淺析居住權人的建筑物區分所有權

關鍵詞 民法典 居住權 建筑物區分所有權 權利內容

作者簡介：榮晨凱，江南大學法學院碩士研究生，主要從事民商法研究。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.336

一、問題的提出

時值《中華人民共和國民法典（草案）》公布，其中第366條至371條設立了居住權，對于居住權的討論在學界依然方興未艾，居住權入典被提上了日程。居住權的設立不可避免的與原有的物權法產生交叉，建筑物區分所有權就是其中之一。居住權人是否享有區分所有權權利，承擔區分所有人義務，其內容與基于房屋所有權而產生的建筑物區分所有權的區別是什么，需要加以討論。

二、論域界定

在本文正式進行討論前，筆者首先就本文的論域進行限定，以明確本文所闡述的范圍。本文討論以居住權與建筑物區分所有權為限，對二者之間的關系進行澄清。

（一）居住權

早在2002年的《中華人民共和國物權法（草案）》中就有獨立一章規定了居住權，但有學者就提出諸如居住權設立在我國不具有可行性，[1]與我國現有制度體系存在矛盾，[2]特殊人群居住問題可通過合同租賃、建筑物區分所有權等現有制度解決，無需單獨設立居住權等反對意見。[3]受到反對觀點的影響，立法者擔心居住權制度會與現有制度產生沖突，且對其實用性存在疑問，在2007頒布的《物權法》中并未保留居住權制度。

2007年頒布的《物權法》已逾十年，社會住房問題日益凸顯，居住權入典又再次被提出，有學者認為居住權的設立對我國住房保障體系的完善有重要作用;通過實現住房多樣性來環境住房壓力;為弱勢群體，如離異婦女、孤寡老人實現住房保障。[4]基于上述原因的考量，2019《中華人民共和國民法典（草案）》再提居住權。

依據《民法典（草案）》第366條居住權是指：依據合同或遺囑設立的，以生活居住為目的，以占有與使用為內容的用益物權。

（二）建筑物區分所有權

建筑物區分所有權是指：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”其設立主要是為了明確權利邊界，處理業主之間，業主與物業之間的糾紛，實現共有部分的物盡其用。區分所有權是一個權利的合集，其權利內容隨著時代的發展而不斷擴充，從最早的“一元論”發展成為“二元論”，又發展形成了“三元論”。

“一元論”最早是學界解釋法國樓層所有權時提出的，指建筑物區分所有權系若干獨立的“個人所有權的堆積”，[5]即認為建筑物區分所有權僅指專有權。之后由于“一元論”無法解決共有部分使用的問題，學者針對“一元論”進行批判后，提出了“二元論”，即建筑物區分所有權是由“專有權”與“共有權”組成，我國臺灣地區與美國加利福尼亞州的物權立法采用了“二元論”之說。“三元論”最早由德國貝爾曼教授所提倡，他主張建筑物區分所有權是由“專有權”“共有權”與因共同關系所生的“成員權”構成。我國《物權法》對于建筑物區分所有權的構成，系采取“三元論說”，筆者也將從“專有權”，“共有權”與“成員權”三部分討論居住權人的建筑物區分所有權。

三、居住權人的區分所有權分析

（一）權利設置目的

回歸區分所有權的立法目的：在大陸，隨著住房制度的改革和高層建筑物的大量出現，住宅小區越來越多，業主的建筑物區分所有權也已經成為私人不動產物權中的重要權利。[6]最初區分所有權是為了解決一棟大樓具有多個權利人，由此產生的問題。專有權的設立是為了明確專有界限，使區分所有權人能夠有效且合理的利用專有部分;設立共有權是為劃分共有部分，使區分所有權人對公共部分或公共設施進行有效使用，達到物盡其用的目的;設立成員權，是為了讓業主對公共設施和公共事務進行管理，維護由此產生的共同關系。

專有權、共有權、成員權設立各自有不同的目的，但在三種權利中可以尋找到它們的共同點：以實現權利人更好生活為目的。基于此目的，再來看居住權人，居住權人同樣生活在一棟具有多個所有權人（居住權人）的建筑物中，也需要對專有部分和共有部分的使用，對業主事務進行管理，此部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，其與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密。[7]從這點來看居住權人也被區分所有權的立法目的涵蓋。但問題是，僅以此立法目的為限，租賃關系中的承租人也生活在建筑中，也應當享有建筑物區分所有權，而主流觀點都否定租賃人享有區分所有權。筆者認為承租人享有的是債法意義上的“區分所有權”。《合同法》第216條規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”依據上述條文當承租人認為專有部分或共有部分出現了不能滿足其租賃約定的情況，可以要求出租人履行“適租義務”，承租人從而間接行使有限制區分所有權，但此種權利只能向出租人主張，且依據的是《合同法》規定，因此承租人享有的是債法意義上的“區分所有權”。

（二）權利的來源

建筑物區分所有權屬于《物權法》所有權編，是所有權衍生出的一種物權。物權屬于絕對權，可以對抗不特定之人，任何人承擔不得妨礙或侵害之義務。物權的對世屬性就要求其具有一種公示的外在形式，不動產的公示即為不動產登記。基于此種邏輯來分析區分所有權，區分所有權屬于物權，具有對世性質，需要公示的外在形式，而區分所有權法律規定中并不存在登記的要件，其權利外觀需要通過不動產所有人的所有權登記來實現。

租賃關系中正是缺少了登記要件，因此承租人不享有區分所有權，只能通過《合同法》第216條要求出租人承擔“適租義務”。《民法典（草案）》第368條第2款規定：“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”居住權的設立以登記為要件，具有不動產所需的公示形式，因此居住權人的居住權登記能夠滿足區分所有權的公示需要。

（三）域外立法的借鑒

區分所有權在其他國家的定義不盡相同。在德國區分所有權被成為“住宅所有權”;我國臺灣地區和日本將其成為“建筑物區分所有權”。[8]德國存在著居住權的規定，日本與我國臺灣地區雖不存在居住權規定，但其對于建筑物區分所有權中的規定值得參考與借鑒。

1.德國

德國的《住宅所有權與長期居住權法》第31條第1款規定：“繼續性居住權可以擴大及于位于該建筑物之外的土地部分，但以住宅在經濟上仍然為主物為限。”第33條第3款規定：“對于建筑物和土地用于共同使用的各個部分、設施和設置，以無其他約定為限，權利人可以共同使用。”從此條文可以看出，德國的居住權權利不僅僅限于房屋的專屬部分，對于公共部分、設施和設置也可以合理使用。此種合理使用的權利其本質上涵蓋了一定程度的“住宅所有權”的內容。

2.日本

日本民法體系中雖不存在居住權，但在《有關建筑物區分所有等之法律》中將建筑物區分所有權人的主體進行了擴充，房屋合法占有人也享有一定的區分所有權。

《有關建筑物區分所有等之法律》第6條第3款規定：“第1項規定，對于區分所有權人以外的專有部分占有人（以下稱為“占有人”）準用之。”此項規定意味著專有部分的占有人也承擔與區分所有權人一樣“不得為對建筑物保存有害的行為，或其他有關建筑物的管理或使用違反區分所有權人共同利益的行為”的義務。再如第44條第1款規定：“經區分所有權人的承諾，占有專有部分的人，關于會議項目的事項有利害關系時，得出席會議陳述意見。”此項規定被成為“占有人的意見陳述權”，其實際上是賦予了占有人一定的成員權（出席業主大會，陳述意見）。《有關建筑物區分所有等之法律》第46條第2款還規定了管理規約及集會決議的一部分效力及于占有人：“區分所有人基于管理規約或集會的決議對建筑物或基地或附屬設施的使用方法負有義務時，占有人亦負同一義務。”

從上述條文可以看出在日本的建筑物區分所有權中，合法占有人享有部分區分所有權權利，同時也負擔了部分區分所有權義務。

3.臺灣地區

我國臺灣地區物權體系與日本相似，同樣不存在居住權的規定，在“公寓大廈管理條例”中同樣將區分所有權主體進行了擴大。

“公寓大廈管理條例”對于住戶有這樣的規定：“住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建筑物所有權者。”該規定將區分所有權人與其他合法占有人區分開來，看似將其他合法占有人排除在了區分所有權之外，但在后續條文中實際上賦予了其他合法占有人一定程度的區分所有權。例如第6條第1款住戶有維護、修繕、合理使用專有部分的義務;第16條住戶有維護公共安全、公共衛生與公共安寧之義務;第9條住戶有對共用部分使用的權利;第23條住戶有訂立管理規約的權利;第33條第2款住戶有出席區分所有權人會議并陳述意見的權利。

由此可見“公寓大廈管理條例”實施上賦予了合法占有人部分的區分所有權。

四、居住權人的區分所有權內容

前文從多個角度分析了居住權與區分所有權的關系，筆者認為應當賦予居住權人區分所有權，承擔區分所有權人義務。但居住權與所有權在權利內容上存在區別，基于兩種不同權利產生的區分所有權也應當在內容上存在不同。

（一）居住權人的專有權

專有權是指業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，而依據《中華人民共和國民法典（草案）》第366條居住權的內容是對房屋的占有與使用，因此居住權人的專有權內容當然包含對專有部分的占有、使用，而處分與收益已經超出了居住權“滿足生活居住”的目的，因此不在居住權人的區分所有權范圍內。

另外居住權人雖不享有對專有部分的處分權，但出于維護和穩定既有的物的利用關系，使物的所有和物的利用合而為一的目的，[9]筆者認為應當賦予居住權人與《合同法》第230條規定的承租人的優先購買權以及《物權法》第101條共有人的優先購買權相類似的，對于專有部分的優先購買權。至于居住權人優選購買權的優先程度，筆者認為應當介入承租人與共有人之間，即高于承租人，但低于共有人。

由于一棟建筑物上存在著多個專有人，每個專有權人都需要承擔對于建筑的安全與維護，以維護共同利益。若專有權人違反共同利益而為有害于建筑物的適當管理或者正常使用的行為，即使形式上系行使其對專有部分的權能，也不容許，[10]換而言之專有權人承擔著不得侵犯全體區分所有權人的公共利益。而居住權人享有一部分的專有權，在居住權人生活過程中不可避免與其他權利人產生交集，因此也應當承擔上述義務，維護共同利益。

除上述義務外，基于居住權人還有承擔如下的義務：（1）在合理范圍內使用專有部分，不得隨意變更電線、水管等管道線路;（2）對專有部分出自維修;（3）維持住宅環境的安寧與衛生，遵守當地的善良風俗。[11]

（二）居住權人的共有權

基于所有權產生的共有權內容主要包括對共有部分的使用、對共有部分的收益以及對共有部分的單純的修繕改良。

居住權人在行使居住權過程中，不可避免的對公共部分進行使用，因此居住權人的共有權內容包含對公共部分的使用不存在爭議。就“對共有部分的收益權”來看，因為居住權本身內容就只限于“占有”“使用”，“收益”的權利被排除在外，因此對于共有部分的收益權仍應歸屬于所有權人。

至于“單純的修繕改良”，其與“使用”和“收益”不同在于，僅憑詞語本身并不能判斷，需要理解此項權利的內涵。單純的修繕改良與變更的修繕改良相對，是指在不影響或損及建筑物共有部分的固有特性的修繕改良行為。究其本質，單純的修繕改良權是在不影響共有部分的固有特性前提下對于共有部分的處分行為，也正是基于此種原因，行使此項權利前需要由業主大會進行表決。而正如前文所述，居住權的內容僅限于“占有”與“使用”，并不包含“處分”權能，由此可見“單純的修繕改良”已經超出居住權的“生活居住”目的，居住權人不享有此項權利。

居住權人在使用共有部分的同時應當首先承擔按共用部分的本來用途使用共用部分（合理使用）的義務，如不能在樓道間堆積雜物，不能將電梯作為專門的運貨工具等。

其次居住權人在居住生活的前提下，需要對共有部分進行使用，也需要接受物業的服務與管理，因此居住權人需要分擔共同費用與負擔。至于負擔費用的范圍，在2002年的《中華人民共和國物權法（草案）》第182條中有這樣的規定：“居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用，可以不支付住房使用費，不承擔重大維修費用，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外。”將居住權人的負擔限定于日常維護的費用和物業管理的費用，但不承擔重大修繕費用，此項規定也相對合理。可惜的是在《中華人民共和國民法典（草案）》并未由此規定，這也是民法典設立的居住權存在的問題之一。

前文中筆者論述了居住權人應當被認定為業主，因此除上述義務外，居住權人還應承擔物業管理條例中為共有權人設立的義務，主要包括第50條第2款規定的“征得同意的義務”，第50條第3款規定的“恢復原狀的義務”，第55條第1款規定的“協助義務”。

（三）居住權人的成員權

相較于前文論述的專有權與共有權，成員權有著較為復雜的內容。成員權系指區分所有權人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬以及使用上的不可分離的共同體關系而產生的、作為建筑物的一個團體、組織的成員享有的權利與承擔的義務。成員權最主要的內容是對于業主事務的決策。《物權法》第76條規定了成員權業主決定的事項，包括：（1）業主大會議事規則;（2）建筑物及其附屬設施的管理規約;（3）業主委員會成員;（4）物業服務企業或者其他管理人;（5）建筑物及其附屬設施的維修資金;（6）建筑物及其附屬設施;（7）其他重大事項。

對于業主事務的決策，其本質上是對業主重大事務的處分。如（1）、（2）項制定和修改議事規則與管理規約，其實際上就是對議事規則和管理規約的處分，再如（5）、（6）項其實是對維修資金以及建筑物及其附屬設施的處分，而居住權本身并不包含處分權能。另外，業主委員會或業主大會需要一種長期的，穩定的狀態，所有權相較于居住權更能實現這一狀態，因此筆者認為成員權仍應當由所有權人享有。

從另一角度來看，成員權是對于業主重大事務的處分，此種處分不可避免的會影響到居住權人，有時甚至于損害居住權人的利益。如何在所有權人行使成員權的同時，又保護居住權人的相關利益，筆者認為可以借鑒日本和我國臺灣地區有關占有人陳述權之規定，允許居住權人在業主大會或業主委員會在決議與自身利益相關問題時，出席會議并陳述意見。

居住權人是否應當執行業主大會或業主委員會的決策、遵守管理規約、接受業主委員會與其他管理人的管理？上文在闡述專有權和共有權之時，都提及居住權人需要合理使用，遵循公序良俗，以維護業主的公共利益。而上述的決策、規約、管理大多數情況下也是維護業主的共同利益，基于此種關系筆者認為居住權人應當承擔此種義務。需要注意的是，前文筆者認為應當賦予居住權人在涉及自身利益時，出席業主大會并陳述意見的權利，但此種權利是一種事前權利，間接權利，不能完全消除出現損害居住權人決議或所有權人怠于、濫用成員決策權的可能。因此，相較于所有權人直接參與到業主事務的決策，居住權人成員利益的救濟途徑應進行更詳細的規制，本文受限于筆者能力與篇幅，在此不展開論述。

五、結論

綜上所述，居住權人應當享有建筑物區分所有權，承擔所有權人義務，但其權利和義務的內容不同于所有權人：專有權限于占有與使用，共有權限于使用，成員權限于對涉及自身利益部分的陳述意見。因此，居住權人享有限制的區分所有權。

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