新形勢下房地產成本控制與管理

鄧文琴

【摘要】隨著我國經濟建設步伐加快，房地產企業(yè)之間的競爭日益激烈，對房地產業(yè)提出更高的要求，企業(yè)不但在新形勢下進行準確定位，而且還要結合市場情況開發(fā)新的建筑產品，通過綜合考慮各種影響因素，加強對房地產各階段成本的控制，有效降低成本，以提高企業(yè)在市場中的競爭力。

【關鍵詞】成本控制;決策階段;設計階段;施工階段

近年來，我國房地產業(yè)在一定程度上得到迅速發(fā)展，房地產行業(yè)已經從重質量逐步向重品質、內涵、價值等方向發(fā)展，面對新形勢，房地產企業(yè)應該綜合各方面因素，制定科學有效的策略，以有效防止土地錯配、資金錯配、產業(yè)錯配，通過保持戰(zhàn)略能力，縮小產品差異化，使風險得到有效控制、提高客戶滿意度以及創(chuàng)新來促進房地產企業(yè)轉型升級和房地產主業(yè)的發(fā)展。但在一定條件下還會受到眾多環(huán)境條件的影響，為了提高在新形勢下房地產業(yè)的競爭實力，加強對房地產成本控制與管理是當前面臨的重要內容。

1、加強投資決策階段成本控制

決策階段是房地產項目成本控制重要組成部分，通過對房地產項目決策階段的投資控制，加強對房地產投資項目的可行性研究分析，選擇最佳的方案。同時，房地產企業(yè)應收集所建區(qū)域的基礎資料的收集，加強對周邊環(huán)境及發(fā)展趨勢的研判，科學合理的進行初步規(guī)劃設計方案的確定，市場開發(fā)及銷售情況，以確保在適應新形勢下人們對房地產項目的需求，在此基礎上著重對房地產成本費用估算、控制目標及措施、投資效益進行科學合理測算、預測利潤、資金計劃及投資風險評估及相應措施進行認真的分析和判斷。

在實施過程中，需要多部門協調配合策劃部門做好房地產開發(fā)的土地成本、前期規(guī)費、工程成本、房地產企業(yè)發(fā)生的資金成本及管理費用等所有在工程建設過程中發(fā)生的費用，以便為決策層提供較為準確的資金情況、估算投入及產出效益等。

2、設計階段成本控制

設計階段在房地產項目的成本控制中具有重要地位，但設計費在房地產項目全部成本中所占的比例還是比較小的，而規(guī)劃設計階段對房地產項目成本影響比例達70%-80%。在規(guī)劃設計階段，設計人員必須具有豐富的設計能力，滿足在新形勢下人們對房地產功能的要求，選擇合理的結構形式、材料、設備選型等，確保房地產項目投資合理。

設計方案一旦確定，對施工階段的工程造價產生重要的影響，加強對設計階段的方案選擇是十分必要的。在新形勢下，客戶追求環(huán)保、時尚的建筑產品。這就要求在選擇設計單位時，必須選擇具有相應設計資質、良好信譽的單位，以確保設計出的產品的技術經濟指標滿足客戶要求，在設計前期階段，加強對各級成本的測算工作，確定房地產項目的盈利模式，為下一環(huán)節(jié)進行成本控制打下良好的基礎條件。因此，設計出的產品不但確保客戶滿意的，而且還要控制好工程造價在合理范圍內。

3、招標投標階段

招標是房地產項目選擇施工單位的重要環(huán)節(jié)，在招標過程中應嚴格招標程序，選擇資金雄厚、技術能力強、信譽好的施工單位作為中標單位，如有條件，也可對施工單位進行實地考察，減少房地產項目的風險。在招標前，首先做好招標準備工作，對招標的范圍、內容、方式、工期、技術標準、付款及結算方式進行嚴格審查，以便確保評標過程的順利進行。結合房地產項目的特點，根據施工圖預算做好標底的編制，深入市場進行調查分析，參考通類型項目，確保房地產項目的最高標價和最低成本價格，將成本控制在合理的范圍內。

4、施工階段成本控制

施工階段是設計成果落實的重要環(huán)節(jié)，在施工前，應對施工合同進行認真研讀，對合同中含糊不清、有歧義的內容及時提出來，避免在施工過程中及結算階段產生扯皮的現象，從而，使合同雙方達成一致的意見，增強合同的執(zhí)行力。根據國家制定的標準合同文本，結合具體項目特點，編制符合實際的合同，確保合同內容完整，合同雙方責任明確，公平合理。編制完成后，提交企業(yè)合同管理部門進行審核，以減少合同條款中出現紕漏，避免承擔法律風險。

合同簽訂后，根據監(jiān)理下達的圖紙嚴格按照合同技術條款進行施工，準確計算工程量，加強對總價控制。

設計變更是施工階段比較常見的一種現象，對施工企業(yè)的成本產生重要影響，施工單位必須嚴格按照設計變更的程序進行處理，建立健全設計變更及現場簽證的管理制度，明確要求按照施工合同及有關技術要求進行執(zhí)行。設計變更或現場簽證應在規(guī)定的時間內提出，并在發(fā)生設計變更及現場簽證時，認真收集相關證據，例如現場的照片、視頻等，確保證據充足，有理有據。在簽證前，應加強對工程量及成本費用增減分析，以避免出現簽證不合理、不及時、重復進行簽證的現象。盡量減少設計變更，對于確定發(fā)生的設計變更，應做好變更手續(xù)完整、變更依據、內容、圖紙、文件符合變更要求，以便準確的對設計變更的成本進行控制。

5、竣工結算階段成本控制

工程竣工結算是工程成本控制的重要環(huán)節(jié)，根據施工合同及相關變更條款內容對施工單位報送的竣工圖紙、設計變更、現場簽證單、結算書等進行認真審核，對不符合相關要求的內容應及時進行處理，對有異議的內容可到現場進行查看，以便對竣工結算的正確性產生影響，使審核后的結算能真實的反應工程的實際造價。

6、加強資金成本控制

房地產企業(yè)一般具有規(guī)模大、周期長、資金需求大的特點，如不能有效的控制資金成本，將對建筑企業(yè)的正常運行產生嚴重的影響。目前，由于受到各種環(huán)境因素的制約，許多房地產企業(yè)面臨著資金緊張的局面，企業(yè)為了在激烈的市場競爭中保存實力，必須加強對資金成本的控制，既要保持足夠的現金支付能力，同時，還要有效的運用資金，提高資金的利用率。

由于房地產企業(yè)在建設過程對資金的需求量較大，一般都會采用向銀行貸款的方式，解決資金短缺的問題，這就要求建筑企業(yè)必須合理的安排資金，制定科學合理的資金計劃，制定資金的籌集和歸還計劃，采用合理的籌措方式。

在項目建設過程中，按照合同條款規(guī)定需進行工程款的支付，為了解決資金周轉的問題，房地產企業(yè)可與承包方提前進行協商溝通，在合理的時間內盡量調整付款日期。同時，房地產企業(yè)應充分利用銀企之間的關系正確處理資金貸款問題，調控按揭比率，有利于提高項目銷售，使資金的回籠得到保障。

結語：

綜上所述，房地產成本控制涉及項目建設的全過程，通過對各階段的特點進行分析和判斷，制定有針對性的成本控制措施，加強對各個階段的成本控制，確保房地產成本控制在預定的范圍，實現對成本的有效控制與管理。

參考文獻：

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