“一房二賣”糾紛的法律問題研究

關鍵詞 “一房二賣” 主要糾紛點 違約責任承擔

作者簡介：郭雅潭，北京市中倫文德律師事務所，對外經濟貿易大學法學院（民商法學專業）在職人員高級課程研修班學員，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.263

一、“一房二賣”中常見的法律糾紛

（一）“一房二賣”的概念

“一房二賣”是指房屋所有權人將登記在自己名下的同一處房屋先后出賣給不同的買受人，而且在實踐中，出賣人就同一房屋可能會分別簽訂數份買賣合同，不僅僅會出現一房“兩賣”的情況，一套房屋可能會被房屋所有權人“三賣”“四賣”。之所以會出現一房多賣的情形，究其原因是由于近些年房價增長過快，出賣人在將房屋出售給買受人之后，房價在辦理過戶手續前進仍會有較大增長，尤其是在某些一線城市，房價可能在一兩個月內上漲幾十萬甚至百萬，出賣人為了獲取更多的利益，出現違反誠實信用原則將房屋多次出賣、拒不辦理過戶手續甚至解除合同等情形。而出賣人的此種違約行為勢必會導致買受人的相關權益遭受損失。根據法律法規的規定，買受人需要承擔相應的違約責任。

（二）“一房二賣”中的主要糾紛點

通過檢索、分析大量有關“一房二賣”的法院判例以及筆者在日常工作中處理的類似案件，筆者發現“一房二賣”糾紛主要集中在以下兩個方面：一是關于訴爭房屋的權屬問題;二是出賣人應承擔的損失賠償范圍及是否適用懲罰性賠償的問題。

針對“一房二賣”中房屋權屬的問題，根據《物權法》第九條的規定，只有經過依法登記的不動產物權的設立、變更、轉讓和消失行為，才會發生法律效力。從上述規定可以看出，在我國，不動產權的變動除了當事人雙方的合意之外，還必須履行依法登記的法定形式，即不動產轉讓為登記要件主義。

根據筆者收集及研究的案例發現，“一房二賣”中出現的房產登記情況大致分為以下三種情況：第一種情況是出賣人與買受人A簽訂合同并辦理房屋過戶登記后將房屋再次轉賣給買受人B;第二種情況是出賣人與買受人A沒有辦理房屋過戶手續，期間又將房屋出售給買受人B并辦理了過戶手續;第三種情況是前后兩個房屋買賣合同均未辦理過戶手續。

根據上述三種情況中的房屋是否辦理過戶登記，則分為兩種情形處理。針對第一種情況，即出賣人已與買受人A簽訂房屋買賣合同并辦理過戶登記的，根據《物權法》第九條的規定，已經過戶的買受人已經取得房屋的所有權，成為房屋的新的所有權人。因此，簽訂買賣合同但未辦理過戶的買受人不能獲得該房屋的所有權，其僅能依據與出賣人簽訂的房屋買賣合同享有對出賣人的債權請求權，即要求出賣人退還購房款，并承擔合同中約定的違約責任。針對第二種情況，又具體區分為兩種情形，即（1）在后的買受人為善意的情形。出賣人將房屋出售給在后的買受人時，在后的買受人對之前的房屋買賣行為不知情，且已經支付了對價，并且辦理了房屋所有權登記手續的，在后的買受人構成善意第三人，因此，其與出賣人簽訂的房屋買賣合同有效且其因為房屋所有權的轉移登記取得了房屋的權屬。（2）在后的買受人是惡意的買家。所謂“惡意”，根據通說，是指雙方以加害第三人為目的故意通謀訂立的合同。 這里的“惡意”是指買受人明知出賣人已經與在先的買方簽訂房屋買賣合同仍與其簽訂合同的行為。實踐中，出賣人因房價上漲不愿意履行在先簽訂的房屋買賣合同，于是串通親友或其他人再次簽訂房屋買賣合同的案例并不少見。根據《合同法》的相關規定，串通損害第三人利益的應屬無效合同，無效的合同自始沒有法律約束力，因此取得的財產應歸還第三人。但是，需要注意的是，如果涉案房屋已經登記在在后的買受人名下，除非在先的買受人能夠證明買賣雙方存在惡意串通損害其利益的情形，否則，在先買受人將很難主張將涉案房屋過戶至其名下，而只能要求出賣人承擔違約責任。

對于第三種情況，由于數個買賣合同均未辦理房產過戶，則買賣雙方之間只存在因買賣合同的簽訂而產生的債權關系，且各個債權人之間的地位平等，任何一方均有權平等受償。那么，相應的問題也產生了，即在多個買受人的合同均有效的情況下，如何確定可以請求實際履行房屋買賣合同并辦理過戶的買受人。根據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》的規定，出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的;（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的;（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。根據上述規定，我們可以看出在是房屋買賣合同均可以試用實際履行的情況下，支持哪一方最終履行買賣合同應綜合考慮的因素包括：（1）買受人是否已經實際在房屋中居住，即如果出賣人已經將房屋交付某一個買受人居住，則應當考慮支持該買受人實際履行的請求;（2）買受人是否已經付清房款，如多個買受人均已付清房款，則應根據付款的先后順序確定支持其實際履行的請求;（3）各買受人簽訂的房屋買賣合同的順序先后。根據上述原則確定多個買賣合同下最終能實際履行房屋買賣合同的人選后，則其他買受人可依約及法律的規定要求出賣人承擔違約責任。

二、“一房二賣”中的違約責任承擔

最高法相關司法解釋規定，雙方訂立商品房買賣合同后，出賣人又將該商品房出賣給第三人的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除房屋買賣合同、返還已經支付的購買房屋款項及其利息、如有損失的進行賠償，并可以請求出賣人承擔不超過買受人已經支付購房款一倍的賠償責任。在實踐中，未能取得房屋的買受人要求出賣人返還已付房款及利息，并承擔合同約定的違約金的，因出賣人從與其他買受人的交易中獲得的利益大于該違約成本，因此出賣人能承擔上述違約責任。而對于該司法解釋中規定的懲罰性賠償是以已經支付的購房款為基數，以不超過該購房款一倍為范圍。司法實踐中，法官將根據買受人的損失情況、被告的賠償能力等諸多因素，根據案件的不同情況進行適當處理，“從而賦予法官根據案情確定懲罰性賠償金的自由裁量權”。

除此之外，買受人請求最多的是要求出賣人賠償因無法購買該房屋導致其購買其他房屋產生的漲價損失。根據北京市高院審理房屋買賣合同的相關會議紀要中關于房屋漲價的損失與一倍賠償并用的規定，即出賣人具有法律法規規定的違約情形，致使房屋買賣合同解除的，買受人可要求出賣人賠償因房屋漲價所造成的損失和小于等于已付房屋購買款一倍損失的，但雙方買賣合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。根據前述規定，“一房二賣”的出賣人可能因為其違約行為導致“得不償失”。根據目前北京法院的判例來看，法院在審理此類案件時候，針對買受人要求出賣人承擔房屋漲價的損失時候予以考量的因素包括：買受人因未能取得房屋而不得再行購買其他房屋時候，該房屋的用途是否與之前購買的房屋相同（自住、商用）、該房屋是否與之前的房屋處于同一地段，其新舊程度、面積大小與前一房屋是否具有可比性，綜合考慮前述因素后，對買受人要求的賠償損失的大小作出裁量。在商品房買賣合同解除后，原有的利益平衡被打破，這就需要法官適用利益衡量的方法 去平衡多方利益關系，重新分配當事人之間的權利和義務，以達到較少訴累，穩定社會關系，以及最終實現司法為民的社會目標。

三、如何防范“一房二賣”中出現的問題

在二手房交易過程中，往往由于買賣雙方討價還加、簽訂買賣合同等原因導致整個交易流程拉長，在這過程中，房屋價格極其容易受到市場價格波動的影響。為了防止賣方在房價價格上漲時不愿意過戶，以及買方在房屋價格下跌時不愿意付款的各種不當行為，筆者建議在實際操作中可以采取以下方法以減少二手房交易過程中的問題：

（一）及時辦理“網簽”手續

買賣雙方一旦簽訂正式的購房合同應及時辦理“網簽”手續。 “網簽”能夠起到一定的阻止出賣人“一房二賣”的作用。一般來說，出賣人在將房屋買賣合同的進行網簽之后，再想將該房屋出售給買受人以外的第三方，除非出賣人告知房屋買受人，并獲得其同意后與其共同辦理“網簽”協議注銷手續。否則，管理部門將不予第三人辦理房屋過戶手續。但是需要注意的是，“網簽”并不是房屋買賣合同生效的條件，如果第三人合法占有了房屋，那么已辦理“網簽”也無法與之對抗。

（二）加重出賣人的違約成本

在簽訂房屋買賣合同時候應設置具體條款約束出賣人“一房二賣”的行為，常用的條款有：（1）定金條款，要求買受人支付一定比例的定金，如買受人不履行不履行房屋買賣合同約定的，買受人將無權要求返還定金;如出售人違約不履行房屋買賣合同約定的，應向買受人雙倍返還定金。（2）懲罰性賠償條款，即無法取得房屋的買受人可以要求出賣人承擔已付購房款一倍的賠償責任。（3）賠償損失條款，即如賣房人出現“一房二賣”的違約情形時，應賠償買受人因購買其他房產由此多支付的房屋溢價部分的價款。合同是當事人意思自治的體現，只要不違反法律規定，不損害社會公共利益和第三人利益都可以就合同內容進行約定。通過上述條款的設置，可以使得出賣人違約成本加大，使其不得不考慮其違約之后賠償的費用是否能與之毀約賺取的費用相平衡。

（三）進行預告登記

最后，根據我國《房屋登記辦法》的相關規定，將要進行房屋買賣的當事人可以申請預告登記。經過預告登記后，未經預告的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。因此，買受人申請并完成了預告登記的，賣方及時把房屋“一房二賣”，在后的賣方也無法辦理房屋產權登記。

四、總結

相對于房地產市場的快速發展和空前繁榮，我國房地產市場的法制建設還顯落后，很多配套制度未建立起來。缺乏完善的房地產法制，必然會造成二手房市場的交易無法可循，也給了一些人利用法律的漏洞謀取不當利益的機會。因此，我們在加快完善二手房交易市場法制建設的同時，當事人也應該不斷提高交易過程中的審慎注意義務，通過規范交易流程來減少雙方在二手房交易中的違約行為，更好的維護雙方當事人的權利。

注釋：

王利明.合同法研究（第一卷）[M].中國人民大學出版社，2003年版，第649頁.

葉林.懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的使用問題[EB/OL].中國民商法律網.

楊仁壽.法學方法論[M].中國大學出版社，1999年版，第175-176頁.