的作用。隨著市場經濟的不斷發展和完善，推進房地產稅改革迫在眉睫。我國個人房屋房地產稅稅制要素存在征稅對象包含范圍過窄、稅率設計有失公平、計稅依據未能與時俱進和征稅環節設計存在漏洞等主要問題，改革應當遵循財權與事權統一、“稅基從寬、稅制從簡、稅率從低”和“穩房價、穩地價”等原則，并提出擴大房地產稅的征稅對象、設計因地制宜的累計稅率、設計與時俱進的計稅依據、科學設定稅收優惠政策范圍等改革建議。

[關鍵詞] 個人房屋;房地產稅;稅制要素;改革

[中圖分類號] F270[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）02-0150-02

一、引言

我國目前施行的與房地產相關的主要稅種可以劃分為財產稅類，其征稅對象主要為房屋的產權所有人。雖然在我國的整個稅制體系中所占份額不大，但是隨著我國房地產市場的快速發展和動蕩不斷，以及居民收入水平的大幅度提升，房屋不僅僅成為人們的必需品，而是投資品，導致房價不斷上漲。為調控房地產市場秩序，自2011年以來在上海和重慶進行房地產稅改革試點，成效可觀。2016年習近平總書記指出：“房子是用來住的，而不是用來炒的”，在全國范圍引起強烈呼聲，對個人房屋征收房地產稅的呼聲越來越高，改革勢在必行。本文基于我國個人房屋房地產稅相關稅制要素存在的主要問題，提出應當遵循的原則和改革對此，對完善我國房地產稅相關研究和加快改革進程具有一定的意義。

二、我國個人房屋房地產稅稅制要素存在的主要問題

（一）征稅對象包含范圍過窄

我國以房地產相關的稅種主要有房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等小稅種，而這些稅種的征稅對象僅在城市、縣城、建制鎮和工礦區，而且必須是經營性房地產。然而個人的住房和農村集體用房產并不在征收房地產稅之列。

目前，房地產稅急需解決的重要問題在于個人住房房產不在征收房地產稅之列，住宅性住房未納入征稅范圍是房地產稅的重大漏洞，這既不利于充分發揮稅收引導消費的積極作用，也有失社會公平。在當今房價瘋狂上漲的大環境下，如果能在總體稅負可控范圍內對高級住宅和持有多套住房的個人征收住宅型房地產稅，必將能夠有效引導社會消費，也能在一定程度上打擊炒房者的投機行為，穩定房價。

另一方面，我國僅對在城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性住房征收房地產稅也不太科學合理和公平，隨著我國城鄉一體化的快速發展和新型城鎮化步伐的加快，城鄉交界越來越模糊，有很大一部分農村住房用于店面房、出租房等經營性用房，而非單純居住，加上農村圈地造房、開設工廠等現象較為普遍。依然將農村房地產排除在征稅范圍之外顯然不合理，不僅會造成國家稅收流失，還會產生濫用農業用地的現象。

（二）稅率設計有失公平

針對我國房地產相關的稅種，在稅率的設計上明顯有失公平。比如目前正在實施的房產稅，在稅率設計上包括12%和1.2%兩種，分別對房產租金收入和房產余值征收房產稅，但是不難發現，兩者之間的稅率從數字上看相差十倍。稅率的高低標志著課稅的深度，是稅收負擔的重要體現，對房產租金與房產余額的課稅稅率既然相差十倍，明顯對房屋出租的房產極為不公平，例如某人將自己房屋出租，一月租金1000元，則房產稅就高達120元，稅負率明顯過大。另外，從全國范圍來看，我國的房產稅稅率1.2%和12%是在全國范圍內適用，沒有結合各個地域、省份的社會、經濟等差異。沒有因地制宜地合理設計不同的房產稅稅率會導致地方政府的稅收自由權缺失。再者，與世界上典型國家房地產稅起征稅率（2.5%～3.8%）相比，我國房地產稅的起征稅率明顯偏低，如2011年滬渝兩地試點僅低于1%。

（三）計稅依據未能與時俱進

我國目前房地產相關稅種計稅依據基本未有變動，改革進程遲緩。例如我國房產稅，自開征近30年來，始終采取的是從租計征和從價計征兩種征收模式。從租計征的計稅依據為房屋的租金收入，實際操作難度較大，如“陰陽合同”的存在使得實際租金很難把握，加之各區域之間租金市場的差異性、租金收入的多樣性和價值的難以測算性等，使得從租計征的計稅依據很難準確計算。再從從價計征看，其計稅依據為房屋原值的余額，但是房地產價值會隨著經濟社會發展而不斷變化，由于通貨膨脹等因素的存在，房地產價值基本處于上升的狀態，用30年前的房地產價值和現在的房地產價值絕對沒有可比性，但是其稅率依然是1.2%，而且根本沒有考慮區域的不同而稅率有所不同。

（四）征稅環節設計存在漏洞

我國房地產相關稅種征稅環節的比較如圖1所示。從圖中可以看出我國房地產稅在征稅環節的設計上存在著一定的不合理性，總體表現為重銷售流轉環節征稅，而輕保有持有環節征稅。其中銷售流轉環節涉及8個稅種，所占比重較大，稅種龐雜，據相關部門統計，土地增值稅就高達28%～62%。而在保有持有環節僅有兩個稅種，且所占比重很低，這種輕保有環節而重銷售環節的征管模式已經不能適應新時代新經濟的發展，會造成富人有房不住，窮人無房可住的社會亂象，因此對個人擁有住房房產征收房地產稅已刻不容緩。

三、我國個人房屋房地產稅改革應當遵循的原則

（一）遵循財權與事權相統一的原則

房地產稅是地方稅種，我國國土面積較大，幅員遼闊，各個省份、地區間經濟發展情況不盡相同，如果全國實行一樣的房地產稅稅制則會陷入“一刀切”的局面，不能體現出各地區間的差異，所以應該由中央政府制定統一的房地產稅法，由各地方政府掌握一定的立法權。政府可以根據本地區經濟發展情況來制定稅率、稅收優惠政策等，因地制宜。房地產屬于不動產，本身有著較好的穩定性，所以，加大地方政府房地產稅立法的自主權可以更好的解決本地區實際問題。

（二）遵循“稅基從寬、稅制從簡、稅率從低”的原則

我國政府在第十六屆三中全會上強調了“寬稅基、簡稅制、低稅率、嚴征管”的稅收原則，所以，政府在進行房地產稅改革時要盡可能的拓寬稅基，擴大征管對象，把城鎮住宅以及農村用房也納入到征管的范圍內，這樣有益于增大房地產稅的覆蓋面，為日后調控工作打好基礎，既能穩定當地房地產市場，打擊投機行為，又能增加地方財政收入。實行房地產稅要簡化現行的稅制結構，改變疊加征稅的現象，把土地出讓金與房地產稅進行合并，簡化征收流程和手續，積極促進征收工作進行。在房地產稅改革初期要保證稅率合理，盡可能的降低稅率，以免加大納稅人的負擔，引起社會矛盾，增加征收工作的難度。征收房地產稅任重道遠，要循序漸進的推進其改革，切忌盲目。

（三）遵循“穩房價、穩地價”功能原則

房地產是不動產，有一定的保值、增值的功能，這就導致了很多人把房產當做投資項目，并且確實有一部分人從中獲利，引發了百姓投資房產的極大熱情，甚至連農民也開始在城鄉交界處炒房，這使得供需不平衡，房價居高不下，為那些有剛需的百姓帶來了不小的困擾，引發了一定的社會問題，所以房地產稅的改革也要解決好這一問題，能為狂熱的房地產市場降降溫，使房地產價格趨于穩定、合理。房地產稅的征收能夠加大炒房者的成本，壓縮他們的利潤空間，這機會使得一部分炒房者自動釋放自己手中的房產資源，讓有剛需的百姓能買得起主房。房地產稅改革不能一蹴而就，它所帶來的影響也有一個緩慢的呈現過程，初期只能是為炒房者提供一個警示的信號，打壓他們的炒房信心。

四、我國個人房屋房地產稅稅制要素改革的建議

（一）擴大房地產稅的征稅對象

在國外，居民要對其住宅型住房繳納房地產稅，征收稅金會用于所在地區的公共服務建設，提供當地居民的生活幸福指數。我國的房地產稅征收范圍也應盡可能的擴大，加大征稅范圍，這樣才能更好的支持當地政府對公共服務的投入。房地產稅的征收對象應該包含以下范圍：性質上分為增量房以及存量房，具體包含：普通商品房、農村自建房、高檔公寓別墅、經濟適用房、單位集體房等，盡可能的加大征稅范圍能夠更好的發揮房產稅的作用。在房產稅征收過程中要逐漸將農村地區的住房也納入征收范圍，但是在征收時一定要考慮到農民的實際情況，考慮到他們的收入情況，不要加大農民的生活負擔，對農民進行相應的稅收優惠政策。

（二）設計因地制宜的累計稅率

我國國土面積較大，幅員遼闊，每個省份、地區的經濟發展情況都不同，有發達地區也有欠發達地區，所以在房地產稅稅率的選擇上一定要結合當地的實際情況，充分考慮當地百姓的生活情況和納稅能力，實施差異化稅率。具體的稅率可由中央政府通過充分調研和計算來制定，同時給出稅率浮動的區間范圍，由各地方政府根據自身實際情況來選取。除了各地區的差異外，還應考慮不同類型的房產、不同的納稅群體，中央政府應該給地方政府充分的自主選擇權。

（三）設計與時俱進的計稅依據

以房地產評估價值為計稅依據是科學、合理的，只有這樣才能夠滿足房產稅實施的需求，能夠充分的體現稅收的公平性。如果一處房產處于城市中較優越的地理位置，能夠更好、更便捷的享受到政府投入的公共服務，使當地居民有更好、更成熟的配套設施，那么這些居民就應該繳納更多稅款，以體現稅收的公平性。當地政府也應該使用這部分稅款用于落后地區的建設，這樣也能更好的促進社會平衡發展。對于房地產評估的維度應該是全面的，例如房屋所處地段、周邊基礎設施、地價、樓層高度等。用房地產的評估價作為稅基，可以起到平抑房價增長過快的作用，讓炒房者了解國家對于房地產的態度，同時也能讓納稅人更加清楚稅款征收制度，提高征稅透明度。

（四）科學設定稅收優惠政策范圍

因為房地產稅影響面非常大，所以對于其稅收優惠政策要把握好以下三點：一是稅收優惠對象的選擇，不應該對那些提供公共服務的房產進行征收，以免加大享受公共服務人員的成本，例如學校、醫院、政府、部隊、名勝古跡等;二是稅基的優惠，主要是考慮房產所在的省份地區的實際情況，考慮發達城市和欠發達城市，城市與農村之間的差別征稅問題;三是特殊人群優惠，在納稅人的選擇上要充分考慮孤寡老人、殘疾人、軍烈家屬、低保戶等人群的實際情況，以免增加他們的生活負擔。

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[責任編輯：潘洪志]