寫字樓行業(yè)的健康升級策

夏楣黎

隨著越來越多的企業(yè)員工復工返崗，辦公場所成為當下的防疫主戰(zhàn)場，企業(yè)對于寫字樓的租賃需求在短期內(nèi)更加謹慎，在保障企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的同時，寫字樓市場面臨“健康”轉(zhuǎn)型，樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)迎來調(diào)整機遇。

市場趨勢需再度把握

近年來持續(xù)承壓的一二線城市辦公樓市場面對疫情沖擊該如何應對？目前，業(yè)界普遍認為，雖然“寫字樓的空置率預計進一步攀升，租金將持續(xù)下滑”，但疫情之于一線城市及部分二線城市寫字樓市場的影響應是暫時和短期的，中長期來看普遍對寫字樓市場仍持樂觀和看好態(tài)度。一方面，寫字樓本就存在傳統(tǒng)的“春節(jié)租賃淡季期”，突發(fā)在2020春節(jié)的疫情對于寫字樓租賃的影響實際上較為有限，而且“經(jīng)過17年的發(fā)展，中國目前寫字樓市場和租戶逐步完善，此次疫情對寫字樓市場的影響相對于零售市場會更小一些。”高力國際的研究報告指出，“疫情對于寫字樓整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化。”

但這并不足以讓行業(yè)各方安然度過危機，亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波在研判疫情對寫字樓市場的中長期影響時指出，“隨著企業(yè)的逐漸復工，但因疫期幾乎都采取遠程和線上辦公，部分企業(yè)疫后會形成新的辦公形式，再加上很多企業(yè)紛紛裁員和倒閉，企業(yè)對線下辦公場地的需求會斷崖式下降，不但會出現(xiàn)租金收入大幅減少，招商停滯以及租金（房）糾紛，也會呈現(xiàn)集中爆發(fā)的趨勢和現(xiàn)象，這諸種因素疊加，無疑對寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的持有者和運營者雪上加霜、甚至成為壓死駱駝的最后一根稿草！原來存量的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場也會出現(xiàn)30%乃至更高的閑置和空置。再加上疫情后遺癥形成的對寫字樓和產(chǎn)業(yè)園在空間、環(huán)境、安全、環(huán)保和智能化的升級需求，會增加存量市場的追加投資或一定比例被淘汰。”他認為寫字樓及產(chǎn)業(yè)園行業(yè)將進入“市場化為主的定位和規(guī)劃，輕重混合模式結(jié)合，輕資產(chǎn)運營為本，全產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營與服務為核心，智慧化（線下線上互補結(jié)合）管理為手段的新階段。”

疫情對需求的影響將進一步改變租賃市場格局。客戶方面，“零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業(yè)主爭取續(xù)租、擴租的重要對象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設備，線上游戲、遠程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展，從而引發(fā)其擴租或新租的辦公租賃需求。”形態(tài)方面，在部分城市，密度相對低，環(huán)境相對開闊，更接“地氣”的“花園式”辦公場所（如一些城市更新而來的配套現(xiàn)代化的文化創(chuàng)意園區(qū)）明顯更受青睞。全球知名私營房地產(chǎn)顧問服務公司萊坊認為受疫情影響寫字樓市場下半年即可恢復，“下半年整個寫字樓市場的供應和需求將逐漸恢復。屆時一部分被疫情抑制的租賃需求將會得到釋放，加大了對于寫字樓的吸納，從而帶動空置率下降，租金走勢逐漸企穩(wěn)。”

功能標準“更上層樓”

經(jīng)此一“疫”，辦公環(huán)境及安全管理成為關注焦點，在辦公人群看來，寫字樓的中央空調(diào)系統(tǒng)、空氣凈化設備、上下水系統(tǒng)、安全監(jiān)控設備、物業(yè)公司的應急能力等都需要升級。全國各大城市出臺的復工復產(chǎn)條件也都將樓宇防控機制是否健全，作為是否允許復工的重要評判標準。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負責人、成都商業(yè)樓宇部負責人、高級董事戴暉表示，“此次疫情對寫字樓市場帶來的不利影響是短暫的，但透過該事件我們可以看到，整個行業(yè)在健康防護、業(yè)主運營和物業(yè)管理應對突發(fā)事件機制等方面還有提升空間，值得引起重視。”

疫情期間，容納著大量員工群體的寫字樓的品質(zhì)與功能標準將“更上一層樓”。綠色、健康、安全、靈活的辦公場所或?qū)⒏蛔鈶艨粗兀悄軜怯罟芾怼⒔】蛋踩芾韺⑹翘嵘龑懽謽鞘袌龈偁幜Φ闹饕蛩亍I(yè)內(nèi)人士明確指出今后的房地產(chǎn)市場交付標準將有更明晰的健康要求，強調(diào)從建筑自身硬件的角度加強對類似疫情事件的防護，“增設新風及回風系統(tǒng)增加紫外線消毒模塊、非接觸式人體體溫實施監(jiān)控系統(tǒng)、智能電梯系統(tǒng)集成閘機系統(tǒng)、公共區(qū)域的自動定期消毒設備等”。業(yè)主方需要利用這段時期，提高管理能力，優(yōu)化運營效率，并切實提升重大事件應對能力。對此，華潤華南大區(qū)寫字樓市場部副總經(jīng)理楊賢釗認為，“高水平管理主要體現(xiàn)在反應速度、反應的系統(tǒng)性、防疫動作到位等。同時，對辦公配套提出更高要求，如向企業(yè)提供更具靈活性的共享辦公和共享辦公室。當然，最為重要是重視健康防護體系。”

戴德梁行表示，“一方面，受疫情的影響，國內(nèi)外企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴格的延期復工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟活動受限而帶來的短期內(nèi)財務流動性風險更大，或?qū)k公租賃市場造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動。”戴德梁行南京公司副總經(jīng)理宋詩雨認為這是業(yè)主方與企業(yè)方需求協(xié)調(diào)的過程，“對辦公樓層布局、設計工作場所的空間利用進行優(yōu)化，經(jīng)歷這次疫情以后，業(yè)主方可能會考慮將更多的共享辦公空間、公共區(qū)域融入自己的寫字樓，辦公租戶可能考慮增加更多的共享辦公桌、團隊協(xié)作空間和會議室。拋開硬件的那些條件，主要還要取決于公司的員工在時間管理、任務分配、日常進度跟進、遠程團隊協(xié)作、工作匯報和線上會議安排等方面是否具備較高的自我管理能力。”

對于硬件落伍、管理能力有限的部分寫字樓的出路問題，中國房產(chǎn)經(jīng)紀公義聯(lián)合會主席胡景暉給出了轉(zhuǎn)型建議，“改造為3、4星適合家庭旅游的度假型酒店或中端商務酒店。此外，還可以改造為公寓，特別是長租公寓市場依然有空間。”并且，投資機遇也可能引來資本競逐，相對成熟的商辦市場和交易模式將持續(xù)吸引更多的機構(gòu)投資者和買家，“今年的機會在于，可能會出現(xiàn)較多的寫字樓大宗交易，有一部分寫字樓撐不下去，也會有一些人來抄底。”

房地產(chǎn)科技順勢而起

眾多智能新場景在疫情中集中呈現(xiàn)，房地產(chǎn)科技對寫字樓行業(yè)的賦能功用愈加明顯。中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝建議房地產(chǎn)企業(yè)圍繞技術創(chuàng)新、科技創(chuàng)新找出發(fā)點，“智能樓宇、智能園區(qū)將來科技的常態(tài)化可能會促進人工智能、大數(shù)據(jù)、機器人這三個科技領域的聯(lián)動，把應用場景和新的需求聯(lián)合起來，使空間和服務更加優(yōu)質(zhì)。”

高力國際指出，“此次疫情讓整個行業(yè)進行了一次行業(yè)數(shù)字化的路演，這次被迫的‘數(shù)字化大練兵涉及寫字樓市場很多方面，例如遠程辦公、疫情防控、房源展示、線上帶看等。互聯(lián)網(wǎng)引領下的行業(yè)數(shù)字化變革就像一顆種子深深埋在了房地產(chǎn)這個肥沃的土壤里不斷孕育成長，等待著它春天的到來。”

仲量聯(lián)行的調(diào)研結(jié)果則顯示，近兩年部署科技產(chǎn)品或解決方案的房地產(chǎn)項目數(shù)量顯著上升，并且，具備科技前瞻性的房地產(chǎn)企業(yè)在實施疫情防控和降低風險方面都顯示出更多的優(yōu)勢，“一方面，我們預計與健康和安全相關的樓宇管理和交付標準將有所提升。這意味著開發(fā)商和業(yè)主會相應地提高樓宇的軟硬件設施品質(zhì)和物業(yè)管理水平，從而直接或間接地加大房地產(chǎn)企業(yè)購置和部署科技產(chǎn)品的需求。在本次疫情中，地方政府借助智慧城市平臺與商務樓宇形成的聯(lián)動防控網(wǎng)絡，充分掌握了辦公樓復工情況和人員健康信息，對疫情防控起到了積極作用。隨著智慧城市建設的不斷下沉，樓宇自身的智能化技術標準預計也將有所提高，以實現(xiàn)與城市綜合管理服務平臺的無縫對接。”