中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景分析

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國人口老齡化問題日益嚴(yán)峻。調(diào)查顯示，老齡化程度高的城市市場(chǎng)需求遠(yuǎn)大于目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之和，因此養(yǎng)老房地產(chǎn)概念應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)未來急需增加養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員。本文將借鑒學(xué)習(xí)荷蘭養(yǎng)老文化，以無錫耘林生命公寓養(yǎng)老模式為樣本，總結(jié)我國和無錫的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，并分析其發(fā)展前景。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn);前景;荷蘭;養(yǎng)老模式;生命公寓

我國社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力巨大已是不爭(zhēng)的事實(shí)，產(chǎn)業(yè)化及社會(huì)化養(yǎng)老是必然發(fā)展方向，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的重要概念[1]，但行業(yè)目前尚未探索到可以推廣的盈利模式。

無錫耘林養(yǎng)老集團(tuán)成為首家將荷蘭生命公寓養(yǎng)老模式引進(jìn)無錫的企業(yè)，耘林生命公寓的養(yǎng)老模式是一種創(chuàng)新的居家養(yǎng)老模式，公寓擁有全套的適老生活設(shè)施和專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，旨在尊重老人安土重遷的傳統(tǒng)思想，并有效解決其失能后的問題，讓入住的老年人高質(zhì)量地安享晚年。這無疑是目前我國養(yǎng)老房地產(chǎn)最典型例子，耘林生命公寓是否能完成探索并創(chuàng)新養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利模式，必然成為各界觀察的看點(diǎn)。

1、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，2018年我國60歲及以上人口達(dá)到2.49億人，占總?cè)丝诒戎?7.9%，而城市的老齡化問題更為突出。基于我國日益嚴(yán)重的老齡化問題和養(yǎng)老引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈需求，養(yǎng)老地產(chǎn)概念應(yīng)運(yùn)而生。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景主要看制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素（例如區(qū)位、醫(yī)療水平、基礎(chǔ)建設(shè)等）和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的養(yǎng)老地產(chǎn)占地規(guī)模。目前，制約老年人購房的首要因素是養(yǎng)老所在社區(qū)與三甲醫(yī)院之間的距離。我國老年人的健康意識(shí)非常強(qiáng)烈[2]，而新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)大多遠(yuǎn)離主城區(qū)，醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)匱乏。其次，老年人健康的心理通常有利于身體健康。老年人安土重遷，注重人情[3]，而搬遷至新的養(yǎng)老小區(qū)，顯然打破了老年人原有的交際圈，老年人往往難以適應(yīng)，自我封閉，影響身心健康。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)特之處在于為老年人提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)和專用設(shè)施，而目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供求嚴(yán)重失衡，絕大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)人員都極為稀缺[4]。因此，服務(wù)是未來養(yǎng)老房地產(chǎn)的核心，同時(shí)增加養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員，并加強(qiáng)規(guī)范培訓(xùn)，是彌補(bǔ)當(dāng)前養(yǎng)老房地產(chǎn)短板的有效途徑。

目前，房企聯(lián)手央企共同探索養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)，借鑒美國長壽養(yǎng)老、日本科技養(yǎng)老、荷蘭快樂養(yǎng)老等模式，逐漸開始啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。由此產(chǎn)生了多元化養(yǎng)老、會(huì)員制養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等模式，但有些企業(yè)仍局限于房屋銷售和租賃，拋開服務(wù)，背離養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，以失敗告終。同時(shí)盲目高端化、惡性競(jìng)爭(zhēng)也是項(xiàng)目失敗的原因之一。在我國，老年人養(yǎng)老急需的是良好的自然環(huán)境、配套的醫(yī)療設(shè)施和社區(qū)文化理念，而擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭方能負(fù)擔(dān)得起區(qū)位良好、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)。因此，企業(yè)前期需要進(jìn)行充分的考慮和規(guī)劃。

2、無錫養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)顯示，于2017年底，無錫市共有60周歲及以上老年人口127.98萬，占戶籍人口總數(shù)的25.96%。預(yù)計(jì)到2020年將突破140萬。無錫作為進(jìn)入人口老齡化時(shí)間早、程度高的城市，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有限的床位難以滿足市場(chǎng)需求，平均每200名老年人擁有9張床位[5]，供遠(yuǎn)小于求，無錫市養(yǎng)老、醫(yī)療等問題急需解決，養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合適宜的養(yǎng)老模式和完善的養(yǎng)老體系有望緩解這些問題。目前，無錫市缺乏養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目，此時(shí)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有望占領(lǐng)中高端養(yǎng)老市場(chǎng)。

3、無錫開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)

3.1 宜居的環(huán)境

喻為“太湖明珠”的無錫依山傍水，文化的積淀讓這座古老的城市在現(xiàn)代化社會(huì)中愈發(fā)顯得古樸典雅、生機(jī)昂然，優(yōu)越的地理位置、適宜的氣候環(huán)境讓無錫成為宜居城市。在這里開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，不但適宜老年人居住，而且可以滿足老年人養(yǎng)生、養(yǎng)老的需求，同時(shí)將適老設(shè)計(jì)以及高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)作為項(xiàng)目的核心理念和賣點(diǎn)，專業(yè)的護(hù)理服務(wù)可以增加老年人晚年生活的幸福感和滿意度。

3.2 發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)

據(jù)無錫統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，于2018年，無錫以11438億元位列江蘇省的城市GDP排名第三，全年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）為102.3，比上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。高收入、高學(xué)歷的老年人群較多，有能力程度高消費(fèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)及其高質(zhì)量護(hù)理服務(wù)。

3.3 政策的支持

目前國家及地方政府相繼出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》等諸多惠民政策，參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)的民營企業(yè)可以獲得政府支持和補(bǔ)貼，逐步形成無錫的養(yǎng)老體系。

因此，擁有宜居環(huán)境、發(fā)達(dá)城市、政策扶持的無錫適宜發(fā)展養(yǎng)老房地產(chǎn)。

4、耘林生命公寓樣本解析

荷蘭于20世紀(jì)60年代中期最早躋身世界70歲俱樂部[6]。當(dāng)前，探討耘林生命公寓的本質(zhì)，可為探尋適合我國國情的養(yǎng)老模式提供可借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

4.1 耘林生命公寓的特點(diǎn)

生命公寓是全球范圍內(nèi)久負(fù)盛名的養(yǎng)老公寓，因其超前的理念及獨(dú)特的養(yǎng)老服務(wù)體系，在2012年被國際養(yǎng)老權(quán)威測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)評(píng)為世界上最好的養(yǎng)老項(xiàng)目[7]。2016年中國第一座全球第34座生命公寓在無錫建立，耘林生命公寓引進(jìn)了荷蘭生命公寓的先進(jìn)理念，包括以下的特征：

4.1.1 “YES文化”

“YES文化”作為核心理念，強(qiáng)調(diào)老人對(duì)自己生活的掌控。在生命公寓，只要不是嚴(yán)重威脅老人健康，工作人員通常都會(huì)對(duì)老人提出的需求說“YES”，讓老人遵從內(nèi)心快樂生活。

4.1.2 開放式“泛家庭”文化理念

“泛家庭”文化理念的本質(zhì)是讓老年人擁有社交圈和感受被關(guān)懷的溫暖。在生命公寓，打破小家的壁壘，讓每個(gè)老年人在這個(gè)大家庭中都被關(guān)愛，并積極關(guān)愛其他人，開心愉快地享受每一天。

4.1.3 “用進(jìn)廢退”理念

荷蘭生命科學(xué)研究院（TNO）調(diào)查稱，最有可持續(xù)性的養(yǎng)老模式，是讓老人盡可能長地保持健康和積極地自理生活，直到身體機(jī)能衰竭，然后，沒有痛苦地過世[8]。因此，耘林生命公寓側(cè)重于鼓勵(lì)老年人最大限度發(fā)揮殘存功能，避免過度依賴的思想。此外，也能降低相對(duì)的照護(hù)成本。

4.1.4 “做自己的主人”

在生命公寓里，老人們可以做自己生命的主人，沒有強(qiáng)迫，只有尊重和關(guān)懷。

4.1.5 人性化設(shè)計(jì)理念

在設(shè)計(jì)和規(guī)劃生命公寓時(shí)，結(jié)合老年人的身心特點(diǎn)，全程采用無障礙設(shè)計(jì)，充分尊重老人，盡可能為老人著想。

4.1.6 “把社區(qū)請(qǐng)進(jìn)來”

生命公寓選址于社區(qū)，公寓住戶與社區(qū)居民共享公寓內(nèi)的便利設(shè)施，增強(qiáng)入住老人的社會(huì)融入感和生活的信心。

4.2 耘林生命公寓對(duì)我國養(yǎng)老模式的啟示

由于計(jì)劃生育，我國人口增幅減弱，獨(dú)生子女家庭數(shù)量激增，這在加速社會(huì)老齡化的同時(shí)也帶來了養(yǎng)老困境，如何突破困境，儼然成了民族復(fù)興的一道考題。因此，我們需要荷蘭生命公寓的先進(jìn)理念，轉(zhuǎn)變觀念，學(xué)會(huì)傾聽老人的訴求，拒絕過度照護(hù)，鼓勵(lì)老人充分發(fā)揮其自理能力，讓老人遵從內(nèi)心，與親朋好友共同參與或舉辦各類活動(dòng)，快樂養(yǎng)老。同時(shí)，我國的涉老機(jī)構(gòu)，應(yīng)充分吸收耘林生命公寓這種人性化設(shè)計(jì)，關(guān)注老人身心等多個(gè)層次需求，讓需求帶動(dòng)養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)。未來養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅僅是作為老人的居住地，還將帶動(dòng)整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈[9]，帶動(dòng)地方及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

目前，我國的養(yǎng)老模式主要有家庭養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種模式[10]，但這三種養(yǎng)老模式都不能很好地滿足我國老人的養(yǎng)老需求。因此，要求我們對(duì)比分析并整合國內(nèi)外養(yǎng)老模式優(yōu)點(diǎn)，探索適合我國國情的養(yǎng)老模式。可以借鑒耘林生命公寓的“YES文化”、“用進(jìn)廢退”、“泛家庭”文化，打造中國特色快樂養(yǎng)老模式。目前，中國第一座生命公寓已落戶無錫，期待耘林生命公寓可以結(jié)合中國國情，關(guān)注老人的心理需求，突出養(yǎng)老服務(wù)特色，探索出適合中國國情的養(yǎng)老理念和管理經(jīng)營模式，并推廣至全國各地，實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”、“老有所樂”、“老有所為”的美好愿望。

參考文獻(xiàn)：

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[9]Rudy MY.Elder care grows up. HR Magazine，2001（11）：72-77.

[10]陳建蘭.中國城市養(yǎng)老模式研究[D].南京大學(xué)，2012.

作者簡介：

嚴(yán)夢(mèng)瑩，本科，無錫太湖學(xué)院護(hù)理學(xué)院

周鳴鳴（通信作者），博士，無錫太湖學(xué)院護(hù)理學(xué)院

基金項(xiàng)目：

無錫市科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)軟科學(xué)研究課題（KX17-B-08）;無錫太湖學(xué)院橫向科研項(xiàng)目（17WURD009）