房地產項目設計階段工程造價的控制探討

付永峰

摘 要 設計階段在房地產開發的全生命周期項目管理中發揮著重要的作用。設計質量直接影響項目的實施，對總投資也造成一定的影響?；诖?，本文首先對房地產項目設計階段的工程造價控制進行了簡單地概述，然后對設計階段造價控制存在的問題進行探討，最后對建設單位在設計階段造價控制的方案和策略進行了重點介紹。

關鍵詞 房地產;設計;工程造價;控制

引言

房地產開發建設是一個周期漫長的生產過程，建設單位在項目管理中往往把主要的精力放在施工階段，投入大量時間精力對承包價格、期間計量、變更簽證、工程結算等進行管控，盡管對工程造價的控制也有效果，但在整個項目的全過程造價控制中顯得被動。本篇文章主要對房地產項目設計階段成本管控中常見的問題以及控制策略進行探討。

1概述

房地產開發企業如果要做好開發項目的全過程成本管理，那么一定要重視并做好設計階段的各項成本管控工作。相關統計顯示，設計成本一般僅占成本的5%～10%，設計成果卻決定項目總成本的75%以上，可見設計階段對房地產項目的影響之大。所以，只有發揮各個方面的積極作用，工程人員與造價人員緊密配合，設計階段從經濟技術指標、安全系數、設備材料性價比等多方面進行管理，才能保證項目整體的合理性和經濟性[1]。

2房地產建設項目在設計階段工程造價中的問題探討

2.1 房地產企業不合理壓縮設計周期

伴隨著房地產市場競爭越來越激烈，許多甲方為了保證開發進度而不合理壓縮設計周期，設計人員為了按期完成設計任務，容易在裝飾、水暖電安裝、附屬等工程存在設計深度不足的問題，從而導致施工中非主體工程的變更簽證大量發生。單個變更也許對工程的進度、質量、造價的影響并不大，但積少成多，每一項變更簽證的審批簽發和實施都會消耗時間，在工程結算階段也會因此發生扯皮和索賠，影響整體進度。

2.2 設計費用計費不足

開發商嚴格控制設計成本，設計單位經常以低價中標。設計單位只能減少人員投入，縮短設計時間來保證企業利潤。設計人員工作任務重，成本管控的主動性往往比較低。

2.3 缺乏造價控制意識

在很多的房地產項目中，設計師往往認為只要按照設計任務書的要求完成設計出圖紙，至于造價控制問題都是造價人員的事情。而造價人員認為，只要設計圖紙完成后，根據圖紙和相關的定額、規范、取費標準等編制預算就行，或者主觀上認為設計師已對方案進行了必要的論證和調整，沒必要或沒能力做進一步的分析和論證。各行其是，工程和經濟這一有機整體形成兩個孤立的過程，有效的工程造價控制難以實現[2]。

3房地產設計階段造價控制方案

3.1 編制過程設計概算

在房地產項目設計預算中，結合項目的總投資比較設計圖紙，對項目設計的所有文件和成本進行統一分析，以達到成本控制的目的，重點進行以下工作：

首先，要對房地產項目的功能進行詳細的分析。在設計初期，應根據調查結果以及價值工程的理論和方法，合理評估房地產項目，使設計人員更加接近工程的實際特點和要求，從而在合理控制成本的基礎上，確保房地產項目功能的實現。

其次，在個性化設計過程中，應按照相關的標準和利益最大化對設計的方案進行優化設計。只有按照設計的標準，甲方才能抓住設計質量控制的時機，為后期的工程施工創造更有利的條件，實現進程加快、成本降低、造價合理的目的。

3.2 編制施工圖預算

編制施工圖預算是一個不可或缺分關鍵部分，是競爭者的投標報價和甲方的評標提供合理的依據。對于某些不是通過招標確定的過程，施工圖和預算為確定合同金額提供合理的依據。

在編制施工圖預算時，應根據相關的規范、標準，合理套用預算定額，人、材、機價格采用當地造價部門發布的信息指導價，合理取費，避免缺項漏項，保證施工圖預算的準確性和合理性。

4房地產項目設計階段甲方造價控制的策略探討

4.1 引入設計監理機制

在我國項目管理中，施工監理機制已被廣泛使用，而在設計階段則很少涉及監理人員。在工程設計階段引入監理機制，為甲方的管理提供幫助，防止設計階段出現錯誤或缺陷，提高工程設計效率。

4.2 委托專業團隊進行全過程工程咨詢

目前，工程咨詢業務以前期決策階段的咨詢和施工階段的工程造價咨詢居多，委托專業咨詢團隊進行全過程工程咨詢的較少。房地產開發項目從決策到實施再到銷售，管理水平高低取決于房產企業的規模和經驗，對于非專業房產企業和小型房產企業而言，引進全過程工程咨詢，在設計階段，咨詢團隊可以參與方案設計的調查和論證，為甲方準確且高效率的決策提供咨詢意見和幫助，提高項目設計階段管理的整體水平。

4.3 采用新技術加快設計工作信息交流

在房地產項目的設計工作中，花費成本和時間較高的情況多數是因為圖紙來回地修改，這不僅浪費了設計人員的時間和精力，同時也增加了甲方的成本。面對這種情況，設計單位需要加強與甲方的溝通，并使用先進的網絡平臺，提高與甲方溝通的效率和效果，使得設計圖紙的返工率達到最低。比如說，使用BIM技術，3D可視化模型能讓甲方更直觀地看到設計效果并發表意見，從而減少了設計人員反復解釋的時間成本。另外，設計工作還可以在相關的網絡交互平臺上進行，設計人員將設計成果在第一時間發送到指定的平臺上，使甲方能夠及時地掌握設計進程，并針對出現的問題在第一是時間給出修改建議，保證信息交流暢通高效。

4.4 建立激勵機制

在傳統模式中，通常根據項目的總投資計取設計費用，甲方在合同要求的日期內獲得設計成果，并將設計費用支付給相關的設計單位。但是就設計質量而言，與設計者的經濟責任無關。為了更好地控制設計成果的質量，甲方在保證設計周期和計費合理的前提下，在合同中建立激勵機制，從而加強設計單位在成本控制中的主動性和積極性。

5結束語

伴隨著中國經濟建設的飛速發展，房地產項目遍地開花，大型房地產企業開始把科學的項目管理理念和成本管理結合起來。通過本篇文章的介紹，希望能夠讓更多的甲方以及設計單位認識到在房地產項目的設計階段工程造價控制的重要性，文中的一些思考能對房地產項目管理者有所啟發，也希望能對今后的行業發展做出一點貢獻。

參考文獻

[1] 溫周平.房地產開發設計階段的工程造價控制分析[J].居舍，2019，（30）：130.

[2] 袁永青.房地產工程項目實施階段工程造價的有效控制[J].住宅與房地產，2018，（33）：23.