住宅小區地下停車位權屬法律問題研究

摘 要：隨著家庭擁有汽車量日益增多，隨之而來的車位權屬法律問題已不容忽視，由于物權法及相關司法解釋對小區地下停車位的所有權歸屬僅做出了模糊的原則性規定，在司法實踐中有很大爭議。文章從理論角度闡述小區停車位的權屬爭議的現狀，在此基礎上探討了對《物權法》七十四條含義的理解，尋找解決小區地下停車位權屬爭議的辦法，以期更好地服務于相關司法實踐。

關鍵詞：小區地下停車位;權利歸屬;《物權法》七十四條

一、小區停車位及其產權歸屬

文章所指地下停車位是指在住宅小區的地下建造的以停放機動車輛為目的的開放式空間，可以分為建筑規劃內的地下車位和利用人防工程改造成的地下車位兩類。

提到小區地下停車位，必然會涉及到建筑物區分所有權的概念，建筑物區分所有權包含了三項權利，分別是業主對建筑物專有部分的所有權、共有部分的共有權和對共有部分的管理權，其中以專有部分的所有權為核心權利。最高人民法院的相關司法解釋對何為專有部分給出了三個標準： 有獨立的構造，并能明晰地進行劃分; 具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠為特定業主單獨所有，即成為所有權的客體而進行登記，同時滿足以上三個條件的部分為專有部分。

地下停車位作為獨立物，能夠成為專有部分，首先在構造上其獨立性并非體現在為傳統的墻壁實體，而是抽象的劃界空間; 其次車位的所有者排他享有使用權;我國將物權變動不需要進行公示的作為例外情形由法律明確規定，地下停車位的權屬變動顯然不在此范圍，因此地下停車位能夠進行登記，特定業主能夠成為其所有權人。綜上小區停車位完全符合專有部分的三個條件，屬于建筑物區分所有權中的專有部分，由特定業主或者建設單位對其享有所有權，并能夠通過登記取得獨立的產權證書，進行所有權的單獨流轉。

理論界對地下停車位的歸屬問題存在以下學說：業主共有說、開發商所有說、當事人約定說、面積分攤說和國家所有說。支持業主共有說的學者認為地下停車位的法律性質是房屋建筑物的從物，因遵照主物所有權轉移時，從物隨主物一并轉移法則，即隨整棟建筑物售賣完后一并轉移給該棟建筑物的全體業主所共有;贊成開發商所有說的學者認為停車位可以作為獨立財產單獨交易，且依據誰投資誰受益原則，應由開發商享有所有權;物權法采用約定優先的觀點，體現了民法中的意思自治原則;面積分攤說是立足于地下停車位的面積被納入到共用面積中，作為共用部分而存在。 然而現行相關規定沒有把地下車位算進公用面積來分攤，因此便不能以是否納入公攤面積作為判斷的依據; 基于人防車位的特殊性，在司法實踐中，一般歸屬于國家、投資者或者只明確其使用收益，不納入文章的討論范圍。

二、司法實踐中出現的問題

我國物權法和相關司法解釋的出臺為停車位歸屬糾紛問題的解決提供了法律依據， 但實踐中各地判決呈現差異化，裁判標準不一。 而裁判不一致情形中，占絕對多數的案例情形是，開發商和業主之間對于停車位的歸屬未做約定，對此種情形下車位的權利歸屬。

對此類案件中確定地下車位權屬依據進行討論，有以下幾種情形： （1）以是否納入公攤面積作為歸屬依據，由業主來證明。（2）以建設規劃作為確定歸屬依據，屬于建設規劃區域內的地下車位且沒有占用公共通道、消防通道及公共場所用地，亦未分攤給業主，則歸建設單位所有。 對《物權法》七十四條條文進行文意解釋，可推定車位的原始權利歸建設單位。（3）以登記為依據。根據物權法定原則，即物權的種類和內容必須由法律來規定，不允許當事人在法律之外創設新的物權種類或者變更物權的法定內容。 因此，當事人主張對不動產享有所有權應當舉證證明自己為該不動產登記簿上的權屬登記人，或者是屬于法律另有規定的情形。目前的司法實踐是我國還沒有建立規范的小區地下車位登記制度。 （4）以地方性法規規定作為依據。

其次，由于車位權屬登記制度的缺失導致所有權屬狀態不明，實踐中開發商常以轉讓使用權或長期租賃等方式變相銷售，企圖在不明晰權利屬性的情形下，使得業主無法取得真正的所有權，為車位問題留下隱患。

三、對《物權法》七十四條的理解適用

生活中業主因不能承擔高價位而致其優先權無法實現諸如此類的問題。對《物權法》第七十四條的規定在理解和適用上存在不少疑問，如該條第一款規定的“規劃首先滿足業主需要”具體是什么意思、在開發商與業主約定不明或者二者之間沒有約定情況下停車位歸屬問題。

通過歷史解釋的方法推知立法者制定《物權法》第七十四條的價值判斷和目的可知，“規劃首先滿足業主需要”是為了限制開發商將小區停車位轉讓給業主以外的第三人，因為車位本身是為了輔助小區業主需要的配套設施，而非開發商謀取利益的手段。尤其限制以謀取商業利益為目的高價賣給業主以外的第三人的情形。因此如果開發商與業主以外的第三人在沒有首先滿足業主需要之前，簽訂了車位轉讓合同，那么合同是無效的。筆者通過查閱最高人民法院在出臺司法解釋之前的征求意見稿的規定時，發現如下規定：建設單位違反“規劃首先滿足業主需要”將建筑區劃內的小區停車位以出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的第三人，本小區業主請求確認該處分行為無效的，法院應予支持，且由該建設單位對此承擔舉證責任。該規定明確了建設單位違反《物權法》第七十四條第一款將車位賣給業主以外的第三人的法律后果，業主對此有權主張合同無效的訴訟請求權，并將舉證責任分配給建設單位。但遺憾的是最終通過的司法解釋并未體現上述規定。

文章認為，在未來修訂《物權法》及制定新的司法解釋時，可以對上述條文進行有益借鑒，明確規定出違反的法律后果，以此來避免司法實踐中對此問題的爭議。其次還應當進行明確的是“滿足業主需要”的時間點，該時間點是開發商將所有房屋售完，同時，在簽訂購房合同時業主對停車位的需求，以此兩個條件來確定。這樣做的該時間點容易確認且對開發商來說易于舉證。

在通常情況下，根據私法自治原則，小區車位的歸屬是由當事人之間自由約定的，只有在當事人約定不明確或者沒有約定，并且依據漏洞填補規則，即通過《合同法》第六十一條仍然無法確定歸屬，可以參考公攤面積標準來確定。 之所以采取此標準是因為，民法的公平原則，業主共有僅可能適用于整體產權歸屬的判斷，而不適宜個別車位歸屬判斷。

四、小區停車位相關制度的完善

（一）健全小區地下車位登記制度

我國現行法律制度未對小區停車位登記問題作出規定，在實際生活中存在隱患，登記是保證車位所有權公信力的保證，有助于車位所有權的轉移及交易的安全，因此有必要對車位進行單獨確權和登記。 在車位分類基礎上可分為：專有部分車位的登記、共有部分車位的登記、共有部分專用使用權的登記。 目前在我國并未對區分建筑物的共有部分施行登記制度，然而這為實踐中開發商利用自己的強勢地位損害業主合法利益提供了便利。 同時，處于弱勢地位的業主也因為沒有登記制度產生的公信力來對抗前者的違法行為。因此對共有部分車位進行登記也非常必要，可以通過在房屋產權登記簿上注明的方式來示權。 同理對專有使用權通過登記公示以對抗善意第三人，為避免登記程序的繁瑣和登記困難情形，可記載于小區業主內部約定文件上。

（二）地下車位的合理配置與分類

小區地下停車位可分為法定車位和法定之外增設的車位（即可以成為專有部分的車位，可由特定業主與開發商通過約定的方式取得該停車位的所有權），法定停車位是法律規定的屬于小區業主共同所有的，不屬于可以約定的范酬，更不能出售給業主以外的第三人。明確此分類有利于權利的細化和相關制度的完善。對此可借鑒臺灣地區的有益規定，法定停車位應按法律規定遵循一定的比例，具體比例的配置還需具體問題具體分析。確定比例時可考慮以下因素：建筑小區所在城市汽車擁有量的平均比例、建筑小區本身所處位置和功能定位以及當地的經濟發展狀況。對于增設車位，筆者認為根據立法意旨，小區業主享有同等條件下的優先租賃權。另外臺灣地區還設有獎勵建設的停車位，意在為執行公務的公共交通車輛（如救護車和消防車）提供停車位，此種類型車位有開發商建造，為公共車輛提供停車位，但所有權歸屬于開發商。鑒于實踐中多數小區停車難且不規范，已有很多相關報道公共車輛因停放難而延誤救助時機，因此有必要借鑒臺灣地區建立獎勵型停車位。

五、結語

停車位權屬問題非常具有實踐意義，隨著時代的發展科技的進步，又會以不同的形態出現，都需要認真對待，讓車位輔助美好的生活，這便是文章討論停車位權屬問題的意義所在。

參考文獻

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作者簡介：常好（1994-），女，漢族，河南南陽人，研究生，貴州民族大學，研究方向：經濟法。