基于安置房建設項目的風險管理與對策

辛淑臣

【摘要】社會發展的需求導致城市化進程加快，加上人們對于居住環境的標準升高，大量的老舊住宅以及危房需要拆除重建，故而安置房的建設對于城市化進程影響極大。筆者主要分析安置房建設項目中存在的風險，并給出相應的風險管理策略，降低項目投資的風險，意在促進城市化進程加快，供業內人士學習參考。

【關鍵詞】安置房;建設項目;風險管理

城市建設過程中對行政劃撥用地進行拆遷后，需要為拆遷住戶進行安置，出于安置需求所建設的房屋屬于安置房。近年來城市建設腳步加快，安置房建設項目也日漸增多，考慮到建設項目均存在不確定的風險，故而需要對安置房建設項目加以風險評估，針對項目建設過程中存在的潛在風險進行事前、事中以及事后等一系列的風險控制工作，用以完善整個安置房建設項目，系統降低項目投資風險。

1、安置房建設項目存在的風險

1.1建設費用風險

安置房建設項目中較大風險源自建設費用，鑒于安置房建設項目所涉及的人數眾多，項目資金總量大，項目建設使用的融資方式較多，所涉及的環節較多，這就導致建設費用風險存在過高的問題。安置房費用主要包括拆遷補償費、征地費用、建設費用以及融資利率等，安置房建設涉及到的管理費用會隨著安置房建設周期的延長而增加，因此安置房建設周期長短在很大程度上決定了安置房建設費用。融資利率初始投資估算所參照的利率是當期利率，隨市場變化后將會影響投資總金額，加上市場建設材料價格也存在一定變動，計劃進度編制也存在失誤風險，上述原因將會導致建設成本超支，造成費用風險[1]。

1.2建設技術風險

建設技術風險也是造成安置房建設項目投資風險高的主要原因，技術風險主要包括技術不成熟形成的風險以及人為失誤風險，理論上分析人為所造成的風險通過一系列的風險控制手段可以大幅規避。安置房建設項目涉及的技術類型較多，融資、建設勘察、建筑設計、工程施工以及項目協調均包含在內。鑒于各個技術環節中參與的人數較多，難免會發生人為技術風險，針對這種現象，可多方協作，加強管理與監督進行風險控制。

1.3合同風險

安置房建設項目通常建設的周期較長，所需要擬定簽署的合同數量較多，因此合同中存在的風險對于整個安置房建設項目影響較大。約定內容不全面、政策調整、簽訂合同各方所承擔的違約責任以及不可抗力因素均屬于合同風險。安置房建設方招標時對于項目建設內容表述不明、設計階段并未對交房標準有詳細的要求，導致項目設計單位根據標準參數進行設計，所計算的投資總額數目不詳。待設計完成之后所引發的建設漏洞較多，中標單位未能及時發現的情況下，導致建設成本上升，引發合同約定內容不全風險。工期、建設費用屬于常見的簽訂合同各方違約責任，對于安置房建設工程能否如期交付影響較大。國家的政策調整也會導致簽訂的合同存在風險。自然災害、疫病以及戰爭等影響到安置房工程建設的因素，均可納入不可抗力風險中，該類風險發生的概率非常小，一旦發生將會對安置房建設工程造成巨大的經濟損失。

2、應對安置房建設項目風險的對策

2.1選取合理的項目開發模式

應對安置房項目建設風險時應用合理化的開發模式，可及時發現項目建設中潛在風險，加以識別并排除。政府常用的安置房開發模式有建設-移交模式（BT）、利潤分成模式、土地補償模式以及狹義公私合營模式（PPP）等。建設-移交模式的優勢在于企業能夠獲得穩定收益，而政府的干預行少，該種開發模式的缺點在于企業前期需要墊付大量的項目資金，后期存在回款風險，而政府需要承擔大量債務，需要加大項目建設后期運營力度[2]。利潤分成模式中企業的土地經營能力得到充分利用，土地收益較高，但是該種開發模式對于企業的要求也相對較高，政府需要兜底財政而形成財政壓力。土地補償開發模式中企業可獲得優質土地，所獲利潤較多，政府財政壓力也較少，但是該種開發模式有失公允。狹義公私合營模式中企業與政府出于合作伙伴扮戲，共同負責項目運營建設工作，企業和政府的利益都能得到保障，但是該種開發模式所需要協調的內容較多，政府必須授予企業特許經營權，而當前這方面的人才也較少。綜合以上幾種開發模式可知，狹義PPP模式在未來的發展潛力最大，可有效改進安置房建設項目風險高問題。

2.2加強項目管理

城市化建設屬于城市發展的重要戰略工作，拆遷安置工作對于城市化建設水平具有較大的影響，故而地方政府高度重視安置房建設項目，對于項目的建設風險關注度較高。基于安置房建設項目存在的風險，可通過加強項目管理的方式降低建設風險，安置房項目建設合作方需要經過嚴格的篩選，投資階段需要著重考察企業的管理水平，勘察階段要詳細了解項目建設地點的土質結構，將當地的水文資料做好備案以便后期施工使用。設計階段可使用大型有限元軟件進行分析以降低成本。施工極端需要加強團隊管理并及時規避施工風險。考慮到安置房建設項目參與方數量較多，故而需要做好合同管理，加強風險監督，一旦有違約行為可立即索賠，適當增加獎勵措施以激勵施工方[3]。

2.3應用BIM管理模式

為應對安置房建設項目中存在的風險，需要采取合理的管理模式進行風險規避、自留以及轉嫁，可創造性地使用BIM管理模式。BIM技術綜合應用幾何學、空間學以及地理信息系統學科技術，達到使用數字信息化手段集成化管理工程建設，可有效提高安置房建設效率，從而縮短安置房項目建設時間，大幅降低安置房項目建設風險。應用BIM技術進行安置房項目管理室，需要特別注意做好信息協同，做好項目建設各方的溝通協調工作，促使安置房建設項目工程實現精細化管理，全面降低安置房建設項目投資風險。

結語：

總而言之，安置房建設項目中存在一定的風險，主要集中在建設費用、建設技術以及合同風險等方面。基于安置房建設中存在的既定風險，需要選取合理的項目開發方式，加強項目管理，引入BIM管理模式系統化降低安置房建設項目風險，用以規避投資風險，為拆遷群眾提供建設質量高的安置房。

參考文獻：

[1]陳俊鶯.安置房項目可行性研究報告幾個關鍵問題研究及改進對策[J].現代經濟信息，2015（10）：59+61.

[2]呂聰.安置房項目建設投資控制研究[J].住宅與房地產，2017（03）：38.

[3]賈廣社，牟強.大型工程前期的進度風險總控[J].同濟大學學報（自然科學版），2018，46（01）：125-132.