房地產開發項目成本管控策略

楊夏

【摘要】房地產開發是一個開發流程繁瑣的過程，同時具有高成本，周期長等特性，所以需要嚴密的管控模式才能有效降低開發成本，增強市場競爭力。本文以房地產企業成本管控的重要性入手，分析成本管控的關鍵點控制，并提出房地產開發過程中的成本管控策略。

【關鍵詞】 房地產;開發周期;開發成本

1、房地產企業成本管控的重要性

一個完整的房地產開發生命周期包含拿地/立項/施工/竣工和后期銷售營銷等多個環節，投資成本巨大。因此，開發過程中嚴密的成本管控是非常有必要的，原因有如下幾點：首先，國家當前對于房地產的宏觀管控日趨嚴格，市場競爭不斷加劇，企業必須利用合理的成本管理措施降低成本，獲得更強的市場競爭能力;其次，房地產開發成本投資巨大，具有動態性和差異性，必須嚴密進行成本管控，才能最大限度的提高資金利用率，合理優化各方的資源。

2、房地產企業成本管控的關鍵點

2.1 規劃設計階段的成本管控關鍵點

這一階段的成本控制關鍵點主要考慮三個因素：首先是房企的拿地價;其次是開發設計方案合理性對于造價的影響;最后是房企招標過程中所產生的成本費用，例如：勘察、施工、監理等環節。

2.2 項目施工階段的成本管控關鍵點

這一階段的成本管理因素主要有：首先是工期成本，即施工過程中可能會出現延誤工期的情況;其次是設計變更引起的材料、工藝、人力資源變化的成本;最后是施工中材料管理成本。

2.3 項目竣工驗收階段的成本管控關鍵點

這一階段的成本管控因素主要有兩點：項目竣工結算書的價格準確性與成本歸集核算是否具備全面性。

2.4資金成本的管控關鍵點

資金管理是成本管理中最重要的內容之一，其籌措和使用方式的合理性直接關系到整體成本管控水平。這一階段的成本管理重點為融資管理與現金流管理。

3、房地產企業成本管控面臨的問題

3.1 規劃設計階段面臨的成本管控問題

規劃設計階段所面臨的成本問題主要有以下兩點：首先是拿地價過高的情況，這是因為前期缺乏對于該土地的系統調查，對于地塊沒有進行全面的調研與分析，錯誤的估計了土地的價格，導致拿地價的成本比周邊其他地產高一大截，這給后期的銷售和營銷增加了不小的壓力，同時也拉高了成本。其次是土地開發方案的不合理，這主要是因為第三方設計院在進行方案設計的時候，后期的工程、銷售、成本、財務部門沒有參與到其中，無法第一時間發現所蘊藏的成本風險，導致最終設計方案成本過高。

3.2 項目施工階段和竣工階段面臨的成本管控問題

（1）施工階段的成本問題主要來自于設計變更、簽證成本與建筑原材料的采購問題。首先是設計變更問題，由于初期方案可能會隨著實際情況進行調整，但是這些變更沒有經過嚴密的成本核算，導致項目在變更之后需要更多的預算與成本。其次是簽證成本，由于大部分的房企是先進行簽證后期再審核，缺少事前文件審核，所以很容易產生成本誤差。最后是材料采購問題，由于材料價格市場上一直存在波動，如果沒有系統性預計和審核材料價格波動，很容易導致建筑材料價格偏高。

（2）竣工階段的成本管控問題在于成本歸集核算上面，由于成本核算數量龐大，很有可能出現誤差，例如項目成本費用被計入管理費用的情況，從而影響成本核算的真實性，另外，房企內部的成本審核機制不合理也容易影響項目的成本，導致最終竣工的數據偏差。

3.3 資金籌集和使用過程中面臨的成本管控問題

這一段階段的主要問題在于資金籌集中負債類型的融資比例偏高。由于銀行會根據房企的負債情況調整借款利息，過大比例的負債無形之中會拉伸企業的融資成本。另外，資金管理的另一個關鍵是流動性的管理，低流動性的資金會影響資金的使用效率，無法更好的進行資源配置。

4、提升房地產企業成本管控的建議

4.1 在規劃設計階段將成本管控重心前移

所謂重心前移，其實就是指從拿地后的規劃設計階段就開始重視成本管理了，事實上，規劃設計并不高，只占到總體成本的2%，但是這一階段對于總成本的影響卻可以達到70%以上，所以對于規劃設計階段來說，這是一個“撬動地球”的支點，需要引起相當的重視。要控制好這一階段的成本，首先必須針對目標地塊進行翔實的調研與可行性分析，最好能將成本控制在周邊項目較低或者略高的水平，如果是小型房企，更應該考慮這一點;其次，項目的開發設計方案，盡可能的要求銷售、工程、成本、財務部門的工作人員參與進來進行討論，幫助實行方案的最優化。

4.2在項目的施工階段和竣工驗收階段建立動態的成本

在施工和竣工這兩個階段，建議從兩個方面來優化：一是要在強化工程量、工程變更、現場簽證以及進度付款等跟蹤控制的基礎上，建立相應的臺賬，然后以臺賬為基礎形成編制動態的成本分析表，以及時向管理層提供具體的成本變動情況，并進行后續的成本變動趨勢預測;二是在房地產企業內部建立主要工程物資的市場信息庫，以實現對采購工程物資的質量和價格監督，合理降低采購成本;三是在竣工驗收階段實行結算審核與復審的內部管控機制，預防在竣工結算時可能會出現的其他項目與成本增加風險。

4.3從資本結構優化和提高資金效率入手降低資金成本

資本結構的優化在于房企進行項目融資的時候，盡可能的平衡金融杠桿與權益資金的有效利用，運用最優資本結構控制好負債融資比例，幫助資金達成最低成本與最優收益。

提高資金運用效率在于提高房企的銷售回款速度，促使資金能夠盡早收回，促使資金流動性加強，從而顯著降低資金周轉過程中所占用的資金成本，提高資金利用率，充分實現資源的優化配置。

結語：

綜上所述，合理嚴密的成本管理策略對于房企開發成本能夠進行有效的控制，也是企業實現綜合競爭力提升與增強企業經濟效益的關鍵。因此，房地產企業必須引起相當的重視，針對工作人員專業素質與管理不斷進行進一步的提升和優化，以期為企業提高競爭力與提升經濟效益注入強心針。

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