房地產企業稅務籌劃中的問題及建議

摘要：營改增是我國從2012年開始試點的重要稅制改革，2016年，房地產業正式納入營改增范圍，本文重在梳理國家推行營改增的必要性，分析在營改增中房地產企業面臨的問題，并且提出應對措施。

關鍵詞：房地產;營改增;稅務籌劃

1 引言

隨著營改增政策的全面落地，宣告了營業稅和增值稅并行征收格局的結束，曾對地稅貢獻突出、影響深遠的營業稅退出了歷史舞臺，一個符合國際規范的現代增值稅制度初步建立，開啟了我國稅收發展新階段。其中，營業稅指的是對提供應稅勞務、營銷不動產或出售無形資產的機構和個體，對其獲取的營業額收取的產品和勞務稅。增值稅指的是對營銷產品或提供給勞務和進口商品的機構與個體，在生產運營過程中過去的增值額所征收的稅種。營業稅和增值稅曾長期是中國最為主要的兩類流轉稅稅種，二者之間的關系不但彼此關聯，互為補充，又具有顯著的區別。一方面，兩者具有統一性，稅務征收原理一致，均是在產品與勞動的流轉環節對納稅對象收取稅費;另一方面，兩者從稅務征收范疇和計稅根據上存在很大區別。

在營改增的政策推動下，房地產開發企業的稅賦和利潤也隨之發生改變，營改增政策的實施，在一定程度上減輕了企業的納稅壓力。因為在沒有實施稅收改革之前，房地產企業在納稅過程中會出現重復納稅現象，嚴重影響了企業自身的效益。同時，在國家逐漸加大對房地產行業調控力度的趨勢下，房地產市場的競爭也越來越激烈。房地產行業是我國經濟的支柱行業，也是國家稅收的主要來源，房地產行業往往涉及諸多不同的稅收項目，在投資產品上分散性較強，投資金額比較大，回報的周期較長，并且房地產企業的繳稅方式具有一定的特殊性，因此，房地產企業通過在國家稅法相關條例和稅收優惠政策的規定中進行合理納稅，并且選擇優化的納稅方案，可以減少一定的納稅成本，實現經濟效益。

2 房地產企業面臨的稅務問題

推行營業稅制時，中國房地產行業面臨的最為主要的問題為交叉征收稅務問題，特別是在產業鏈條前端，便早已產生了重復和交叉征收稅務的行為，因為中國建筑行業適用營業稅制，因此建筑公司即使取得增值稅專用發票，也無法進行稅額抵扣。在房地產建安階段，其企業使用時所采購的建筑安裝材料也已包含了增值稅，由于企業不能抵扣增值稅進項稅，所以這部分增值稅轉移在了企業的工程價款中，構成建筑安裝企業的計稅基礎繳納營業稅。而且在之后房地產企業的銷售環節中，這部分增值稅仍然不能扣除，造成這些增值稅又重新被當成房地產公司成本，放進了房屋價格里，在房屋對外營銷或租賃時，被又一次收取營業稅。

在收取營業稅的情況下，會引發增值稅抵扣鏈條不夠完善，使增值稅應當發揮的作用并未實現。假如營業稅改增值稅在建筑行業與房地產行業同時實施，并有同稅率的可抵扣增值稅發票，那么無論是建筑行業，還是房地產企業都可以抵扣其購買的建安材料中的增值稅部分，不再重復納稅。

在進行稅務籌劃的過程中，許多房地產公司往往是跟隨行業大流模仿進行，一昧地追求減少稅費支出而忽略了其他因素，容易導致偷稅漏稅行為發生，其次，也會容易陷入為了減少當下稅額而忽略了長期發展的誤區。

具體的經營管理問題有：一，經營方式發生改變，目前房地產企業仍然會有大量合作方是小企業或自然人，這些小供應商沒有工程成本核算，也沒有完整的會計核算體系，會有很大風險不能取得足夠的增值稅發票，也就沒有足夠的增值稅進項抵扣稅額，工程實際繳納的稅款會比營業稅制度下增加;二，發票管理難度增大，按現有稅務制度，進項稅額必須在180天內認證完畢，而很多房地產公司在諸多地方開發了房產項目，完備地收集各地增值稅發票難度較大;三，上游建筑業稅負轉嫁問題，建筑行業和房地產行業之間關聯甚密，建筑行業的存在是為房地產行業所服務的，而營改增使得房地產企業與其上游的建筑業之間的關系更加復雜。如果建筑行業企業無法獲得足額的增值稅進項發票，必定使自己的稅負成本上升，那么使得房地產企業的建安成本提高。

3 建議

在現行政策背景下，房地產的管理層應該更重視稅務管理，了解和掌握稅法和政策，采用科學籌劃的方法，合理規劃企業的稅務情況;在稅務改革因素的影響之下，房地產企業所處的稅收環境也發生了改變，一旦采取了不合適的稅務管理方法，或者沒有將稅務管理工作落實到位，則很可能會導致稅務風險，從而給企業帶來經濟損失。

首先，在當今社會企業之間的競爭，更多的是一種企業綜合實力的競爭。營改增之前，營業稅不得抵扣，因此存在重復征稅的情況，在一定程度上限制了企業內部服務性產業的發展，而隨著營改增政策的實施，減少了重復征稅，企業應當在當前情況下，加強集團產業鏈專業化建設，及時調整經營戰略，從而在激烈的市場競爭中獲得立足之地。同時，營改增這項稅收政策，為中小企業提供了較之前更為合理和廣闊的發展空間，在這種情況下，中小企業更應該充分利用新的稅收政策，加強企業財務管理，提升中小企業自身的綜合實力。

其次，隨著營改增政策的實施，財務方面的內控建設變得更為重要，加強內控建設，規避財稅風險。建立正確的納稅籌劃意識，能夠使得企業在合法繳納稅款的情況下，獲得最大的經濟利益。如科學地利用土地增值稅稅收優惠政策，進行科學財稅預算，對項目或企業整體進行綜合分析，合理分配各項收入成本;在稅收成本降低的前提下，盡可能提升扣除項目的金額，如適當增加環境、公共配套設施的投入，從而提升抵扣項目的金額，合理合法降低稅費的繳納額。

最后，可以科學選擇財務結算方式。不同的結算方式所產生的納稅義務時效不一定相同。如委托代銷和直接收款兩種模式，前者是以貨物發出或者提供服務的時間為準，后者是以企業獲取到銷售款憑據的時間做微納稅、義務基準時間，通過基準時間的不同，來進行稅務籌劃。

4 總結

在營改增改革的大背景下，放棄的重復納稅問題得到了很好的解決，其稅負得到了顯著的下降。雖然理論上，營改增給房地產企業帶來了積極效應，但在現實市場中，房地產企業仍然面臨著進項稅抵扣不足、經營管理需轉變、上游建筑業稅負轉嫁等問題，因此，房地產企業應當盡快適應當下的稅法以及會計準則，制定更全面、更合理的稅務籌劃工作內容，不斷提升自身的財務管理水平，從而享受到營改增所帶來的正面效應。

作者簡介：陳婷婷（1995—），女，浙江溫州人，在讀研究生，研究方向：會計。

（作者單位：浙江工商大學）