房產稅制的問題及其改革的思考

王曙光 李晗陽

摘 要：我國房產稅制度出臺于1986年，至今已有30多年的歷史。隨著社會經濟快速發展，我國房地產行業發生了翻天覆地的變化，現行房產稅制度顯然已經落后于房地產行業的發展，無法發揮其應有的功能，因而改革與完善房產稅制對加快建立現代財政制度具有積極的現實意義。針對現行房產稅制立法層級較低、征稅范圍過窄、計稅依據不科學和稅率設置不合理等問題，提出了完善房產稅的構成要素、確定房產價格評估辦法、強化涉稅信息網絡建設和加快房產稅的立法工作等完善房產稅制的對策建議。

關鍵詞：房產稅制;財稅體制;房地產市場

一、現行房產稅制的問題分析

（一）立法層級較低

目前，我國現行房產稅的法制依據是1986年國務院出臺的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，屬于國務院的行政性法規，立法層級較低，不具有真正意義上的法律效力，無法真正體現稅收的嚴肅性。2019年政府工作報告明確提出“穩步推進房地產稅立法”，這是自2014年和2018年的政府工作報告之后第三次提及房地產稅立法的問題。

（二）征稅范圍過窄

我國房產稅的征稅范圍坐落在是城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，農村地區的房產則不在征稅范圍內，且對城鎮居民的自用房產是免稅的。我國現實中城鄉發展差距巨大，對廣大農村的房產不征房產稅具有一定的合理性。但城鎮居民住房保有量迅猛增長，房產作為城鎮居民財產的主要組成部分，放棄對城鎮居民非經營性房產的征稅是稅源的巨大損失。

（三）計稅依據不科學

目前，現行房產稅以房屋余值和租金作為計稅依據。以租金作為計稅依據尚且合理，而以房屋的余值作為計稅依據帶有計劃經濟色彩。開征房產稅之時，改革開放處于起步階段，各項管理制度尚處于探索與完善階段，且稅務機關稅收征管水平不高，公民納稅意識還較為薄弱，因而以房屋余值作為計稅依據也是符合時代背景的有效選擇。然而，目前我國經濟發展和個人房產狀況與30年前相比有了翻天覆地的變化，房價更是一漲再漲、居高不下，顯然房屋的余值已不能反映房產的真實價值。

（四）稅率設置不合理

現行房產稅制規定，對企業自用房產按房屋余值的1.2%征稅，對用于出租的房產則是按照租金的12%征稅。當前設置稅率依據什么原則和標準，是否科學合理，是否適應經濟快速發展的新要求，是否需要按照兼顧公平與效率原則重新設計一個符合當下經濟發展形勢的新稅率，是一個值得研究的重要問題。

二、改革房產稅制的必要性

（一）有利于深化財稅體制改革

2014年中央政治局會議通過的《深化財稅體制改革總體方案》中明確規定，在2020年以前建立現代財政制度;并提出了房產稅改革的總體要求，即加快房地產稅立法并適時推進改革，由人大常委會牽頭，立法先行，扎實推進。改革房產稅制有利于健全地方稅體系，建立更加科學合理的稅收制度。

房產稅是發達國家地方政府稅收收入的主要來源，英、美、日等國在房產稅的的制定、征收、管理和稽查等方面已有了相當成熟的經驗。建立一個以發達國家稅制為模版或借鑒的，同時又能兼顧中國國情的房產稅制，這是建立現代財政制度的一個必不可少的環節。

（二）縮小個人貧富差距的需要

近十年來，得益于房價的快速上漲，一部分人通過投資房地產獲得了遠超同期勞動經營或其他投資所獲得的收益。然而卻沒有相應的稅制或稅種來對這種超額的投資利得征稅，這顯然是有失公正的，這使得“富者越富、窮者越窮”的現象更加突出，客觀上加大了居民個人“兩級”分化的矛盾。

貧富差距過大己成為影響我國社會和諧與穩定的主要因素之一。一般來說，當基尼系數超過 0.4 時，說明社會財富的分化較為明顯，社會階層之間易于產生對抗情緒。有數據顯示，2018 年我國基尼系數為 0.474，且已連續多年超過0.4這一警戒線，所以應采取有力措施來縮小貧富差距。

（三）促進房地產市場健康發展

隨著經濟水平的提高，城鎮化率的不斷增長，我國房地產市場空前繁榮。近十年來，房價持續過快上漲，遠超同期其他行業的發展速度，囤房、炒房等投機行為大行其道，泡沫化現象愈加嚴重。高昂的房價使得居民背負了沉重房貸，嚴重透支了居民消費能力，同時大幅度提高了企業成本，不利于實體經濟發展。

改革現行房產稅制能在很大程度上提高居民房屋持有成本。擁有多套房產的居民或出售多余房產，增加市場上二手房的供應;或者出租多余的房產，增加房屋租賃市場的供應。二者都會降低房屋的空置率，使社會資源得到最有效的配置，促進房地產市場持續健康發展。

（四）有效地保證地方財政收入

房產稅作為一種地方稅，在籌集地方財政收入上有著先天的優勢。例如，房產作為課稅對象是不動產的房產而具有穩定性，即房產擁有者的遷移不會影響房產的移動，也不會像流轉稅那樣會在不同地區間引發稅收的惡性競爭。房地產業已逐漸進入存量房時代，豐厚的稅基能為地方政府提供長期且穩定的收入;“營改增”后，曾經作為地方稅收收入重要來源的營業稅退出了歷史舞臺，地方政府亟須一個穩定的稅源以補足營業稅的缺位。

科學的房產稅改革，能有效調控房地產價格，讓房價趨于平衡，回歸正常市場價格，保障人們對住房的剛性需求。提高部分擁有多套房產或高檔住房所有人的房產稅負，是確保實現社會公平的一種手段，能夠在一定程度上調節貧富差距。可見，房產稅改革對于穩定房價、調節社會財富分配、實現社會公平、保證社會的穩定有著相當重要的作用，因而有必要穩步推進房產稅改革。

三、完善房產稅制的對策建議

（一）完善房產稅的構成要素

1.擴大征收范圍。目前房產稅征稅對象是經營性用房，具體包括企業擁有的房產及個人出租的房產。為加強房產稅的調控作用，增強房產稅籌集稅收收入的能力，應將房產稅的征稅范圍擴大到個人非經營性房產，應堅持“寬稅基，低稅率，嚴征管”的原則。根據我國實際情況，循序漸進，分步推進，逐步擴大房產稅的征稅范圍，即在制度層面將農村地區的房產納入房產稅的征稅范圍。但由于我國城鄉發展差距巨大，農村尚不具備開征房產稅的條件，因而可對農村地區的房產在短期內給予免稅待遇。

2.完善計稅依據。房產稅改革后，應由現在的以房屋的余值計稅改為以房屋的評估價值作為計稅依據。以評估價值為基礎對房屋進行課稅能夠保證在房屋的市場價值發生變化時，房產稅稅收收入發生同比例的變化，使得房產稅的收入總額能夠與經濟發展水平相適應。評估房屋價值時，應充分考慮房屋的年限、地理位置、周邊配套設施等對房價有重大影響的因素。為減少評估成本，可以以3—5年作為一個評估周期。

3.合理設置稅率。在充分調研論證的基礎上，結合我國經濟發展水平與居民收入情況，制定一個既能保障地方財政收入又能把稅負對納稅人的影響降到最低的稅率。可以設置累進稅率，即擁有的房產越多，對應的稅率越高，充分發揮房產稅的調節收入分配、縮小貧富差距的功能。

4.稅收優惠。一是要保留部分現行的房產稅優惠政策，現行優惠政策中對宗教寺廟、公園、博物館等的非經營性房產采取免稅政策，體現了公益性及對非盈利組織的特殊照顧。二是增加對低收入群體自住房的優惠政策，考慮到房產所有者擁有的房產數量可能與其收入不匹配的情況，如有些孤寡老人擁有一套甚至多套房產但卻沒有穩定收入的情況，應給與一定的減免。三是調整對個人非經營性房產的優惠政策，因為居民擁有的非經營性房產的用途主要是用于居住，是居民正常生活的基本需求，因此科學設置免征額至關重要，既要考慮稅收公平與效率原則，又要照顧到居民的基本生活保障。

（二）確定房產價格評估辦法

改革后的房產稅以房屋的評估價格作為計稅依據，需要有專門的評估機構進行評估。究竟是由社會上的第三方評估機構進行評估，還是由稅務局組織人員進行評估，需要借鑒發達國家的經驗，并結合我國實際情況做出判斷。無論以何種方式評估，都需要有專門的房地產評估機構和高素質的專業評估人員。同時，根據房產所處的不同地區、地段、性質和類型等因素設置最低價格標準。在此基礎上，要建立科學合理的房產價格評估爭議處置機制，以確保房屋評估價格的公平公正、合法合理。

（三）強化涉稅信息網絡建設

以現行的不動產登記制度為基礎，進一步建立更加詳細的房產數據庫。稅收征管的質量依托于準確的房地產信息系統，不僅要在本地區各個部門之間建立涉稅信息分享系統，還要針對在不同地區擁有房產的居民建立地區間的信息共享機制，這是在全國范圍內開征房產稅的前提。加強各個部門之間的協調合作，對每個部門負責的工作加以規定并明確每個部門應該承擔的責任，既能有效提高稅收征管效率，避免浪費行政資源，同時可以使稅務糾紛得到合理解決，確保房產所有者的合法權益。

（四）加快房產稅的立法工作

認真總結現有房產稅征收管理和上海市、重慶市房產稅試點改革經驗，加快房產稅的立法進程，以提高房產稅的立法層次，由現在的行政法規上升為法律，這是我國房產稅改革的前提。可由國家稅務總局提出房產稅法草案，在全國范圍內爭取專家和居民個人的意見，充分聽取民意，再行立法程序。因此，房產稅立法既符合稅收法定原則的精神，也是堅持全面依法治稅的要求;既能促進稅務機關有法可依、依法行政，又能加強對房產所有者的納稅監督，提高房產稅納稅人的納稅遵從度。

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