淺談開發(fā)商如何控制建安成本

蔡鎮(zhèn)英

【摘要】建安成本占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本相當(dāng)大的比例，建安成本的控制對整個(gè)項(xiàng)目的控制起著至關(guān)重要的作用。本文從開發(fā)商的角度論述在施工招投標(biāo)階段、工程實(shí)施階段、竣工結(jié)算階段對建安成本進(jìn)行事前、事中、事后控制，從而達(dá)到建安成本控制的目的。

【關(guān)鍵詞】開發(fā)商;建安成本;控制

1、施工招投標(biāo)階段--事前控制

在施工招投標(biāo)階段，項(xiàng)目的決策、立項(xiàng)、初步設(shè)計(jì)均已完成，整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)真正進(jìn)入了通過技術(shù)手段來控制的階段，施工招投標(biāo)階段建安成本的控制空間很大，是整個(gè)建安成本控制最重要的環(huán)節(jié)。作為開發(fā)商的造價(jià)控制人員要根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)、投資性質(zhì)、設(shè)計(jì)進(jìn)度充分做好籌劃工作，把開發(fā)商的建設(shè)意圖準(zhǔn)確的傳達(dá)給招標(biāo)代理單位，讓招標(biāo)代理單位運(yùn)用專業(yè)技能為開發(fā)商提供服務(wù)，把開發(fā)商的要求轉(zhuǎn)化成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有可操作性的工作，并形成合同文本。在這個(gè)時(shí)期涉及招標(biāo)代理單位、投標(biāo)單位、設(shè)計(jì)單位和行業(yè)管理單位等，開發(fā)商的造價(jià)控制人員要做好這幾個(gè)單位的協(xié)調(diào)工作，組織招標(biāo)文件和清單編制、配合投標(biāo)和定標(biāo)工作、完成合同文件的簽訂工作。

1.1組織招標(biāo)文件和清單編制

在施工招投標(biāo)階段首先是招標(biāo)文件和清單編制。這項(xiàng)工作主要是招標(biāo)代理完成，但作為開發(fā)商的造價(jià)控制人員從中要起到組織和協(xié)調(diào)作用，從而避免出現(xiàn)紕漏，具體工作如下：

（1）鎖定招標(biāo)圖紙，明確施工界面，劃分標(biāo)段。開發(fā)商的造價(jià)控制人員應(yīng)與設(shè)計(jì)單位和開發(fā)商的工程部門協(xié)調(diào)鎖定招標(biāo)圖紙后明確施工界面，劃分總包、各專業(yè)分包、供水供氣供電各配套單位的工作內(nèi)容，對大型項(xiàng)目要?jiǎng)澐謽?biāo)段，避免出現(xiàn)施工內(nèi)容重復(fù)招標(biāo)、漏招、交叉作業(yè)面混亂等現(xiàn)象。具體可以在招標(biāo)文件中補(bǔ)充約束性條款，并且在工程量清單工作內(nèi)容中予以說明。明確施工界面，劃分標(biāo)段事前控制為防止事中施工混亂和事后結(jié)算扯皮掃清隱患。

（2）確定合同模式。根據(jù)招標(biāo)圖紙成熟度、招標(biāo)準(zhǔn)備時(shí)間、工期、項(xiàng)目規(guī)模等條件，開發(fā)商的造價(jià)控制人員應(yīng)明確招標(biāo)項(xiàng)目是采用總價(jià)合同、單價(jià)合同還是成本加酬金合同模式。合同模式的確定給予招標(biāo)代理可操作的工作思路，給投標(biāo)單位可預(yù)估的利潤預(yù)期，從而為開發(fā)商成本可控設(shè)置條件。

（3）材料、設(shè)備供應(yīng)方式的選定。材料、設(shè)備的成本是建安成本中一個(gè)重要組成部分，材料、設(shè)備的采購供應(yīng)方式及其質(zhì)量的好壞、價(jià)格的高低對項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益都有著直接重大的影響。因此作為開發(fā)商的造價(jià)控制人員必須對材料、設(shè)備的供應(yīng)方式作充分考慮。有兩種模式：

施工方采購。一般工程由施工方采購，即“包工包料”，可充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在采購、運(yùn)輸、保管上采取措施降低成本，提高質(zhì)量，在施工過程中自行協(xié)調(diào)供應(yīng)和施工來確保進(jìn)度。投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)對材料、設(shè)備按招標(biāo)文件的要求作了報(bào)價(jià)，使用競爭費(fèi)用報(bào)價(jià)也降低了成本。根據(jù)圖紙的成熟度施工方采購衍生出：施工方采購開發(fā)商認(rèn)可、開發(fā)商指定施工方采購這兩種衍生模式。

開發(fā)商采購。對于大型設(shè)備、特殊設(shè)備、大量裝飾材料等開發(fā)商也可自己采購，節(jié)約成本。但在這種模式下作為開發(fā)商的造價(jià)控制人員必須直接了解產(chǎn)品的性能、價(jià)格，同時(shí)開發(fā)商的工程部門在施工中要具備協(xié)調(diào)供應(yīng)和調(diào)動(dòng)施工方節(jié)約使用材料積極性的能力。在權(quán)衡綜合能力后看是否采用這種供應(yīng)模式。

（4）確定項(xiàng)目的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。作為開發(fā)商的造價(jià)控制人員不但要注重壓縮投標(biāo)人的利潤空間而且應(yīng)引導(dǎo)投標(biāo)人上報(bào)合理費(fèi)率，避免惡性競爭而影響施工的質(zhì)量和進(jìn)度，也給竣工結(jié)算造成困難。具體根據(jù)工作內(nèi)容和行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件中予以限定，投標(biāo)單位自行競爭性報(bào)價(jià)。

（5）審核招標(biāo)文件和清單。在發(fā)標(biāo)前開發(fā)商的造價(jià)控制人員要對招標(biāo)代理編制的招標(biāo)文件和清單要進(jìn)行審核。審核招標(biāo)文件是否表達(dá)了開發(fā)商的要求;審核工程量清單是否有漏項(xiàng);審核工程量清單工作內(nèi)容和項(xiàng)目特征描述是否完整;根據(jù)項(xiàng)目需要審核是否將圖紙中沒有反映但可能出現(xiàn)的拆除、加固、外運(yùn)、內(nèi)駁、回填等等項(xiàng)目進(jìn)行列項(xiàng)，以減少項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)生核價(jià)或簽證的量，以免施工過程中發(fā)生此類簽證，造成核價(jià)困難。

1.2配合投標(biāo)和定標(biāo)工作

這個(gè)階段招標(biāo)文件和清單都已編制完成并發(fā)放，投標(biāo)人開始投標(biāo)。開發(fā)商的造價(jià)控制人員要注重以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

（1）再次組織核對工程量清單。要求投標(biāo)單位在投標(biāo)之前，根據(jù)招標(biāo)圖紙及施工界面劃分來復(fù)核工程量清單是否有漏項(xiàng);審核工程量清單工作內(nèi)容和項(xiàng)目特征描述是否完整，如認(rèn)為清單有偏差可在投標(biāo)前提交工程量計(jì)算書并表達(dá)核對意愿，在梳理復(fù)核完所有投標(biāo)單位的計(jì)算書后，若存在錯(cuò)漏情況，要求招標(biāo)代理單位對工程量清單進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)清單的準(zhǔn)確性作為對該投標(biāo)代理單位考核的依據(jù)之一。

（2）深入理解回標(biāo)分析。對招標(biāo)代理單位提交的回標(biāo)分析報(bào)告要深刻理解，不光看回標(biāo)分析的結(jié)論，還要注意：投標(biāo)人是否采用不平衡報(bào)價(jià)損害開發(fā)商的利益;商務(wù)報(bào)價(jià)與施工方案是否相符;有無低于成本的投標(biāo)報(bào)價(jià)等不實(shí)質(zhì)性響應(yīng)招標(biāo)文件的要求在回標(biāo)分析中是否都有評估。如有紕漏要求招標(biāo)代理單位重新分析，這也作為對該投標(biāo)代理單位考核的依據(jù)之一。

（3）若開發(fā)商的造價(jià)控制人員作為評標(biāo)委員會(huì)成員之一，應(yīng)該按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對投標(biāo)文件進(jìn)行系統(tǒng)的評審和比較。

1.3完成合同文件的簽訂工作

根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的合同范本和投標(biāo)人的承諾雙方簽訂合同，可以根據(jù)項(xiàng)目情況確定合同條款，主要包括：雙方的權(quán)利和義務(wù)、工期、工程質(zhì)量和檢驗(yàn)、合同價(jià)款和支付方式及質(zhì)保金、合同變更、竣工驗(yàn)收和竣工結(jié)算、索賠和爭議。若是群體工程或長期開發(fā)的項(xiàng)目，發(fā)商的造價(jià)控制人員應(yīng)針對各個(gè)專業(yè)的工程編制一套系統(tǒng)的合同范本，針對本項(xiàng)目的特點(diǎn)調(diào)整合同細(xì)節(jié)，簽訂合同文本時(shí)應(yīng)響應(yīng)招投標(biāo)文件。

2、工程實(shí)施階段--事中控制

施工單位大多是抱著“低價(jià)中標(biāo)占領(lǐng)市場，索賠結(jié)算贏得利潤”的心態(tài)和方式來做工程的，所以在工程實(shí)施階段施工單位往往會(huì)提出各種索賠。同時(shí)因工程本身的原因、市場變化或行業(yè)規(guī)范變更工程實(shí)施階段也會(huì)發(fā)生各種變更。造成審核諸多爭議。開發(fā)商的造價(jià)控制人員就是要嚴(yán)格的控制好變更、簽證和核價(jià)這三個(gè)環(huán)節(jié)。具體做法是：拆分細(xì)化目標(biāo)、按程序?qū)徍恕⑷^程監(jiān)控。

2.1拆分細(xì)化目標(biāo)

在簽訂好施工合同后開發(fā)商的造價(jià)控制人員要將投標(biāo)報(bào)價(jià)的內(nèi)容進(jìn)行拆分。

（1）圖紙明確的投標(biāo)報(bào)價(jià)項(xiàng)目，再次復(fù)核其工程量，并且和施工單位進(jìn)行核對，雙方達(dá)成一致，鎖定其成本。

（2）多方案報(bào)價(jià)的項(xiàng)目，結(jié)合報(bào)價(jià)盡快確定最優(yōu)方案，鎖定其成本。

（3）方案未定可能發(fā)生設(shè)計(jì)變更的項(xiàng)目，制定價(jià)格范圍，暫定成本，具體制定方案時(shí)不可超越其上限。

（4）在考慮綜合成本的前提下，留有一定比例的預(yù)備金作為整個(gè)項(xiàng)目的上限。

2.2按程序?qū)徍?/p>

首先要有一套完整的工程變更審核程序，包括設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證和材料設(shè)備核價(jià)。其次審核程序根據(jù)開發(fā)商部門的設(shè)置流轉(zhuǎn)，開發(fā)商的造價(jià)控制人員在審核中先要根據(jù)各部門的調(diào)查確認(rèn)事實(shí)，然后根據(jù)合同規(guī)定看是否予以索賠，最后根據(jù)合同規(guī)定核定費(fèi)用。

2.3全過程監(jiān)控

在整個(gè)施工過程中實(shí)行全過程監(jiān)控，開發(fā)商要設(shè)定監(jiān)控周期，一般根據(jù)工期可設(shè)置固定時(shí)間每周、每半月或每月進(jìn)行成本監(jiān)控，也可按工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行成本監(jiān)控。以周報(bào)、月報(bào)或節(jié)點(diǎn)報(bào)告的形式形成文件進(jìn)行對比采取措施。在報(bào)告中要體現(xiàn)當(dāng)前發(fā)生成本的增減，將已確定的索賠費(fèi)用、材料設(shè)備核價(jià)、方案調(diào)整后的費(fèi)用變更調(diào)整入成本中，并與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，綜合評定、動(dòng)態(tài)控制、設(shè)置警示。

3、竣工結(jié)算階段--事后控制

因?yàn)橛辛酥笆虑翱刂啤⑹轮锌刂苾蓚€(gè)環(huán)節(jié)的控制，復(fù)核變更匯總差價(jià)后結(jié)算價(jià)在施工單位還未送審之前便有大致的數(shù)據(jù)。在竣工結(jié)算階段開發(fā)商的造價(jià)控制人員的工作重點(diǎn)側(cè)重于：預(yù)先內(nèi)審和復(fù)核外審。

（1）預(yù)先內(nèi)審。在送外審之前預(yù)先審核施工單位上報(bào)的結(jié)算，對于施工單位上報(bào)的結(jié)算開發(fā)商在有能力的情況下，結(jié)合過程中的成本控制報(bào)告預(yù)先初審一下，對明顯多報(bào)的工程量和項(xiàng)目勸其調(diào)整。這樣有助于降低施工單位的結(jié)算心理期望值，也有助于發(fā)揮結(jié)算外審單位的專業(yè)能力。

（2）復(fù)核外審。對結(jié)算審價(jià)單位的審價(jià)報(bào)告要進(jìn)行復(fù)核，如有紕漏應(yīng)更正。

結(jié)語：

本文從開發(fā)商的角度論述在施工招投標(biāo)階段、工程實(shí)施階段、竣工結(jié)算階段對建安成本的控制。著重論述了施工界面和標(biāo)段劃分、材料設(shè)備供應(yīng)方式選定、設(shè)立目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制對建安成本控制的重要性。本文闡述了一個(gè)理念：開發(fā)商不但要壓縮施工單位的利潤空間，同時(shí)也要通過事前、事中、事后控制最終甲乙雙方尋求到合理的結(jié)算造價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1]顧祖惠.招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)知識(shí).同濟(jì)大學(xué)，2005.