探究懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用

關(guān)鍵詞 懲罰 賠償 房地產(chǎn)法 商品房 法律規(guī)定

作者簡介：蔡宇峰，上海立信會計金融學(xué)院。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.248

一、懲罰性賠償制度概述

懲罰性賠償制度在英美法系中屬于民事?lián)p害賠償制度范疇，在內(nèi)容上與補償性制度對應(yīng)。我國最早出現(xiàn)懲罰性賠償制度是在1993年的《消費者權(quán)益保護法》中，這也標志著我國民事責(zé)任立法有了巨大突破。從其概念看，懲罰性賠償制度是民事主體在違反民事法律規(guī)定后由法院判處侵害人向被害人支付超出損失金額的一種損害賠償。該賠償制度意在通過加重賠償來對侵害人行為起到警示與警告作用，使其在未來不再做出同類行為。與其他補償性賠償相比，懲罰性賠償制度具有懲罰性、附加性特點，即懲罰性賠償?shù)母竟δ懿⒉辉谟趯κ芎θ藫p失進行補償，而是對侵害人加以制裁。同時懲罰性賠償還屬于附加的民事責(zé)任形式，只有在補償金不足以對侵害人起到懲罰作用時才能予以適用。

懲罰性賠償制度的出現(xiàn)，在一定程度上彌補了我國法律中該類型賠償制度的空缺，對于完善我國法律制度體系，維護社會公平正義，推動法治社會建設(shè)具有重要意義。

二、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用

（一）懲罰性賠償制度在我國房地產(chǎn)法領(lǐng)域適用的發(fā)展

在我國，懲罰性賠償制度是保障消費者合法權(quán)益的一項重要法律制度，主要針對經(jīng)營者在為消費者提供商品或服務(wù)過程中的欺詐行為等進行懲處，用以彌補消費者損失并懲戒違法經(jīng)營者。在市場商品交易中，商品房買賣同樣屬于市場消費行為，所以其商品房買賣過程中賣方所存在的欺詐違規(guī)行為也應(yīng)同樣適用懲罰性賠償制度，以保障消費者在商品房買賣中的合法權(quán)益。基于此，我國最高法于2003年通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），其中第8條、第9條、第14條都對懲罰性賠償在商品房交易中的適用進行了表述。由此，懲罰性賠償制度被正式引入房地產(chǎn)法律領(lǐng)域。

（二）懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的具體適用

在我國當前的房地產(chǎn)法領(lǐng)域中，懲罰性賠償制度主要適用于房地產(chǎn)交易中的惡意違約行為與欺詐行為。

對于房地產(chǎn)交易中惡意違約行為的適用主要見于《解釋》第八條。該法律條款中明確提出商品房交易中兩種行為在處罰時應(yīng)適用懲罰性賠償制度，一是買賣雙方在簽訂商品房售賣合同后，賣方在未告知買方的情況下又將商品房抵押給第三方;二是買賣雙方在簽訂商品房售賣合同后，賣方在未告知買方的情況下又將商品房出售給第三方。對于這兩種行為，買方除了可以申請對賣方進行懲罰性賠償與解除交易合同外，還可以申請最高達商品房價款一倍的賠償。

房地產(chǎn)交易中欺詐行為適用懲罰性賠償主要見于《解釋》第九條，即以下三種行為將受到懲罰性賠償處罰：一是向買方故意隱瞞未取得商品房預(yù)售證等相關(guān)證件的事實或向買方提供虛假預(yù)售證;二是在品房已抵押的情況下故意隱瞞抵押事實而繼續(xù)將商品房售與買方;三是向買方出售房屋時故意隱瞞商品房已出售或?qū)嶋H為拆遷補償安置房的事實。此三種行為買方可申請的賠償與補償權(quán)益與惡意違約行為類似。

三、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用現(xiàn)狀

雖然懲罰性賠償制度已經(jīng)被引入房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，對保護商品房買賣過程中消費者合法權(quán)益起到一定促進作用，但在實際適用中仍存在一些問題，影響到懲罰性賠償制度作用的充分發(fā)揮。

（一）欺詐行為下舉證責(zé)任設(shè)定給消費者舉證和責(zé)任界定帶來困擾

房地產(chǎn)交易中欺詐行為的界定強調(diào)賣方必須具有主觀故意性，且在實際判定中必須證明賣方的過錯責(zé)任，否則將不能判定為欺詐行為。而民事訴訟中的一項基本原則是“誰主張誰舉證”，所以買方要以賣方存在欺詐行為進行申訴，就必須自己搜集賣方存在欺詐行為的證據(jù)并舉證。但賣方欺詐行為的主觀故意性屬于人內(nèi)心深處的一種心理行為，所以往往很難以實體證據(jù)呈現(xiàn)，這無疑給買方的舉證和賣方欺詐行為界定帶來極大難度，不利于對消費者權(quán)益有效維護。

（二）適用范圍有待拓展

對于懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)交易中的適用范圍相關(guān)法律雖然已經(jīng)給出幾種明確的欺詐行為與違約行為，但與實際交易中可能出現(xiàn)的欺詐違約行為種類相比，明顯偏少。如房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)主體資質(zhì)和商品房質(zhì)量等問題上進行隱瞞也屬于欺詐行為，但卻未在《解釋》中予以體現(xiàn)，這就導(dǎo)致開發(fā)商即使存在這些行為也無法對其進行懲罰性賠償處罰。

（三）預(yù)售許可證欺詐行為的相關(guān)規(guī)定與合同法內(nèi)容相互沖突

《解釋》第九條規(guī)定賣方在與買方簽訂商品房合同時如果存在隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或提供虛假證明的事實造成合同無效或被撤銷，買方可以申請對賣方實施懲罰性賠償處罰。這是因為根據(jù)國家合同法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開放商如未取得商品房預(yù)售許可證則其與買方簽訂的合同自始就是無效的，不具備法律效力。但實際上《解釋》第二條卻又提到“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定合同為有效。”這就導(dǎo)致我國合同法中的法律規(guī)定與《解釋》中的條款存在明顯的沖突，即一個認定合同從一開始就無效，而另一個則允許合同性質(zhì)可以發(fā)生變化。這種沖突無疑給了開發(fā)商更多鉆法律空子的機會，也給消費者權(quán)益到來更大威脅。