農村集體土地入市的現實困境及對策研究

王科

【摘? ?要】 近年來，農村集體建設用地的重要資產價值以及使用權價值不斷地凸現出來。但是，在目前農村集體土地入市過程中依然面臨著一些突出的困境。本文中將在簡要分析農村集體土地入市面臨的困境基礎上，重點對解決困境的具體對策進行探索。

【關鍵詞】 農村;集體土地入市;困境;對策

[Abstract]? In recent years， the value of important assets and the value of the right to use the rural collective construction land is constantly protruding. However， there are still some outstanding difficulties in the process of rural collective land entering the market. Based on the brief analysis of the dilemma of rural collective land entering the market， this paper focuses on the specific countermeasures to solve the dilemma.

[Key words] countryside; the market of collective land; the mire; countermeasures

隨著城鎮化進程的推進，城市用地日漸緊張。同時，農村剩余勞動力轉移的加速也在一定程度上使得農村地區出現大量的閑置建設用地。在新形勢下，實現農村集體建設用地入市成為推進城鄉資源高效、合理配置的重要途徑。但是，目前在農村土地集體入市過程中依然面臨著一些困境。本文將對農村集體土地入市的現實困境及對策展開具體的研究。

1? 農村集體土地入市面臨的現實困境

目前，農村集體土地入市過程中面臨著一些困境。集中體現在制度層面，監督管理等層面。具體如下：

現行的土地產權制度以及集體土地入市相關制度規范不完善。集中體現在三個方面：1. 土地產權界定與權能保障不明晰，集中體現在土地所有權主體的確定層面，最終造成出現產權權能弱化問題。2. 城鄉二元土地產權制度下城鄉土地同權同價困難;3. 不健全的農村建設用地入市機制。當現有的農村建設用地入市機制不夠完善時，其無法充分地保障農村地區農民的切實利益。因此，農村建設用地入市機制是否貼近地區實際，是否具有較強的可操作性，將直接影響農村集體土地入市工作的推進。

監督管理層面面臨的困境。從監督管理層面，目前關于農村地區土地用途與管理方面的監督存在一定難度。一方面，一些農村土地在申請時所申報的用途與其實際的用途是否一致，依賴于有效的持續性監督管理。另一方面，缺乏專門司職農村集體土地入市監督工作的機構，相關政策執行過程中存在主觀隨意性，不僅不利于提升農村集體土地入市的效率，更會在一定程度上影響土地市場的公平性。

2? 農村集體土地入市面臨困境的解決對策

農村集體經營性建設用地入市一直成為無法破解的難題，要想使這一問題得到有效解決，需要從多個方面綜合入手。具體如下：

2.1? 明確產權主體與行使主體

農村集體經營性建設用地具備十分顯著的物權屬性，在對其進行產權界定之前，先要明確產權主體與行使主體并理順好二者之間的關系，這是最起碼的保證。圍繞集體經濟組織這一中心，將三類組織確定為入市主體。一是鄉鎮集體經濟組織，包括所有的鄉鎮全資下屬企業及其代理人;二是村集體經濟組織，是指村股份經濟合作社;三是其他集體經濟組織必須依照國家法律法規規定，在獲得相應的主體資格前提下，才可以進入土地流轉市場作為實施主體。

2.2? 完善土地的確權審核機制

在推行產權制度過程中，最關鍵的內容就是土地登記制度。因此，要對土地確權審核機制予以完善。具體如下：

一是，加大宣傳力度，使廣大農村群眾的權利意識得以增強。在具體操作過程中，國土資源部要扮演著重要的主導角色，要求各個省市、鄉村地區積極帶領群眾學習土地確權制度，在農閑時期安排宣傳員到農村地區為群眾宣講相關知識，使群眾能對土地確權的價值與意義產生更為深刻的理解。

二是，完善追責機制。土地確權工作成本高、效率低，與當前考核制度的不完善存在著密不可分的聯系，由于相關責任人職責不明，出現問題之后無法追責，他們的態度不端正，各個環節都出現了一定的紕漏。

三是，設置獨立性、專業性較強的仲裁機構。設立專業性仲裁機構，協調好多方之間的關系，化解矛盾與糾紛。為了使土地權屬問題得到妥善解決，應該設置獨立性、專業性較強的仲裁機構，遵循公開、公平等原則處理土地權屬爭議，盡最大努力維護所有參與者的權益。省市國土局要承擔起引領、牽頭的責任，與公安部、法院等多個部門進行溝通，在他們的支持與幫助下組建仲裁機構。該機構要參照相關法律條款、政策方針等，

2.3? 創建城鄉一體化建設用地市場

中央圍繞農村土地工作實施了三項制度改革，明確表示到2022年將基本建成城鄉統一建設用地市場;到2035年，該市場將發展得穩定、成熟。在創建市場過程中，土地集體所有的原則要貫穿始終，也要充分發揮出二級權能的價值，其中包括土地的處分權、使用權等。為了實現這一目標，要扎實推行同權同價政策。要以完善制度、健全立法為著力點，通過有效的統籌規劃，促進土地的合理利用，將農村地區的部分計集體建設用地納入統一的建設用地市場。通過這一措施，可以進一步確保城鄉土地獲得同等的權利。此外，針對長期閑置的大量宅基地等，可以采取適時復墾等措施，在確保城市周邊建設用地得以充分利用，滿足務工人員、城市居民住房需求的同時，也能使農村居民從中受益，獲得一定的用地補償。同時，也要對集體經營性建設用地施以保護，使各種不合理壓低土地價格的行為得到應有的懲罰。

2.4? 完善農村集體土地入市的配套監督管理機制

制度的改革、法律的健全，都要以貫徹與落實為目的。在執行過程中，要不斷加大監督力度，以專業化、有力化的監督管理機制，為扎實推進集體經營性建設用地入市提供保障。具體如下：

一是，設置專門的入市管理運營部。在國土資源部門的牽頭下，在其他部門的支持下，設立集體經營性建設用地入市管理運營部。包括申請、登記、審查等，也要對所有的產權交易過程進行監督。隨著流程的優化、制度的統一，入市交易行政程序中的不足將會得到有效填補，入市交易效率也將會得到大幅提升。

二是，強化針對土地用途的嚴格監管。對土地用途實施監管，具體應從三方面入手：1.定期視察，安排專人對各個交易項目進行視察，一旦發現各種違法用地行為要及時制止。2.充分發揮出社會監督的作用，農村土地面積大，而現有的行政力量畢竟有限，不可能覆蓋所有土地。在這種情況下，要對廣大群眾進行宣傳，鼓勵他們向所有違法用地的行為發起挑戰，向所有舉報者發放一定的獎勵。3.設置處罰措施，我國土地法明確規定，所有土地使用者都要在國土資源管理部門的統籌安排與規劃下對土地進行開發，否則將回收土地使用權，還要受到嚴厲制裁。

三是，注重協調各方關系，切實維護利益主體的權益。各個利益主體之間不可避免地會產生糾紛。在溝通和協調各方關系的基礎上，通過有效的協調，確保各方權益得到實現。主管部門要履行職責，協調好多方之間的關系，切實維護每一個利益主體的權益。但在這一過程中，經常會發生濫用職權的現象，在社會上產生了惡劣影響。為了對公共權力予以限制，在整個入市過程中要及時各種信息，如，土地交易價格、用途、使用期限、位置等，自覺接受全社會的監督。

3? 結語

伴隨城市化進程的推進，農村集體土地入市問題已經成為城市規劃發展中必須思考的重要問題。通過實行農村集體土地入市，既可以利于推動土地征用制度的改革，也能夠有效地提高土地資源配置的效率，確保農村地區農民群體以及農村集體經濟組織的合法權益得到保障。總之，必須要高度關注農村土地集體入市過程中遇到的問題，及時采取有效的途徑攻破難關，促進農村集體土地入市的順利推行。

參考文獻：

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（編輯：李曉琳 ）