租房與買房的比較與抉擇
——以北京市朝陽(yáng)區(qū)為例

樊宇旸

(中北大學(xué) 山西 朔州 038500)

一、問(wèn)題背景

近年來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)市場(chǎng)持續(xù)走高，越來(lái)越多的年輕人因?yàn)闊o(wú)法忍受一線城市的房?jī)r(jià)壓力而選擇回到二三線城市工作生活，也有越來(lái)越多的年輕人采用“曲線救國(guó)”的方式，選擇租房策略。然而，按照目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀以及房?jī)r(jià)情況來(lái)看，在一線城市買房和租房各自需要面對(duì)怎樣的經(jīng)濟(jì)壓力呢?以北京為例，房?jī)r(jià)的飆升，加上外地戶口必須在北京連續(xù)納稅5年才能購(gòu)房，使租房成了北京許多年輕人和外來(lái)務(wù)工人員的唯一選擇。

二、問(wèn)題提出

現(xiàn)以未來(lái)計(jì)劃在北京朝陽(yáng)區(qū)工作，并已找到工作的畢業(yè)大學(xué)生為例，月工資3萬(wàn)，在沒(méi)有父母資助的條件下，現(xiàn)面臨買房還是租房的選擇，若買房只能選擇以貸款方式購(gòu)買。從購(gòu)房或租房成本、自然環(huán)境、購(gòu)物環(huán)境等方面綜合考慮，分析說(shuō)明買房劃算還是租房劃算。

三、購(gòu)房和租房的優(yōu)缺點(diǎn)

(一)優(yōu)點(diǎn)。購(gòu)房：自住兼投資；對(duì)抗通貨膨脹；強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄、資產(chǎn)積累；提高居住品質(zhì)并滿足自用住宅的心理效用。租房：比較能夠應(yīng)付家庭收入的變化；經(jīng)濟(jì)壓力小；沒(méi)有房屋瑕疵和毀損的風(fēng)險(xiǎn)；有能力使用更多的空間。

(二)缺點(diǎn)。購(gòu)房：流動(dòng)性差；維持成本高，有賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)壓力大；生活質(zhì)量降低。租房：非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)；無(wú)法按照自己的期望裝修房屋；無(wú)法追求房?jī)r(jià)上揚(yáng)帶來(lái)的收益。

四、租房分析

目前的北京房租價(jià)格仍處于高位，禾略中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，與2018年相比，北京房租的單位面積租金仍有約10.5%的漲幅。不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由于北京在2018年經(jīng)歷了一整年的房租普漲，房租價(jià)格同比去年年初漲幅明顯。而其中，朝陽(yáng)區(qū)作為公認(rèn)的“富人區(qū)”，它的變化尤其明顯。

假設(shè)要租朝陽(yáng)區(qū)的兩居室(約30m2)的房子，租金走勢(shì)經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得出，2019年北京市房屋平均租金價(jià)格整體均在朝陽(yáng)區(qū)之下，主要原因是北京的朝陽(yáng)區(qū)一帶交通便利、居住環(huán)境非常的好，這里有很多的知名企業(yè)，朝陽(yáng)區(qū)也是我國(guó)比較集中的傳媒產(chǎn)業(yè)基地，有很多的傳媒公司、影視公司都集中在北京市朝陽(yáng)區(qū)，明星們大都選擇在朝陽(yáng)區(qū)居住也正是出于這個(gè)原因，其實(shí)這個(gè)跟企業(yè)總部扎根在北京、深圳、上海這樣的地方是一個(gè)道理的，在這樣人脈、政府機(jī)關(guān)集中的地方居住、辦公，特別有助于自己事業(yè)的發(fā)展，自然房屋的租金也比較高。

五、買房分析

據(jù)了解，各省市已部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，具體情況將陸續(xù)正式出臺(tái)。北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+55個(gè)基點(diǎn)(一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計(jì)算，北京市首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。從絕對(duì)數(shù)值看，新規(guī)執(zhí)行后，北京地區(qū)的首套房貸款最低利率上浮0.01%，二套房貸款利率上浮0.02%，改革前后的房貸最低利率水平基本一致，符合市場(chǎng)預(yù)期。

以100萬(wàn)元25年期的首套房貸為例，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元;若是二套房，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。據(jù)記者了解，北京地區(qū)部分銀行在10月8日前已經(jīng)按新的定價(jià)基準(zhǔn)為客戶定價(jià)了。這次定價(jià)既實(shí)現(xiàn)了與LPR的對(duì)接，同時(shí)也考慮了北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。另外經(jīng)數(shù)據(jù)可知，2019年1月至4月朝陽(yáng)區(qū)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)狀態(tài)，4月起開(kāi)始有走低趨勢(shì)，但整體平均房?jī)r(jià)仍在北京市之上，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京平均房?jī)r(jià)，再次印證了北京市朝陽(yáng)區(qū)為當(dāng)之無(wú)愧的“富人區(qū)”。

六、模型分析

(一)房屋租賃分析模型。本例中以2019年11月租金為平均每月租金，即每月租金為7200元，假設(shè)每月租金不變，租賃面積為30平方米，租賃期限為20年，年利率為3.8%。建立房屋租賃價(jià)格表及建立房屋租賃分析模型。

(二)分期償還房貸分析模型。已知2019年11月北京朝陽(yáng)區(qū)平均房?jī)r(jià)為95149元/平方米，30平方米的房屋現(xiàn)價(jià)為2854470元，除去30%的首付款(854470元)，向銀行貸款2000000元，借款年利率為5.4%，借款年限為20年。

圖6-1 貸款分期償還分析表

建立房貸分析模型區(qū)域，其中，還款額=ABS(PMT(借款年利率，借款年限，借款金額)；償還本金=ABS(PPMT(借款年利率，第幾年，借款年限，借款金額)；償還利息=ABS(IPMT(借款年利率，第幾年，借款年限，借款金額)；終值=FV(借款年利率，第幾年，-還款額)，由上得出貸款分期償還分析表，如圖6-1所示。

七、對(duì)比分析

對(duì)比租房和購(gòu)房?jī)蓚€(gè)模型可得以下結(jié)論。

(一)對(duì)比租金總額和購(gòu)房總額。從租賃模型中可知，20年后共需支付的“租金總額”為1728000元，由借款模型可得，20年后共需支付的本息和為3319458元，經(jīng)比較可知，租房比購(gòu)房成本低。

(二)對(duì)比“終值”。從“終值”項(xiàng)比較來(lái)看，租賃模型中20年后的終值為2,615,849.31元，20年后的借款終值為5,725,879.62元，兩相比較，可明顯看出購(gòu)房所花費(fèi)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租房所花費(fèi)的成本。買房成本雖高，但最后會(huì)獲得房子，房子20年后的殘值將成為資本(此文不再計(jì)算房屋殘值)。

八、結(jié)論

通過(guò)以上分析，可得出租房在成本上比購(gòu)房更低，性價(jià)比更高。但僅僅通過(guò)數(shù)學(xué)模型來(lái)解決這一問(wèn)題具有一定的局限性，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們做出決策時(shí)還應(yīng)該綜合考慮交通情況、自然環(huán)境等其他因素。以家庭情況為例，如果是單身的話，租房更合適，更多的人甚至選擇合租。但是如果有家庭的話，則需要考慮家庭成員的不同生活需求，在這種情況下，買房將成為更好的選擇。

綜上所述，買房還是租房依舊需要根據(jù)個(gè)人的具體情況來(lái)綜合考慮，然后做出最佳的決策方案。