房地產(chǎn)稅征收對象中小產(chǎn)權(quán)房的定位問題研究

宋嘉琪

摘要：小產(chǎn)權(quán)房是當(dāng)今社會的熱點問題之一，作為房產(chǎn)的一種特殊類型，在房地產(chǎn)稅收改革的大背景之下也存在是否對其征稅的爭議。雖然小產(chǎn)權(quán)房本身因占用集體土地而具有違法性，但其是否具有“可稅性”不僅應(yīng)當(dāng)看制定法，還應(yīng)看其經(jīng)濟實質(zhì)。本文將對是否將小產(chǎn)權(quán)房納入房地產(chǎn)稅征收對象進行展開論證。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;房地產(chǎn)稅;征稅對象

農(nóng)村集體土地從用途上分類，可分為建設(shè)用地和生產(chǎn)用地，其中農(nóng)村集體建設(shè)用地的類型分為宅基地以及公用企事業(yè)用地。小產(chǎn)權(quán)房就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房。在宅基地上建成的房子是農(nóng)村住房，對于此類房屋農(nóng)民擁有所有權(quán)，但是由于農(nóng)村建設(shè)用地不具有資產(chǎn)性，此類房屋只屬于對應(yīng)農(nóng)村的集體所有者，不能對外部城鎮(zhèn)居民進行轉(zhuǎn)讓。在生產(chǎn)用地或者公用企事業(yè)用地上建造的房子多是用作交易用途的“商品房”，然而根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地不得用作商品住宅的開發(fā)，故而此類房屋具有違法性。由于該類房屋擅自更改土地用途，故而其產(chǎn)權(quán)并不得到國家的認(rèn)可，往往是由鄉(xiāng)政府或村政府予以產(chǎn)權(quán)證明，不能得到國家頒布的相關(guān)合法證件證明，法律也不對此類交易予以保護。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因是我國現(xiàn)存的土地二元制度導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)被虛置。城市房地產(chǎn)價格于本世紀(jì)的飆升，導(dǎo)致了土地資源和房屋資源的稀缺。農(nóng)村集體用地面積廣袤，但集體建設(shè)用地由于《土地管理法》的規(guī)定而無法進入土地市場，這也就使農(nóng)民無法將土地價值變現(xiàn)，在利益驅(qū)使以及現(xiàn)實監(jiān)管不力等種種因素之下，選擇建造小產(chǎn)權(quán)房。另一方面由于小產(chǎn)權(quán)房價格相較城鎮(zhèn)住房的低廉，許多無法負(fù)擔(dān)城市房價的低收入者選擇了小產(chǎn)權(quán)房，即使國家由于其違法性對小產(chǎn)權(quán)房交易不做保護。這些原因造成了小產(chǎn)權(quán)房在我國的大量擴張，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房以其特殊性和廣泛存在，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)稅收中不可忽視的一類房屋。

二、對小產(chǎn)權(quán)房征收房地產(chǎn)稅的正當(dāng)性

我認(rèn)為從總體而言應(yīng)當(dāng)對小產(chǎn)權(quán)房征稅。劉劍文教授認(rèn)為，從實質(zhì)課稅的角度看，實際存在的經(jīng)濟成果，不論取得該成果對來源如何，原則上都應(yīng)包含在課稅對象的范圍中，也就是說房地產(chǎn)稅的征收并不用以房屋產(chǎn)權(quán)的合法性為前提，而且對小產(chǎn)權(quán)房課稅并不會改變其本身的違法性。小產(chǎn)權(quán)房雖然不能合法買賣交易，但并不影響其占用土地的性質(zhì)和其自身存在能居住和交易的隱形收益，且房地產(chǎn)稅是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅進行合并，因此小產(chǎn)權(quán)房必須納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。

另外，國家房地產(chǎn)稅改革的目的之一就是從宏觀上抑制高房價，保障人民的基本住房需求。如果將小產(chǎn)權(quán)房排除在納稅對象之外，那么與收取房地產(chǎn)稅的城市房產(chǎn)相比，小產(chǎn)權(quán)房無論是從居住還是投資角度上都更具優(yōu)勢，這將會導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的需求量進一步上升，使得現(xiàn)存的大量小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量再次擴張，違法的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)使得市場出現(xiàn)諸多亂象，若是現(xiàn)象升級，顯然不利于對小產(chǎn)權(quán)房開展治理工作。同時，雖然國家對小產(chǎn)權(quán)房的違法性進行多次強調(diào)，但是現(xiàn)行市場上存在的大量小產(chǎn)權(quán)房亟需國家政府對其進行規(guī)制，足見小產(chǎn)權(quán)房問題的嚴(yán)峻性和棘手性。集體土地作為國家的重要資源，絕不能處于被任意違法使用且無法治理的混亂情況之下。對小產(chǎn)權(quán)房進行稅收，能夠使得政府對小產(chǎn)權(quán)房的信息有較為系統(tǒng)的收集和整理，使得房屋信息更為具體明晰。對小產(chǎn)權(quán)房進行征稅能夠為國家治理非法小產(chǎn)權(quán)房提供經(jīng)驗和基礎(chǔ)。

三、保障性小產(chǎn)權(quán)房合法化路徑

小產(chǎn)權(quán)房市場中確實存在高收入人群購置別墅、多套小產(chǎn)權(quán)房的情況，對于此類小產(chǎn)權(quán)房的擁有者的征稅是肯定的。然而小產(chǎn)權(quán)房中不乏城市中低收入人群為滿足基本居住需要而購買的房屋，對于此類房屋，我認(rèn)為應(yīng)該研究其合法化的路徑，將其與保障性住房建立流轉(zhuǎn)途徑，消除其不合法性，同時能夠緩解城市保障房數(shù)量不足的壓力。

正如上文所言，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)及盛行于城市房價上升存在著極為密切的關(guān)系，實際上國家為了滿足城市中低收入人群的居住需求而設(shè)立了保障型住房，但是城鎮(zhèn)保障房卻往往不能夠滿足中低收入人群的住房需求。小產(chǎn)權(quán)房卻以其低價的特性解決了一部分城市中低收入人群的住房需求，甚至還存在閑置的情況。故而，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障型住房是一種轉(zhuǎn)化路徑。而這種轉(zhuǎn)化需要對其產(chǎn)權(quán)進行明晰，小產(chǎn)權(quán)房所占土地為集體用地，保障房所占土地為國有土地。《憲法》第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以按照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。我認(rèn)為政府可以根據(jù)城市住房需求，對城市周邊建有小產(chǎn)權(quán)房的土地適量予以征收，并將房屋回購，變?yōu)楸Ｕ闲宰》俊＿@一定程度上降低了城市保障住房的壓力，也為小產(chǎn)權(quán)房的合法化提供了路徑。

此類小產(chǎn)權(quán)房在經(jīng)過了合法化路徑轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲妥》恐缶筒粦?yīng)當(dāng)對其進行征稅了。因為保障房是國家作為解決低收入人群住房問題的手段，其本身具有社會福利性質(zhì)的。保障房存在的目的是滿足人們的基本居住需求，不應(yīng)當(dāng)對其征收房地產(chǎn)稅，否則就與其本身的目的背道而馳了。

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