房地產開發項目成本管理研究

沈翔宇

【摘要】在房地產企業當中，項目的成本管控是極為重要的一項內容。為了能夠高效的完成房地產開發項目，成本管理員就應該選擇價值鏈理論來作為成本管控工作的理論指導，并且將這一理念貫穿于整個項目的實施全程，通過行之有效的成本控制方法來幫助企業獲取更多的經濟利益。因此，本文站在價值鏈的視角之下來分析房地產開發項目的成本管理，并進一步提出成本管理方面的具體實施策略，以期能夠幫助房地產企業提高市場競爭力。

【關鍵詞】房地產企業;成本管理;價值鏈

【中圖分類號】F293.3

【文獻標志碼】A

由于國家開始加大對房地產企業的宏觀調控力度，在很大程度上導致房地產企業的發展壓力與日俱增，過高的房價導致市場中的需求量不斷呈現下降的趨勢，無法有效的轉變成為企業的收入，這樣的發展形式對于房地產企業而言是不容樂觀的。但是如何在這樣的環境下降低項目的運營成本以及開發成本成為了成地產企業目前所關注的重要問題。因為成本控制并不是簡單的控制施工成本，而是需要從前期的投資階段開始一直到最后的運營階段都需要進行控制，并且不同的角度需要選擇不同的成本控制方法。

1、價值鏈理論概述

1958年邁克爾·波特提出了價值鏈理論，其認為相互連接在一起的9種基礎性活動共同構成了企業的價值鏈，這9種基本活動主要包括：生產經營、內部后勤、外部后勤、銷售服務、售后服務、技術開發、人力資源管理、采購9個方面。這些活動還可以進一步細分為基本活動于輔助活動。而所謂的價值鏈就是將企業細分成多個息息相關的戰略性活動，企業以低于競爭對手價格、出色的戰略活動等方面爭取了更大的優勢【1】。并且對于企業而言，盈利能力是非常關鍵的一個因素，只有企業創造出符合買方需求的產品，才能夠確保所謂的價格得到真正的發揮。實際上房地產企業的生產周期相對較長，生產過程中所涉及到的活動也非常多，正是因為這個過程中具備一定的復雜性，導致企業的成本控制工作開展的較為困難，很多房地產企業都不清楚應該從何處入手才能夠將成本控制的效果最大化。而將價值鏈方法應用于房地產企業價值活動分析當中是實現成本控制的重要基礎。而房地產項目則是企業獲取利潤并控制成本的一個重要前提。

2、基于價值鏈視角下房地產開發項目成本管理策略

2.1 項目投資決策階段的成本控制

在房地產項目當中前期的投資決策階段是非常重要的一個階段，所以房地產企業應該深入市場當中展開詳細的調研活動，清楚的掌握項目的位置、土地的具體規劃情況、市場供需現狀、人力資源情況等，基于實際情況的基礎上明確項目的定位，從而進行方案設計與可行性的探究【2】。這個階段可以說是項目成本控制的前期階段，企業應該在合法的渠道中盡可能的降低土地的獲得成本，以此來提高市場競爭力，獲得較大的升值空間。

2.2 項目規劃設計階段的成本控制

針對項目規劃設計階段房地產企業應該細化成本控制，并準確的找到會對此環節造成一定影響的各類因素最大程度的提高項目的規劃質量，可以為施工階段的成本控制提供充足的依據。一般來說，較為關鍵的成本控制環節主要體現在四個方面：第一，房地產企業之間的財務部門、市場部門、銷售部門以及工程部門應該建立合作關系，綜合全面的對該開發項目的功能性與經濟性進行評估與審核，進一步提出完善意見，從而形成初步的方案;第二，房地產企業在正式施工之前需要針對當下的市場環境、政策環境以及城市建設規劃等方面展開項目的調研，并進一步與所制定的初步方案相結合設計詳細的施工方案;第三，在項目確定后應該成立成本部門，并以成本部門為核心組織設計部門與工程部門共同商討設計方案，并根據最終所確定的方案來確定所需的成本編制成本預算;第四，房地產企業還有針對消費者開支調研活動，通過現代化技術確定項目的具體標準，在進一步優化設計方案，實現縮短項目開發周期的目標。

2.3 材料成本控制

一般來說房地產企業應該按照實際的施工狀況選擇材料以及機械設備方面的成本控制措施，首先需要與企業的工程建設進度相結合制定詳細的材料采購計劃，確定施工所需的具體材料數量，合理的去安排相關設備的進場順序;其次，設計部門還應該按照建設所需要的設備向采購部門提出具體的型號和規格，由采購部門進行統一的采購和安排;最后，也是最重要的一點就是當材料達到施工現場后，需要先進行嚴格的抽檢和驗收之后才能夠進行現場，并應該適當的扣取一部分的款項作為擔保資金，財務部門要確定購物款的支付方式，以一定的比例進行部分支付，從而減輕企業項目開發階段的資金壓力。

2.4 招投標成本控制

在招標環節當中，房地產企業應該不斷的加強的對投標人的調查、審核，主要包括：投標人的建筑成果、施工技術、工程經驗、資金實力等多個方面，綜合挑選出一個最合適的投標人【3】。此外，房地產企業還要遵守相關規定編制投標文件，以此來確定評標標準，構建一個公平的、公正的、公開的投標環境，規避掉惡意低價中標在施工過程中擅自抬高工程成本的行為。

2.5 工程變更成本控制

在建設施工過程中，房地產企業要加強對工程變更的管理與控制，盡量將工程變更的端口向前移動，以此來消除施工過程中所存在的安全隱患問題。通常所采用的措施主要有：（1）將工程的質量提高，在進行設計的過程中需要充分的考慮到工程建設與成本之間的相關聯的各項因素，保證設計方案與項目施工的實際情況相一致，減少設計變更的次數;（2）針對工程清單應該進行嚴格的審核，查看是否存在錯誤或者遺漏的現象，工程清單需要與施工圖紙內容一致，這樣才能夠最大化的降低工程成本的變更可能性;（3）進入到施工階段后需要嚴格管控工程變更，并且需要針對因工程變更而增加的成本部分進行深入的分析，確定其是否存在合理的范圍內。

結語：

總而言之，基于價值鏈視角來研究房地產開發項目成本管理，需要將每一環節的成本都納入到總成本體系中進行集中的管控，具體的成本管理策略可以分為五個階段：（1）項目投資決策階段;（2）項目規劃設計階段;（3）材料成本控制階段;（4）招投標階段;（5）工程變更階段。只有將成本控制在合理的范圍之內，才能夠確保企業獲得更大的利潤空間，實現提高市場競爭力的目標。

參考文獻：

[1]方毅.基于目標管理的房地產開發項目成本控制探討[J].住宅與房地產，2018（3）：125-126.

[2]張萬瑜.房地產開發項目動態成本控制管理[J].知識經濟，2018（4）：56-56.

[3]張紅海.房地產開發企業項目管理與成本控制措施探討[J].地產，2018（7）：77-79.