中小型房地產公司內部控制制度缺陷及建議

摘 要：中小型房地產在整個房地產行業占比較大，為我國經濟發展和稅收方面也做出了巨大貢獻。然而近兩年，眾多中小型房地產公司紛紛倒閉破產，究其原因中小型房地產公司在內部控制制度中存在著許多問題，導致中小型房地產公司發展緩慢甚至被市場淘汰，難以形成規模和獨特品牌。面對經濟形式和市場的變化，中小型房地產公司要建立完善的內部控制制度，探索新的商業模式，優化產品結構，順應時代發展，需從公司治理結構、資金管理、人力資源政策以及預算管理制度幾個方面入手，逐步加強中小型房地產企業內部控制制度。

關鍵詞：中小型房地產;內部控制;公司治理;管理制度

一、中小型房地產公司概述

自1998年住房制度改革、房地產市場化至今，國家對房地產進行了數次調控，從2014年開始到現在為止為負向調控，政府為了控制房價上漲，出臺了一系列抑制房價的措施，在十九大報告中習主席也堅持強調“房子是用來住的不是用來炒的”，在這樣的政策背景下，許多中小型房地產公司紛紛在此輪國家對房地產的調控中被淘汰。相比于大型房地產企業，中小型房地產企業具有資金量不足、籌集資金難度較大、品牌影響力較低、認可度不高的缺陷。由于房地產行業具有開發周期長、投入大、產品不能移動、資質管理較為嚴格、易受到政策影響房價波動較大、高風險等特點，眾多房地產企業也開始從單打獨斗到尋求合作共贏的方向發展，合作開發模式也呈多樣化發展。這些對中小型房地產公司來說既是機遇也是挑戰，針對外部環境的變化，眾多房地產企業采取了合作模式，然而內部控制問題卻成了企業的絆腳石。如何能甄別種種利弊，在逆境中生存，避免被市場淘汰，內部控制制度的健全與完善至關重要。內部控制制度包括對公司治理架構、人力資源管理、預算及資金活動管理、采購及銷售管理，以及對工程項目、業務外包等企業管理的方方面面，對企業發展影響巨大。因此加強和完善內部控制制度可以幫助企業發現危險和機遇，使企業可以更好更有效率的運行。

二、中小型房地產企業內部控制制度存在的缺陷

（一）公司治理結構不規范

首先，很多中小型房地產公司為家族企業，經營權和所有權緊密結合，管理權和決策權也高度集中，有的企業為了節約成本，在項目空閑期間甚至砍掉大量其所認為不重要的部門，由于規模小，公司人員較少，很容易出現“一人獨大”“一股獨大”的情況，董事長身兼多職的現象屢見不鮮，財務負責人也為其家族成員，這樣不利于會計監督，容易出現舞弊現象，不能為企業提供真實有效的決策。此外，許多股東決議的形成并沒有按照公司章程的規定執行，監事會未能履行監督職能，治理結構形同虛設。這樣容易造成決策失誤，權責不明，企業運行效率低下，對企業發展造成巨大阻礙。其次，中小型房地產公司缺乏職業法律顧問。隨著市場的多樣化發展，許多中小型房地產公司選擇將一部分業務進行外包，包括策劃業務、工程施工以及銷售業務。但是各項合同的簽訂背后都涉及不同的法律責任和義務，如果沒有專業的法律人員的事前鑒別，會使企業陷入不必要的法律糾紛，影響企業形象和聲譽，分散企業精力。

（二）資金管理制度不完善

房地產企業投資巨大，常常面臨資金鏈斷裂的風險，資金的調配與合理運用對中小型房地產來說至關重要。從融資角度來看，銀行貸款作為企業最常用的一種融資方式，近年來國家對房地產行業政策較為緊繃，銀行貸款政策也較為苛刻，企業通過銀行貸款融資成本也越來越高。融資渠道單一會使企業面臨資金鏈斷裂的風險，企業需要尋求更廣的融資渠道。從投資角度來看，由于國家政策、市場環境以及房地產業自身行業特點處于不利態勢，許多中小型房地產公司開始尋求向其他領域發展，例如：農業、通訊科技、商貿等，這種盲目的跨領域投資，由于對新領域不了解，事前沒有進行深入調查，沒有相關經驗指導，投資后不能進行很好的平衡與整合，很容易造成資金后續不足，難以維持企業發展，嚴重影響企業的長遠規劃，存在被其他同行業吞并的危險。從銷售業務角度看，房地產同其他日常使用普通商品的購買形式有很大差別，普通商品購買時購買者是一次將款項付清，而房地產的購買者大多選擇分期付款或銀行按揭付款。也有一些中小型房地產企業選擇在一些氣候地理環境宜人的區域開發，吸引了許多外地購房者前來購買，如果對購房者資信狀況調查不嚴，會拖延后續工作的進行。另外，在銷售過程中房地產商品的銷售政策和銷售價格制定不當，開盤的時機選擇不當也是造成房地產銷售不暢、資金回籠困難的主要原因。

（三）人力資源管理不健全

許多中小型房地產企業人力資源政策殘缺，沒有一套完整的人力資源政策，僅僅局限于入職勞動合同的簽訂、簽到制度考核，沒有嚴格的員工準入機制，造成聘用的員工專業素質參差不齊。隨著社會的迅速發展，國家相關政策的相繼出臺，公司對員工的繼續教育和員工培訓不重視，會使企業跟不上社會發展，享受不到國家出臺的利好政策，甚至會受到相關處罰。同時很多公司也缺乏員工的激勵機制和晉升平臺，這嚴重打擊了員工的積極性以及對公司的認同感。致使企業人才流失，喪失競爭力。企業發展最重要的是靠員工，人力資源政策不完善直接影響企業的持續發展能力。

（四）預算制度不科學

全面預算是對企業支出的約束，避免盲目經營。房地產行業項目周期長，投入大，因此對房地產項目各個環節的預算至關重要，預算制度不規范不嚴謹，會導致公司虧損甚至破產。但是許多中小型房地產公司沒有成立專門的預算管理部門，預算工作僅僅是由會計人員操作，這樣既不專業也缺乏對實際市場情況的考察。國家政策和市場情況是不斷變化的，如果沒有專業預算人員對外部環境的密切關注、跟蹤預算，就會使預算編制產生偏差，導致預算無效。

三、完善中小型房地產企業內部控制制度的建議

（一）建立規范的公司治理結構

首先應制定一套完整的公司制度，明確各部門的職責權限，公司應根據自身實際情況，合理優化部門結構，不能因節約人工成本而砍去致使因小失大的后果，例如預算部應單獨設立成獨立部門。其次，引進外部審計機構或獨立董事進行監督和審查，由于家族企業的特殊性，可以適量增加獨立董事在董事會成員中的比例，并保證獨立董事的獨立性，優化董事會成員結構，保護非家族成員的利益。要嚴格按照公司章程規定定期并按程序召開股東會，建立累積投票制度、表決權排除制度以及小股東的代理投票權，從不同角度保障中小股東的權益。為避免“一股獨大”的現象還要實現股權結構的多元化與股權激勵制度相結合，將家族大股東的一部分股份分給對公司有卓越貢獻的員工，這樣既可以刺激員工的積極性為企業創造更多的財富留住人才，也可以讓權利在平衡與制約中行使，分散大股東的股權，使其他公司管理人員也參與到決策制定與實施中，提高決策的準確性。

（二）完善資金管理制度

首先中小型房地產企業應擴大企業融資渠道，實現多元化融資，房地產企業項目投入資金量大，項目推進的各個環節都需要資金支持，因此拓寬融資渠道應貫穿于項目始終，挖掘資金成本低的融資方式，使企業收益最大化。隨著金融領域的發展，融資方式也越來越多，例如：發行股票債券、融資租賃、商業信用等，企業應根據自身實際情況，選擇適宜的融資方式，確保企業具有償還能力，量力而為，時刻保持對資金鏈順暢的警惕性，為企業持續發展提供資金支持。其次，中小型房地產公司在做投資時，應充分調查投資項目的可行性、收益性和相關風險，避免盲目投資，浪費公司資源。在項目空閑期或房地產政策、市場不利的時期，可以選擇一到兩個與自身相關的領域拓展業務或者考慮到縣鄉一級進行市場開發，既可以降低成本也可以減少競爭，更適合中小型房地產公司發展。最后，要嚴格把握實現資金回籠的銷售環節，中小型房地產公司項目完工后，應充分考慮進入市場的最佳時機，制定合理的銷售價格和銷售政策，提供給消費者多種房貸還款方案的選擇，組建業務能力強的銷售團隊，保證銷售暢通，資金回流。

（三）健全人力資源政策

首先，中小型房地產公司應根據每個崗位的需要制定嚴格的人才準入機制，嚴格聘用制度，充分了解各部門所需人才條件，審慎用人。企業應當將職業道德修養和專業勝任能力作為選拔和聘用員工的重要標準。關鍵管理人員應經過全體股東的同意。其次要對公司員工定期培訓，提升專業素養，細化培訓考核制度。企業還要有賞罰分明的獎懲機制和績效考核制度，盡可能量化考核指標，可引入科學的企業管理方法，例如平衡積分卡、戰略地圖等，將公司的目標和計劃分解成與每位員工息息相關的工作中，利用股權激勵機制，提高員工的積極性，及時了解員工訴求，為員工打造晉升平臺，吸引人才，留住人才。最后中小型房地產公司對關鍵特殊崗位還要實行崗位輪換制度和不相容職務相分離等，避免相關人員串通舞弊、泄露公司商業機密。

（四）建立科學的預算制度

中小型房地產公司管理者應重視預算管理工作，預算應與企業的戰略目標相結合，要建立科學的預算制度，將預算工作從財務部門獨立出來，成立專門的預算管理委員會，提高預算的專業化水平，減輕會計人員的負擔。還要對預算的全過程進行管理，預算制定過程要追蹤調查，密切關注市場變化和工程物資的漲跌情況。預算編制應細節化、具體化，科學制定預算考核指標。要涵蓋項目的全過程，包括前期策劃階段，為項目投資提供決策依據。在預算編制過程中還應注意及時調整，建立科學的預算調節機制，根據市場等因素的變化，及時發現預算編制的不合理之處進行調整。事后還應有預算考核機制，加強對預算部門的監督，預算編制及考核結果應向相關領導匯報。另外，還可引入信息共享機制，使各個部門的預算透明化，減少不必要的開支。

四、結語

我國經濟進入到新常態發展趨勢中，中小型房地產要想順應市場變化，內部控制好壞是企業能否持續發展的關鍵因素，中小型房地產公司要想持續發展，做大做強，除了需要開拓市場、拓展合作模式、優化產品服務，更重要的是重視內部控制制度的完善，從內部提升自身實力，做好內部控制因素的方方面面，才能開辟更廣闊的市場空間，不至于被市場淘汰。

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作者簡介：

任思賢（1995—），女，河北石家莊，碩士在讀，河北師范大學，會計專碩審計方向。