我國新收入準則對房地產企業的影響

摘要：我國2017年頒布的新收入準則完善了舊收入準則，收入確認的模式也發生了相應變化，這一改變對國內各行各業都產生了較大影響。本文從收入準則的發展入手，對比了新舊收入準則并對新收入準則進行了評價，同時通過新收入準則在房地產企業中的具體應用結果引出新收入準則對房地產企業的影響，最后提出應對措施。

關鍵詞：新收入準則;房地產企業;影響

中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）04-0116-03

一、引言

收入是會計六大要素的組成部分之一，它直接影響著企業的盈利能力、營運能力、發展能力以及績效指標等，在企業中起著至關重要的作用。隨著我國市場經濟的不斷發展，各個行業業務模式的日益復雜，舊收入準則已不能滿足企業發展的需要。在2014年5月28日，IASB和FASB聯合發布了《國際財務報告準則第15號——與客戶之間的合同產生的收入》（IFRS15），為與國際會計準則保持趨同，并有效應對國內企業對收入準則改革的需求，我國財政部于2017年7月對現行收入準則進行了修訂，將《企業會計準則第15號——建造合同》和《企業會計準則第14號——收入》合并為一項《企業會計準則第14號——收入》（即新收入準則）。本文主要通過對新收入準則的解讀來分析其對房地產企業帶來的影響。

二、收入準則的發展及對比

1.收入準則的修訂歷程

我國收入準則的修訂具體如下：從1998年發布的《企業會計準則——收入》（針對的收入形式：銷售商品、提供勞務、他人使用本企業資產）、《企業會計準則——建造合同》（針對的收入形式：建造承包商建造工程合同）到2006年發布的《企業會計準則第14號——收入》（針對的收入形式：銷售商品、提供勞務、讓渡資產使用權）、《企業會計準則第15號——建造合同》（針對的收入形式：建造承包商建造工程合同），再到2017年發布的《企業會計準則第14號——收入》（強調合同收入，不再區分商品、勞務、讓渡使用權以及建造合同等形式）。

可以看出，隨著我國對外開放步伐的推進和跨國交易的頻繁，為了更好促進國內外企業間的會計信息交流，并且保持國際趨同，我國對收入準則在不斷地進行修訂。

2.新舊收入準則的對比

由于舊收入準則對部分事項的規定不夠明確，而新收入準則就舊收入準則中的不足做出了一些修改，具體對比見下表。

新收入準則統一了收入確認模型，提高了各行業內信息的可比性，同時新收入準則確定了一些新興產業以及特殊交易的收入確認方式，進一步改善了收入體系。

3.對新收入準則的評價

（1）積極意義。新收入準則將之前的《企業會計準則第14號——收入》和《企業會計準則第15號——建造合同》合并，形成了統一的收入確認模型，提高了行業間的信息可比性;新收入準則規定收入確認以合同為基礎，有助于各企業強化合同意識。同時，我國新收入準則與國際收入準則的趨同使得國外投資者能夠通過財務報表直觀了解該企業的真實情況，利于促進各國企業的經濟交流。

（2）消極意義。新收入準則下的收入確認模型不能保證適用于各個行業;以合同為基礎進行收入確認可能導致相關工作人員的工作量上升，降低工作效率;收入時點的確認較大程度上依賴于會計人員職業判斷，這為盈余管理提供了機會;在企業自身財務核算能力不足、企業各部門間合作不充分的情況下，新收入準則的實施可能會對企業財務報表的準確性造成影響。

三、新收入準則對房地產企業的影響

1.房地產收入確認概況

在舊收入準則下，房地產企業的收入確認集中在某一時點（竣工驗收時確認、實際交付時確認、產權轉移時確認）。收入確認時點的可選擇性導致行業內信息的可比性降低。同時收入確認的集中在一定程度上會導致房地產企業各期營業收入起伏波動大，現金流量和營業收入不匹配的現象發生。

在新收入準則下，房地產企業的收入確認分為兩種模式：在某一時點確認收入或者在一段時間內確認收入。新收入準則對屬于一段時間內履行履約義務的情況做出了明確的規定，只需滿足以下三個標準的其中一個即可。

（1）客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益。

（2）客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品。

（3）企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。

2.新收入準則對房地產企業的影響

（1）收入確認可能提前。在舊收入準則下，房地產企業現房銷售業務和期房銷售業務都是集中在某一時點（實際交付時、竣工結算時、產權轉移時）確認收入。而在新收入準則下，房地產企業的收入確認將發生變化。對于現房銷售業務，其收入依舊在某一時點進行確認;但是對于期房銷售業務，就需要結合其所屬司法管轄區的法律，評估合同條款中企業的履約義務是否符合在一段時間內確認收入。若符合在一段時間內確認收入的條件，那么房地產期房銷售收入的確認時點會較舊收入準則下收入確認的時點早。

（2）對信息披露的影響。新收入準則關于報表的列報與披露有更廣泛的要求。例如：合同資產和合同負債的列報，將無條件的收款權列為應收賬款，披露合同信息，披露尚未完成的履約義務，披露重大判斷的依據，等等。

企業在報表中披露更多的信息由利于投資者對企業收入的相關信息進行深入了解，幫助其提高決策的有用性和準確性。但同時披露過多的信息，可能導致泄露企業機密，對企業的生產經營造成不利影響。

（3）對合同管理的影響。新收入準則強調“基于客戶合同確認收入”，可見合同對于收入確認的重要性。在房地產企業中，銷售合同的數量較多，銷售合同的相關條款制定也會直接影響到企業收入的確認。所以在新收入準則的實施前，企業的法務部門、銷售部門、財務部門需要協同合作，根據其所屬司法轄區的法律規范和現有的商業慣例梳理原合同中的關鍵性條款，對原有合同條款在新收入準則下存在爭議和不妥的地方進行調整。

（4）對IT系統的影響。在新收入準則下，房地產企業收入確認時點、收入確認金額以及企業所需承擔的稅負等都會發生較大的改變，這在一定程度上就要求企業更新信息系統。同時，由于新收入準則要求企業在采用新收入準則的首年要對該年年初留存收益等科目進行追溯調整，此時企業可能需要獲取更多的數據，也就是說主體可能需要提前引入新的系統和流程，并可能在過渡期內同時使用新舊系統并保持平行記錄。

3.新收入準則對融創的影響

融創中國控股有限公司是香港聯交所上市企業。作為我國的領先房地產發展商之一，專業從事住宅及商業地產綜合開發。融創在2017年的年報中指出，集團于2017年1月1日起提早采納了香港財務報告準則第15號。通過融創往年的財務報表不難看出，以往公司房地產開發業務均是在某一時點確認收入，但是，在采用新收入準則之后，融創房地產開發業務的收入確認方式發生了較大變化。

根據2017年年終報表，從2017年開始，融創的收入分為在某一時點確認和在一段時間內確認。在2017年中，在某一時點確認的有490.40億元，在一段時間內確認135.29億元，這也就意味著融創在2017年度提前確認收入135.29億元，占營業收入21.62%。收入的提前確認會導致一定的成本費用提前確認，但是從整體來看，融創2017年的凈利潤增加了15.58億元，較2016年增長了15.42%。

同時在采納HKFRS15后，融創新披露了合同資產和合同負債，與此同時預收客戶款項變成了0。

四、應對措施

1.企業應加強企財務管理人員的業務水平

在新收入準則已經頒布并實施的情況下，企業財務人員擁有的知識體系已經相對落后，企業應對財務管理者進行系統的培訓，保證其對新收入準則有充分的了解，同時還要提升他們的職業道德，防止違法行為的發生。

2.優化企業內財務系統

參照新收入準則與舊收入準則的不同之處，及時對企業內部的財務系統進行更新，及時補充調整相關信息，從而使財務信息的準確定性得到提升。適時調整合同條款，提前規避部分收入風險。

3.監管部門完善懲治制度

在收入時點的確認中較多依賴會計人員的職業判斷，導致在收入確認過程中主觀意識較重，從而為企業本次財務報表盈余管理提供了發揮空間，對企業的發展產生不利影響。相關部門應加大監管力度，堅決杜絕此類現象的發生，同時也建立并不斷改善相關法律法規，為企業發展營造良好環境。

4.引起企業對合同風險管理的重視

新收入準則中的收入確認是以合同為基礎的，再通過五步法模型進一步實現。合同貫穿于整個過程之中，足以彰顯合同的重要性。因此，企業必須選擇、培養一些業務能力較強的人員來處理合同。并且由于房地產行業性質特殊，經常需要簽訂銷售合同，這之中潛在的風險也隨之增多，所以企業必須嚴格制定銷售合同，規范合同中的條款，與對方明確雙方在合同中權力和義務，以保證合作順利進行。

五、總結

本文首先梳理了收入準則的發展歷程，對比了新舊收入準則，并對新收入準則進行了初步評價。緊接著闡述了新收入準則對房地產企業的影響，指明新收入準則的運用可能導致收入確認時間的提前，以及新收入準則會對信息披露、合同管理、IT系統產生的影響，同時結合融創提前采納新收入準則對其年報產生的相關影響來進一步論證。因此，房地產企業應從財務人員、財務系統以及合同管理等方面做出相應調整以適應新收入準則，同時，為防止企業操縱利潤從而達到虛增收入的目的，監管人員也應加大監督力度為新收入準則的實施創造良好的市場環境。

參考文獻：

[1]秦亞琳.新收入準則對房地產企業的影響研究[J].中國管理信息化，2018，21（24）：49～50.

[2]黃潔靈.新收入準則對于房地產業的影響[J].金融經濟，2018，（20）：35～36.

[3]林芳.淺析收入準則變化的影響——以房地產行業為例[J].納稅，2018，（17）：202～202.

[4]吳法群.2017年頒布新收入準則對房地產業的影響[J].中國市場，2018，（12）：61～62.

[5]孫靜.新收入準則下房地產企業收入確認的思考[J].中國國際財經（中英文），2018，（07）：154～155.

作者簡介：

唐小雅，南寧市邕寧高級中學學生。