基于EViews對江西省商品房價格影響因素的計量研究

王雨晨/文

一、引言

房價是群眾非常關注的熱點問題，這一民生問題一直受到政府和社會的重視。因為供給與需求不平衡，過高的房價會導致許多從農村到城市來打拼的年輕人生活質量下降，進而更會拉大城鄉差距和貧富差距。特別是最近幾年，江西省的商品房價格出現了瘋狂式上漲，比如南昌市紅谷灘黃金地段的房價高達40000元/平方米，其他區域的房價也在相繼上漲，因此居民的壓力越來越大。不過，江西省政府也出臺了一些購房優惠政策、購房貸款政策等，能夠讓進城務工者也負擔得起房屋首付。由于商品房價格受到很多方面的影響，比如城市消費價格水平、地區人口數、生產總值、房地產市場的發展等等，因此本文通過深入研究影響商品房價格的因素，旨在找出關鍵因素，提出合理的建議與方案，來改善江西省房價的波動。

二、多元線性模型的構建

（一）數據與變量的選取

本文從《江西省統計年鑒》選取了近15年的商品房價格影響因素的數據。對于變量，選取了5個影響江西省房價的指標，在宏觀方面引入江西省年末常住人口；在需求因素方面引入江西省地區生產總值、城鎮居民人均可支配收入和城鎮居民消費價格指數；在供給因素方面引入住宅竣工面積。

由此構建多元線性模型，設Yi為江西省商品房平均售價，X1為年末常住人口，X2為江西省GDP，X3為城鎮居民人均可支配收入，X4為城市居民消費價格指數，X5為住宅竣工面積，β0、β1、β2、β3、β4、β5為參數，Ui為隨機擾動項。

（二）OLS 估計參數

假設此多元線性模型中的隨機項滿足計量經濟學的基本假定，估計結果如圖1所示。

圖1 參數估計圖

由結果可知，X1、X4、X5均未通過 t檢驗，相反 X2、X3在給定顯著性水平α=0.05時，拒絕原假設，即X2、X3的參數估計值顯著不為零，這說明了解釋變量江西省地區生產總值和城鎮居民人均可支配收入在5%的顯著性水平下，對江西省商品房價格的影響是顯著的。對于總體顯著性F檢驗來說，在5%的顯著性水平下，模型總體是顯著的。經過經濟意義檢驗后，X1的符號經濟意義不合理，因此模型存在多重共線性。

（三）檢驗與修正模型

1.多重共線性檢驗

變量X3對被解釋變量的經濟影響相反，這與理論事實并不相符，因此本文選取了逐步回歸法對模型進行多重共線性檢驗。

表1 各解釋變量之間相關性檢驗結表

如表 1 所示，以 X2、X3、X1、X5、X4的順序依次引進解釋變量，可以看出，X2、X3的各統計量均顯著，但是在引入解釋變量X1后，t檢驗統計量不顯著，X1與X2、X3三個變量之間可能存在多重共線性。所以從模型中剔除解釋變量X2，又引入X5、X4，從模型中剔除解釋變量X4，以盡可能消除回歸方程的多重共線性，江西省平均房價與地區生產總值、城鎮居民人均可支配收入、住宅竣工面積三個變量的回歸結果為：

由結果可知，變量的經濟意義全部符合理論，說明模型擬合程度較好，各解釋變量和常數項的t檢驗值均通過，不存在多重共線性。

2.異方差檢驗

本文利用White檢驗，構造輔助函數，結果顯示F檢驗p值為0.2487，因此F檢驗不顯著，接受原假設，即原模型中不存在異方差。故原模型滿足多元回歸同方差基本假定，模型的假設檢驗有效。

3.序列相關性檢驗

進行拉格朗日乘數檢驗與偏相關系數檢驗，從表2可以看出p值為0.5338，因此在顯著性水平5%的條件下，拒絕存在自相關性的原假設，即模型不存在序列自相關性。

表2 拉格朗日乘數的檢驗圖

4.擬合優度檢驗

由結果可知，修正的樣本決定系數R2=0.992986，說明該模型對數據擬合程度較好，解釋變量對江西省商品房價格的解釋能力為99.23%，只有0.08%其他因素的影響。

（四）模型擬合回歸

Fitted曲線與Actual曲線進行對比發現，表明關于江西省商品房價格影響因素的多元線性模型擬合效果較好。

圖2 擬合值曲線圖

（五）模型結論分析

通過檢驗和修正得到最后的三元回歸模型為：

GDP每增加1億元，江西省房價就會增加0.59元/平方米；城鎮居民人均可支配收入減少1元，房價就會增加0.21元/平方米；住宅竣工面積每增加1萬平方米，商品房平均售價就會增加0.09元/平方米。

三、結語與啟示

本文對影響房價的5個主要因素進行了多元回歸分析，并進行了多重共線性、異方差性、自相關的檢驗與修正，使其滿足多元回歸的基本假定。最終得出3個影響因素對房價均具有顯著影響。結合江西省各地出臺的關于調控商品房價格的一系列政策，分析模型后得出的結果，提出江西省調控房價的建議：

1.調整土地供需數量

我國的房地產市場處于過度膨脹的狀態，并且開發規模盲目擴大，但土地資源沒有得到充分的利用。相關部門應該完善土地供應制度，管好閑置土地，提高土地的利用率，控制房地產商的價格供應。

2.落實“去庫存”政策

首先，給予利率、稅收等方面的優惠鼓勵人們購買房屋，刺激住房需求；其次，提高進入房地產市場的門檻，加大投機者進入房地產市場的成本，減小其帶來的房地產市場泡沫；最后，采取多種措施響應“去庫存”政策，持續推進庫存商品房改廉租房、保障房，實現存量商品房和缺量保障房的互補，實現租售并舉。

3.完善租房政策，完善江西省房產市場

由于江西省房產市場沒有系統的租房規范，只有不斷加大的購房活動，導致很多本可以租房的百姓也去買商品房，這樣一來購房的人越來越多，供不應求，房價飆升。其次是人們的舊時觀念，覺得一定需要買一套房才安全，這樣導致購房壓力加大。因此政府可以結合租房與購房，采取一定的措施，使得租房市場也有很大的需求量，緩解房價的攀升，必要時也可以采取一定的優惠政策，使人們愿意租房。

4.提高住房質量

目前隨著貸款政策的放松，很多居民有能力購房，但是許多商品房的配置并不達標，比如缺少足夠的公共設施、沒有房產證、沒有良好的物業等，使人們會去再購買其他商品房。因此必須加強房屋質量監管，提高房屋質量，才能讓人們安心居住。