長租公寓自救

蔣李 陳雯蓓

統一管理、裝修時尚、不擔心隨意漲租……近年，在北京、上海、廣州、武漢等人口千萬級別的超大城市中，長租公寓熱度不斷上升。

該業態解決了不少年輕人的安居問題，有利于緩解樓市壓力，一定程度上承擔了“鎖”住人才、培育城市競爭力的功能。尤其對武漢這類外來人口多、創業氛圍濃、大學生數量大的城市而言，長租公寓有著巨大的發展潛力。

然而，突如其來的新冠肺炎疫情，使得長租公寓行業的市場需求大幅下滑。與此同時，相關企業還需承擔租金、員工薪資等成本支出。

對深耕武漢的長租公寓企業而言，疫情更是“當頭一棒”。長租公寓品牌江寓便是其中的典型代表——該公司所有業務、房源均在武漢，在漢擁有超15萬名租客、4萬多間房源，員工接近700人。

“疫情對公司現金流影響很大，但我相信一切困難都會過去。我們希望‘新武漢人不要因為疫情而離開武漢，待疫情結束后一起建設武漢。”江寓創始人兼CEO田德鑫對支點財經記者說。

疫情背景下，長租公寓行業都受到了哪些沖擊？從業者有哪些應對舉措？

疫情前，行業正處于“修復期”

長租公寓在國內發展時日較短，快速發展中有不少亂象。不過，在疫情前，該行業已進入“觸底回升”的修復期。

長租公寓是住房租賃的重要形式之一，主要指服務商租用、收購業主的閑置物業，經裝修、改造后對外出租，并提供各類租后服務。因為一般租期比較長，以年份為計量單位，所以命名長租公寓。

這一業態的價值，在于能方便房東收租，也能讓租客享受更專業的服務。隨著城鎮化的推進，大批開發商、中介公司、創業者進入這一領域。

2014年開始，國內長租公寓行業進入快速發展和品牌化時期。這一年，雷軍斥資1億元投資YOU+國際青年公寓，“公寓”成為網絡熱詞。2015年開始，各類利好政策不斷出爐，資本紛紛進入，長租公寓行業也一路高歌。

邁點研究院數據顯示，截至2018年上半年，“酒店系”“房企系”“中介系”“國家隊”等長租公寓企業陣營不斷壯大，品牌數量已超過2000家。

這一過程中，地方性長租公寓品牌也大量出現，主攻武漢市場的江寓就是其中之一。公司創始人田德鑫2011年大學畢業后，曾在總部位于北京的一家頭部長租公寓工作。2017年他回到武漢，創立了這一品牌。

值得一提的是，田德鑫是一位“新武漢人”。大學時期一次武漢之行給他留下了深刻印象，他便選擇在武漢創業。

長租公寓常規盈利來源主要是租金差，以及面向租客提供的增值服務，本身是個微利行業。譬如，在長租公寓產業成熟的日本，房間數量排行第二的公司Leopalace21 Corp，2019年毛利率僅8.31%。這一行業特點決定了，企業擁有的房屋足夠多、有集約經營的成本優勢，才能盈利。

但隨后，因部分企業無序擴張，行業亂象也隨之出現。

其一是高進低出，簡單說，就是為了在短期內搶奪房源，長租公寓付給房東的租金比收承租人的租金還要高，100%虧本經營。其二是長收短付，就是向租客按年收租金，然后按季或按月付給房東，將差額用于繼續擴張或其他用途。

當然，亂象遠不止以上兩種，還包括濫用“租金貸”、房屋裝修甲醛超標等問題。

由于整個行業都未進入盈利期，加上持續高風險擴張及不良經營模式，久而久之，積累的風險在2018-2019年集中爆發。支點財經不完全統計，2018年因資金鏈斷裂導致跑路、倒閉的公寓數達12家，2019年則為52家。

與此同時，政府也加大了行業監管力度。受此影響，行業融資難度驟升。田德鑫向支點財經記者表示，江寓在2018年的貸款、發債均遇到了較大困難。

華菁證券相關研報表示，2019年長租公寓行業頭部企業管理房間規模平均增速為19%，較2018年173%的增速明顯回落。

優勝劣汰下，活下來的優質企業開始了“自我修復”。除了優化業務結構、精細化運作外，也開始積極擁抱資本市場。2019年11月，青客（QK）在納斯達克掛牌上市；2020年1月17日，蛋殼公寓（DNK）登陸紐交所。雖然兩家企業仍處于“燒錢”階段，但IPO一定程度上也代表著行業底層框架初步建立，讓從業者更具信心。

“熬過了融資艱難的2018年、2019年，覺得行業最糟糕的時代已經過去了。”一直到年初，田德鑫的計劃都是2021年實現美股上市。

遭遇“黑天鵝”

“黑天鵝”驟然降臨，讓處于自我修復期的行業再次遇到了沖擊，也讓江寓的上市計劃大概率推遲。

春節過后，租賃市場本應迎來一年之中的高峰期，但因疫情暴發，大量租客受交通管制影響，減免租金訴求巨大。以江寓為例，2019年春節假期過后的一個月內，公司簽了約1萬個房間。“今年2月，每天只有30-40個續約客戶，不到去年同期的1/3。”田德鑫說。

很多人都延遲了返城計劃，原有的租賃需求也一并延遲，各地長租公寓的退租率也隨之增加。易居中國數據顯示，近八成長租公寓企業表示，疫情期間出租率、營收同比下降50%以上。

對很多長租公寓來說，這幾乎就是“滅頂之災”。

可能有些人不理解，不就一兩個月沒有收入，影響有那么大嗎？等疫情結束，再賺回來不就行了？沒有那么簡單。這段時期，房屋空置、收入斷流，成本卻依然在繼續。租金依然要交，工資要發，設備折舊也要承擔，這些都是巨大的成本。

以房源量達10萬間的青客公寓為例，2019年營業成本約13.05億元。若粗放地分攤到每個月，成本就高達1.09億元。假設收入降低了5成以上，而成本只降了3成，那一個月（實際影響時間可能更長）的虧損，可能3-4年也賺不回來。

原因在于，青客、貝殼都沒跨過盈虧平衡的“生死線”，現金流主要靠不斷融資。每月收入扣掉成本后，均處于虧損狀態，毫無利潤可言。

“江寓也還沒有達到盈虧平衡線，但去年虧損額度相對于租金收入的比例，在業內處于較為健康的水平。”田德鑫說。

那么，哪些類型的長租公寓，壓力會更大？

就業務模式而言，目前國內長租公寓分為集中式、分散式，前者以萬科、龍湖、碧桂園等開發商旗下品牌為主，蛋殼、貝殼、青客、江寓屬于后者。部分集中式公寓自持物業，壓力相對較小，但那些必須支付房東租金的分散式公寓運營商，壓力較大。

就區域布局而言，在武漢市場布局較多的企業，壓力無疑會更大。目前，武漢各品牌本土長租公寓房源總數約20萬間，江寓占比最大。

就成立時間而言，早期進入行業的企業抗風險能力可能更強。華菁證券研報表示，2013-2017年重點城市租金每年保持5%-8%的增長，由于長租公寓在業主端的租賃合同一般至少簽5年，在上述節點入局的企業，能積累更多的租金剪刀差。

值得注意的是，從2月10日開始，除疫情嚴重的湖北地區外，各地復工復產工作已陸續展開。這是否代表，長租公寓已走出了陰霾？

不一定，因為不同行業、不同地區，復工節奏有很大差異。支點財經查詢發現，各地復工節奏大致順序為重型制造業、生產服務業、必需消費服務業、一般制造業、商業服務業、建筑業、生活服務業。長租公寓所屬的生活服務業排在最后，這意味著公寓行業市場回暖是個相對緩慢的過程。

當然，若將眼光放得更長，這個“年輕”的產業依然有廣闊空間。東方證券一份研報表示，2030年，中國流動人口將達3.27億人。與之對應，長租市場規模將保持2020年1.6萬億元、2025年2.9萬億元、2030年4萬億元擴張的節奏。

“我的預期是長租公寓長期向好趨勢不改，但短期內，確實會遇到極大挑戰。”浙江大學傳承學院地產運營研究所所長蔡為民說。

主動自救

面對短期沖擊，長租公寓如何自救？

核心之一，是爭取應付款項的延期或減免。應付款項，指的是企業在一定期限內，需要支付給別人的款項，如銀行貸款、房租、員工工資、社保費用、水電氣費用等。

那么，這些應付款項，有哪些可以延遲支付？

從政府層面來看，各地出臺的相關政策包括延期繳納稅款、緩繳社會保險費、減輕企業用電用氣負擔、延期償還信貸等等。

在工資部分，不少長租公寓正與員工進行溝通，延期支付工資。目前，人員“只出不進”甚至裁員，也成為了部分企業的選擇。

最核心的應付款項，則是要向業主支付的租金。與業主溝通降租，也成為長租公寓企業自救的主要途徑。據了解，不少將房子委托給蛋殼公寓的業主均收到該公司的電話，希望能免收1個月租金。

江寓也有相應舉措。2月份，該公司有100多人都在做同一件事——與業主商量是否能減免部分租金。不過，前期溝通效果并不太理想。但隨著疫情影響的時間不斷延長，武漢“解封”時間未定，很多業主也開始考慮接受江寓的一些提議。

“其實，我知道這不僅僅是對一個企業一個行業的支持，更是對這座城市的支持與信心。”田德鑫說。

核心之二，是“找錢”。在這方面，蛋殼、青客等已上市的長租公寓具備一定優勢。與此同時，在各地政府政策支持下，也出現了一些融資機會。“我們一直密切關注武漢政策動態，目前已經與一些金融機構進行對接，及時緩解資金鏈問題。”田德鑫說。

核心之三，減少不必要的擴張。譬如，房屋合同期到期后不再續簽，優先“砍掉”經營不善的房源。貝殼研究院數據顯示，2020年1月，有18個重點城市的新增房源數量環比下降48.28%。

當然，必要的擴張依然要保留。“過去專注武漢，是因自身能力還不足以大規模擴張。疫情結束后，我們準備在2020年向其他城市進軍。”田德鑫說。

核心之四，做好客群維護。租客是企業回暖的根本所在，特殊時期，雖然經營壓力加大，也需要將客戶需求放在第一位，減少租客損失。部分長租公寓表示，未來將在新風系統、空氣凈化方面有更大投入，優先針對增量房間進行改造。

此外，貝殼、自如、青客針對無法返城的武漢租客可返還一定租金，其他各城市租客，則結合當地因疫情延期返工的天數，返還相應租金。江寓也有相關舉措。2月5日，該公司在《致江寓租客和業主的一封信》中發布了減免2-3月最高60%租金的消息。

當然，減少租客損失的措施絕不能在執行中“變味”。公開資料顯示，部分企業在執行層面設置層層門檻，如只給租客返“平臺優惠券”，引起廣泛詬病。

值得注意的是，在疫情最為嚴重的武漢，自如、蛋殼、青客、江寓等企業還拿出房源，提供給抗疫一線的醫護工作者免費住宿。“既然選擇在武漢創業，便要與武漢共同進退。”田德鑫表示，江寓已提供277間房源用于醫護人員支持，還有部分房源用于政府支持使用。

采訪中，支點財經記者還向田德鑫問了個問題——疫情發生后，是否后悔選擇在武漢進行創業？

“不后悔。一個人若沒經歷過挫折，難以有很大成就，企業也是這樣。創業以來，我先是遇到了行業風波導致的融資困難，又遇到了這次疫情，把這一切都挺過去了，那才算是‘創業。”田德鑫說。

長租公寓存在的意義不僅是盤活存量物業，更深遠的社會意義在于城市更新和人才安居。田德鑫表示，江寓不會放棄運營，也希望“新武漢人”不要因疫情而離開武漢，“相信武漢的明天會更好”。