教育為何成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的未來優(yōu)選項(xiàng)

摘要：教育作為剛需型消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，正高速發(fā)展成為新經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要內(nèi)容。但教育行業(yè)本身是一個重運(yùn)營的輕資產(chǎn)行業(yè)，對于地產(chǎn)“門外漢”來說，必須找準(zhǔn)行業(yè)痛點(diǎn)與產(chǎn)業(yè)需求，才能做出解決方案，快速入局。從未來教育的發(fā)展趨勢來看，教育綜合體、教育產(chǎn)業(yè)園、主題教育營地三大發(fā)展模式將成為地產(chǎn)運(yùn)營商的重點(diǎn)布局方向。

關(guān)鍵詞：教育產(chǎn)業(yè);商業(yè)地產(chǎn);市場

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0062-65 收稿日期：2020-11-16

教育產(chǎn)業(yè)作為剛需型消費(fèi)，正在高速發(fā)展成為新經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要內(nèi)容。從各類民辦校、國際學(xué)校，到近年來興起的城市綜合體的教育主題化改造，以及各種主題研學(xué)、研修和拓展?fàn)I地，萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、正榮等各大房企，都爭相殺入教育地產(chǎn)領(lǐng)域，搶食教育地產(chǎn)的巨大蛋糕。

但教育行業(yè)本身是一個重運(yùn)營的輕資產(chǎn)行業(yè)，對于地產(chǎn)“門外漢”來說，必須找準(zhǔn)行業(yè)痛點(diǎn)與產(chǎn)業(yè)需求，才能做出解決方案，快速入局。

1 發(fā)展型消費(fèi)勢強(qiáng) 打開教育市場上升通道

近年來，在消費(fèi)升級的大潮下，發(fā)展型消費(fèi)已逐漸取代生存型消費(fèi)比重，教育作為發(fā)展型消費(fèi)的重要內(nèi)容，也面臨著優(yōu)化教育資源需求的升級。

1.1 高等教育普及，教學(xué)追求提升

我國已進(jìn)入高等教育普及化階段。2019年，我國高等教育毛入學(xué)率達(dá)到51.6%。國際上通常認(rèn)為，高等教育毛入學(xué)率在15%以下時屬于精英教育階段，15%～50%為高等教育大眾化階段，50%以上為高等教育普及化階段，2018年世界平均高等教育毛入學(xué)率為38%。

高等教育普及意味著上大學(xué)已經(jīng)是“標(biāo)配”，人們競爭的不再是教育入門，而是開始追逐更加優(yōu)質(zhì)的教育資源。“本科”越來越不能滿足家長與學(xué)生的追求，越來越多的人瞄準(zhǔn)的是“211”“985”或是世界級名校學(xué)府。

1.2 人口基數(shù)龐大，供需矛盾突顯

在我國龐大的人口基數(shù)下，也更加凸顯優(yōu)質(zhì)教育資源的供需矛盾。

按照小學(xué)上學(xué)不低于6歲的標(biāo)準(zhǔn)，2014年的新生兒2020年入讀小學(xué)一年級，依次類推，可以估算出未來5～6年小學(xué)在校生人數(shù)。結(jié)合統(tǒng)計(jì)局和教育部的小學(xué)入學(xué)率及初高中升學(xué)率等歷史數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出，未來5年K12在校生人數(shù)總體規(guī)模有望維持在1.9億左右。也有機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來學(xué)齡前及K12教育階段學(xué)生仍將持續(xù)增長，見圖1。

1.3 競爭激烈，家庭教育支出占比不斷上升

基數(shù)大意味著競爭也愈發(fā)激烈，對優(yōu)質(zhì)教育資源的渴望促進(jìn)了家庭對教育產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)欲望。

根據(jù)新浪教育發(fā)布的《中國家長教育焦慮指數(shù)調(diào)查報(bào)告》顯示，近7成家長認(rèn)可教育支出占家庭收入40%以上。在另一份調(diào)查《2017中國家庭教育消費(fèi)白皮書》中更能看出中國父母有多舍得在教育上花錢。其中，教育支出占家庭年支出的50%以上，51.24%的家長認(rèn)為孩子的教育消費(fèi)比家庭其他消費(fèi)更重要。

1.4 五萬億元教育經(jīng)費(fèi)，GDP占比連年升高

不僅是家庭層面教育支出占比上升，國家層面對于教育的財(cái)政經(jīng)費(fèi)也在持續(xù)加大投入力度，2019年我國教育經(jīng)費(fèi)總投入50175億元，比2018年增長8.74%。國家財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)達(dá)40049億元，其占GDP比例4%以上已經(jīng)連續(xù)有8年了。其中，學(xué)前教育總投資4099億元，增長11.63%，全國平均每名兒童支出11855元，增長11.33%。義務(wù)教育階段項(xiàng)目總投資22780億元，同比增長9.12%。其中，全國小學(xué)平均支出13493元，增長5.92%;全國初中學(xué)生平均支出19562元，增長5.63%;高中以上學(xué)歷項(xiàng)目總投資7730億元，增長7.53%。高等教育總投資額13464億元，增長11.99%。義務(wù)教育和高等教育占大多數(shù)，學(xué)前教育和高等教育正在迅速增長。

作為剛需消費(fèi)型行業(yè)，教育市場前景廣闊，也為教育地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐。從未來教育的發(fā)展趨勢來看，教育綜合體、教育產(chǎn)業(yè)園、主題教育營地三大發(fā)展模式將成為地產(chǎn)運(yùn)營商的重點(diǎn)布局方向。通過人性化、智慧化、場景化的教育創(chuàng)新，不斷深挖教育產(chǎn)業(yè)需求，賦予教育產(chǎn)品更高的價值。

2 教育綜合體：一站式服務(wù)體系，存量商業(yè)轉(zhuǎn)型選擇

我國教育已逐步由應(yīng)試教育轉(zhuǎn)軌素質(zhì)教育，而素質(zhì)教育所包含的細(xì)分領(lǐng)域眾多，導(dǎo)致單一門店形式的素質(zhì)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)難以滿足消費(fèi)者的多元需求。以兒童教育、親子互動為主題的一站式服務(wù)體系“教育綜合體”正可填補(bǔ)市場供給的空白，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展的一大方向。

教育綜合體是指在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，以教育為核心服務(wù)內(nèi)容，由多業(yè)態(tài)的教育、文化、藝術(shù)、體育科技等優(yōu)質(zhì)資源聚合的教育復(fù)合體，具有資源整合、協(xié)同共作、深度融合的功能。我國教育綜合體處于起步發(fā)展階段，集中分布于一線和新一線城市?；谥鲗?dǎo)者背景不同，教育綜合體可分為第三方商業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營類、教育地產(chǎn)類、教育機(jī)構(gòu)資源協(xié)同類。

以第三方機(jī)構(gòu)運(yùn)營的類似于商業(yè)購物中心形式的教育產(chǎn)業(yè)集群，由商業(yè)機(jī)構(gòu)獨(dú)立策劃打造的教育商業(yè)綜合體，建筑面積通常在5000～50000平方米之間。該類教育綜合體聚合了符合當(dāng)下教育消費(fèi)趨勢的教育資源，并配套兒童商品城、母嬰超市、游樂場、餐飲娛樂等周邊設(shè)施，形成聚焦教育培訓(xùn)及其相關(guān)業(yè)態(tài)的主題商業(yè)中心。

教育地產(chǎn)類綜合體是以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)商利用自有地產(chǎn)空間及社區(qū)流量優(yōu)勢，引入教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)打造教育綜合體，豐富社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)，提升住宅及社區(qū)附加值，代表企業(yè)有萬科教育等。

教育機(jī)構(gòu)資源協(xié)同類綜合體以教培行業(yè)的頭部企業(yè)為主導(dǎo)，為教培機(jī)構(gòu)提供教學(xué)中心選址、租賃、裝修、日常運(yùn)營等服務(wù)，機(jī)構(gòu)入駐綜合體無需繳納房租及裝修等費(fèi)用，只要負(fù)責(zé)教研及內(nèi)容輸出。綜合體以一個整體形象面向客戶出現(xiàn)，同時在引入機(jī)構(gòu)進(jìn)駐過程中，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理工作，教培機(jī)構(gòu)僅需要負(fù)責(zé)內(nèi)容輸出，此類綜合體打造“空間公用”的場景，弱化了教培機(jī)構(gòu)“各自為營”的狀態(tài)。

教育綜合體可以說是聚合了教育、文化、藝術(shù)、體育科技等多業(yè)態(tài)的優(yōu)質(zhì)資源復(fù)合體，以資源集聚模式為契機(jī)推動資源共享并形成規(guī)模效應(yīng)與協(xié)同效應(yīng)，解決了傳統(tǒng)單一教培機(jī)構(gòu)體量小、獲客成本高的痛點(diǎn)，既能夠滿足教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的租賃條件，又能滿足消費(fèi)者多元化的需求。對于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營來說，無疑是一種極佳的選擇。

3 教育產(chǎn)業(yè)園：集聚發(fā)展，助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同

隨著教育產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展，很多企業(yè)開始布局教育產(chǎn)業(yè)并推進(jìn)教育產(chǎn)業(yè)鏈的集聚發(fā)展，一些地方政府也將教育產(chǎn)業(yè)化作為城市發(fā)展的重要組成部分，由此催生了教育產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)。教育產(chǎn)業(yè)園能夠更好的實(shí)現(xiàn)教育產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展和布局，可以更好地迎合教育企業(yè)的集團(tuán)化發(fā)展、國際教育產(chǎn)業(yè)進(jìn)入中國、高等院校拓展分支基地以及職業(yè)教育的快速發(fā)展。

教育產(chǎn)業(yè)園根據(jù)教育功能的不同可以分為以下四種類型。

一是以K12教育為主的教育產(chǎn)業(yè)園。涵蓋幼兒園、小學(xué)、初中、高中及職業(yè)教育，高質(zhì)量的基礎(chǔ)教育是剛需，在各個級別的城市都有著廣泛的市場，正在規(guī)劃和建設(shè)的項(xiàng)目也有很多。如吉森教育產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積約12萬平方米，總投資約4.5億元，共分三期建設(shè)和實(shí)施：一期為“一站式特色教育街區(qū)”，二期、三期為高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園、小學(xué)、初中等教育機(jī)構(gòu)，最終形成0～18歲全年齡段高標(biāo)準(zhǔn)一站式教育產(chǎn)業(yè)園。

二是以職業(yè)教育為主的教育產(chǎn)業(yè)園。將多個職業(yè)教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)整合起來，包括職業(yè)技能、素質(zhì)培訓(xùn)、實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)教育、新興產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)教育等，通過資源共享提升效率、塑造品牌，如常州高等職業(yè)教育園區(qū)等。

三是以高等教育為主的教育產(chǎn)業(yè)園。引入高校分支機(jī)構(gòu)、國外大學(xué)入駐舉辦高水平本科和研究生學(xué)歷教育，開展高層次國際學(xué)術(shù)交流和科研合作，打造高等教育集聚地和產(chǎn)學(xué)研深度融合示范區(qū)，如紫竹國際教育園區(qū)。

四是綜合性的教育產(chǎn)業(yè)園。如布局全產(chǎn)業(yè)鏈的應(yīng)城教育模式，應(yīng)城教育產(chǎn)業(yè)園占地350畝，總投資5億元，是集學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、教育培訓(xùn)、國際化教育、學(xué)術(shù)交流、教育資源開發(fā)于一體的高端綜合性教育產(chǎn)業(yè)園。其中包括涵蓋小學(xué)、中學(xué)、高中十二年一貫制的應(yīng)城外國語學(xué)校，以及附屬幼兒園、國際部和學(xué)術(shù)交流中心等項(xiàng)目。

教育產(chǎn)業(yè)園圍繞目標(biāo)客群的教育需求，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式，引進(jìn)多家教育機(jī)構(gòu)形成教育服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，同時通過建立公共圖書館、體育館、餐飲中心、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺等，實(shí)現(xiàn)教育服務(wù)資源的集約共享。在區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同與發(fā)展這個層面思考，教育產(chǎn)業(yè)園布局與建設(shè)是具有強(qiáng)烈的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義的。隨著更多的城市加入到教育藍(lán)圖的構(gòu)建當(dāng)中，教育產(chǎn)業(yè)園也將得到更廣泛的發(fā)展空間。

4 主題教育營地：文化載體，打造研學(xué)旅游目的地

近年來，隨著“素質(zhì)教育”的深入人心，和人民生活水平的顯著提高，家長對于孩子的教育理念也從過去對學(xué)習(xí)成績的單純追求變得更加注重孩子綜合素質(zhì)的全面培養(yǎng)，主題教育營地逐漸開始興起。

主題教育營地作為研學(xué)旅游活動的載體，主要與科技旅游、文化旅游、鄉(xiāng)村旅游及戶外拓展等結(jié)合，呈現(xiàn)四類主題研學(xué)旅游目的地，分別為科技研學(xué)旅游目的地、文化研學(xué)旅游目的地、農(nóng)旅研學(xué)旅游目的地、營地研學(xué)旅游目的地。

5 結(jié)語

數(shù)據(jù)顯示，一線城市94%的購房者置業(yè)時會考慮學(xué)區(qū)概念，45%的人會以教育為購房首要因素。地產(chǎn)企業(yè)聚焦現(xiàn)代家庭關(guān)于“教育”的核心剛需，利用地產(chǎn)資源的先天優(yōu)勢，從完善社區(qū)配套設(shè)施入手，引流教育機(jī)構(gòu)，構(gòu)建完整的教育生態(tài)。顯然“地產(chǎn)+教育”的綜合體系是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型重要方向之一。

此外，我國公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展也為教育地產(chǎn)快速擴(kuò)張?zhí)峁┝私鹑谥С郑柚Y產(chǎn)證券化產(chǎn)品，教育地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)可以獲得長期穩(wěn)定的融資來源，盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。

作者簡介：王傳宏，貓頭鷹研究所（MalltoWinLab）創(chuàng)始人、CEO。