探究懲罰性賠償制度在房地產法中的適用

關鍵詞 懲罰 賠償 房地產法 商品房 法律規(guī)定

作者簡介：蔡宇峰，上海立信會計金融學院。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.248

一、懲罰性賠償制度概述

懲罰性賠償制度在英美法系中屬于民事?lián)p害賠償制度范疇，在內容上與補償性制度對應。我國最早出現懲罰性賠償制度是在1993年的《消費者權益保護法》中，這也標志著我國民事責任立法有了巨大突破。從其概念看，懲罰性賠償制度是民事主體在違反民事法律規(guī)定后由法院判處侵害人向被害人支付超出損失金額的一種損害賠償。該賠償制度意在通過加重賠償來對侵害人行為起到警示與警告作用，使其在未來不再做出同類行為。與其他補償性賠償相比，懲罰性賠償制度具有懲罰性、附加性特點，即懲罰性賠償的根本功能并不在于對受害人損失進行補償，而是對侵害人加以制裁。同時懲罰性賠償還屬于附加的民事責任形式，只有在補償金不足以對侵害人起到懲罰作用時才能予以適用。

懲罰性賠償制度的出現，在一定程度上彌補了我國法律中該類型賠償制度的空缺，對于完善我國法律制度體系，維護社會公平正義，推動法治社會建設具有重要意義。

二、懲罰性賠償制度在房地產法中的適用

（一）懲罰性賠償制度在我國房地產法領域適用的發(fā)展

在我國，懲罰性賠償制度是保障消費者合法權益的一項重要法律制度，主要針對經營者在為消費者提供商品或服務過程中的欺詐行為等進行懲處，用以彌補消費者損失并懲戒違法經營者。在市場商品交易中，商品房買賣同樣屬于市場消費行為，所以其商品房買賣過程中賣方所存在的欺詐違規(guī)行為也應同樣適用懲罰性賠償制度，以保障消費者在商品房買賣中的合法權益。基于此，我國最高法于2003年通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），其中第8條、第9條、第14條都對懲罰性賠償在商品房交易中的適用進行了表述。由此，懲罰性賠償制度被正式引入房地產法律領域。

（二）懲罰性賠償制度在房地產法中的具體適用

在我國當前的房地產法領域中，懲罰性賠償制度主要適用于房地產交易中的惡意違約行為與欺詐行為。

對于房地產交易中惡意違約行為的適用主要見于《解釋》第八條。該法律條款中明確提出商品房交易中兩種行為在處罰時應適用懲罰性賠償制度，一是買賣雙方在簽訂商品房售賣合同后，賣方在未告知買方的情況下又將商品房抵押給第三方;二是買賣雙方在簽訂商品房售賣合同后，賣方在未告知買方的情況下又將商品房出售給第三方。對于這兩種行為，買方除了可以申請對賣方進行懲罰性賠償與解除交易合同外，還可以申請最高達商品房價款一倍的賠償。

房地產交易中欺詐行為適用懲罰性賠償主要見于《解釋》第九條，即以下三種行為將受到懲罰性賠償處罰：一是向買方故意隱瞞未取得商品房預售證等相關證件的事實或向買方提供虛假預售證;二是在品房已抵押的情況下故意隱瞞抵押事實而繼續(xù)將商品房售與買方;三是向買方出售房屋時故意隱瞞商品房已出售或實際為拆遷補償安置房的事實。此三種行為買方可申請的賠償與補償權益與惡意違約行為類似。

三、懲罰性賠償制度在房地產法中的適用現狀

雖然懲罰性賠償制度已經被引入房地產交易領域，對保護商品房買賣過程中消費者合法權益起到一定促進作用，但在實際適用中仍存在一些問題，影響到懲罰性賠償制度作用的充分發(fā)揮。

（一）欺詐行為下舉證責任設定給消費者舉證和責任界定帶來困擾

房地產交易中欺詐行為的界定強調賣方必須具有主觀故意性，且在實際判定中必須證明賣方的過錯責任，否則將不能判定為欺詐行為。而民事訴訟中的一項基本原則是“誰主張誰舉證”，所以買方要以賣方存在欺詐行為進行申訴，就必須自己搜集賣方存在欺詐行為的證據并舉證。但賣方欺詐行為的主觀故意性屬于人內心深處的一種心理行為，所以往往很難以實體證據呈現，這無疑給買方的舉證和賣方欺詐行為界定帶來極大難度，不利于對消費者權益有效維護。

（二）適用范圍有待拓展

對于懲罰性賠償制度在房地產交易中的適用范圍相關法律雖然已經給出幾種明確的欺詐行為與違約行為，但與實際交易中可能出現的欺詐違約行為種類相比，明顯偏少。如房地產開發(fā)商在開發(fā)主體資質和商品房質量等問題上進行隱瞞也屬于欺詐行為，但卻未在《解釋》中予以體現，這就導致開發(fā)商即使存在這些行為也無法對其進行懲罰性賠償處罰。

（三）預售許可證欺詐行為的相關規(guī)定與合同法內容相互沖突

《解釋》第九條規(guī)定賣方在與買方簽訂商品房合同時如果存在隱瞞未取得商品房預售許可證明或提供虛假證明的事實造成合同無效或被撤銷，買方可以申請對賣方實施懲罰性賠償處罰。這是因為根據國家合同法相關規(guī)定，房地產開放商如未取得商品房預售許可證則其與買方簽訂的合同自始就是無效的，不具備法律效力。但實際上《解釋》第二條卻又提到“在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定合同為有效。”這就導致我國合同法中的法律規(guī)定與《解釋》中的條款存在明顯的沖突，即一個認定合同從一開始就無效，而另一個則允許合同性質可以發(fā)生變化。這種沖突無疑給了開發(fā)商更多鉆法律空子的機會，也給消費者權益到來更大威脅。