多地打通物業管理堵點

《北京市物業管理條例》于5月1日起施行。有評論認為，這部法規的制定是一次在黨建引領下社區治理與物業管理融合共進的積極嘗試，對于堅持和完善共建共治共享的社會治理體系，推動社會治理和服務重心向基層下移，提升老百姓的獲得感幸福感安全感，將起到積極作用。

《民生周刊》記者了解到，為打通物業管理堵點，全國多地物業管理條例近期陸續出臺或修訂。深圳、重慶等地物業管理條例相繼實施，成都、廣州等地將修訂或制定物業管理條例提上日程，臺州、西寧、九江、衡水等地也就物業管理條例向社會公開征求意見。

矛盾重重

住宅小區是居民生活的基本單元，也是基層社會治理的基本單元。近年來，由物業服務引發的社會管理問題日益凸顯。

王錦華是遼寧省錦州市某小區的物業工作人員。平日，為了讓小區保持衛生整潔，他和同事做了不少努力，但收效甚微，業主抱怨頻頻，雙方甚至還大打出手。

垃圾處理、停車、小區綠化，經常引起物業公司和業主的矛盾。圖/郭鵬

王錦華告訴《民生周刊》記者，原先的物業公司服務很差，業主們不滿意，不交物業費，于是惡性循環開始。王錦華所在的物業公司接手后，起初還能正常提供服務，但后來由于收不上物業費，一些管理事務無法進行，電梯和管道等設施設備老化，垃圾亂堆，治安問題隨之而來。

這一現象并不鮮見。以北京市為例，在北京12345市民熱線投訴中，物業服務是市民投訴較多的一項。其中，物業服務水平低、管道老化堵塞、私裝地鎖、電梯維修不及時等13類問題，占到市民熱線反映物業問題總量的90%以上。

“我家房頂漏雨，說明房屋質量不合格，于是拒交物業費。”“我買了房子，但沒裝修沒入住，沒有享受到物業服務，為啥要交物業費？”提及不合格的物業服務，不少業主們憤憤不平。而面對一些不合理的訴求，物業公司也是有苦難言。

物業管理為何如此難？在中國人民大學公共管理學院教授王叢虎看來，原因是多方面的。物業公司水平參差不齊，一些公司服務質量差是引發矛盾的重要原因。部分職能部門不作為、亂作為，在某種程度上激化了矛盾，加上業主與物業公司間缺乏信任與溝通，相互猜疑在所難免。

北京物業管理行業協會法務部主任劉立華認為，不少業主參與小區自治的積極性不高。在實踐中，對已成立的業主組織缺乏有效監督，業委會成員以權謀私事例時有發生。“與物業管理相關的法制宣傳不足，致使社會各界對物業管理存在認識誤區，很多人對業主及物業公司權利義務的理解有偏差。”

“業委會太少”

“自從成立了業委會，小區就變了樣兒。”北京市朝陽區望京利澤西園一區業委會副主任陳寒松在接受媒體采訪時表示，2016年，在街道辦、社區的協助下，望京利澤西園一區克服重重困難成立了業委會。

業主們重選了物業公司。“現在小區里不僅有人清理垃圾，搞了綠化，還更換了老舊公共設施，安裝了電子監控，我們正商量著如何管好小區車輛。只要大家一起使勁，小區的明天會更好。”陳寒松說。

然而，并非所有小區都有業委會。業委會成立難、覆蓋率低是制約物業管理水平提升的短板之一。數據顯示，北京現有10213個住宅小區，其中僅有1216個小區成立了業委會。

那么，沒有業委會怎么辦？《北京市物業管理條例》創造性地提出組建物業管理委員會，規定對不具備成立業主大會條件、具備成立條件但確實有困難未成立，以及業主大會成立后未能選舉產生業主委員會的情況，可以組建物業管理委員會作為臨時機構，依法組織業主共同決定物業管理事項。組織業主共同決定物業管理事項臨時性機構的成立，目的是推動業委會的產生。

同時，條例還明確了物業管理委員會成員及其決策程序中業主代表的比例，即“雙過半”原則。作為臨時機構，物業管理委員會一般任期不超過3年。

對此創新之舉，業界給予了較高評價。“物管會的出現符合當前形勢需要，有利于業主與物業公司之間的良性溝通，實現小區物業管理的平穩過渡和長遠發展。”長城物業北京分公司相關負責人說。

劉立華表示，成立物業管理委員會是由街道和社區牽頭，可減少業主諸多不便，相關訴求也能及時得到解決。

中國政法大學法學院副教授蔡樂渭認為，物業管理委員會填補了缺少業委會導致的空白，有利于保護業主合法權利，有助于保證小區物業管理平穩過渡，最終推動產生業委會。

落地是關鍵

《民生周刊》記者梳理發現，各地的物業管理條例在體現共性的同時，結合實際，各具特色。

《重慶市物業管理條例》細化了物業管理區域禁止行為清單，鼓勵使用新技術為物業服務提供便利，建立起第三方評估制度，創設民宿等住宿服務規范。

《深圳經濟特區物業管理條例》要求加強對業主共有資金、專項維修資金監管，修改業主大會生效和表決門檻，降低業委會選舉門檻，強化對業委會的監督。

有分析認為，條例的出臺是完善物業管理法律體系的第一步，也是最重要的一步，“但單有條例遠遠不夠。”

“落地的關鍵是以問題為導向，用解決問題倒逼落實。”劉立華認為，首先要加強配套制度建設。目前很多規定帶有原則性，需要有關部門及時出臺相關配套措施，立法本意才能落到實處。

物業管理項目多、涉及面廣，充分調動各方積極性很有必要。“政府部門、有關機構和組織履職盡責必不可少。加強對主管部門、街道、社區和業主組織工作人員、物業從業人員培訓，保障其切實履行職責。同時，對落實不到位的部門和人員按規定督促、問責。”劉立華說，還要發揮行業協會和專業服務機構作用，借助各方力量共促物業管理水平提升。

作為衡量城市管理水平的重要標志，物業管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感、安全感。物業管理不僅關乎小區內部，更是群眾自治的體現，是社會治理的重要內容。“因此，社會各方應共同努力，在解決問題時也須多一分理解與寬容。” 劉立華說。