目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征及發(fā)展策略探究

【摘要】當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及調(diào)控政策的新常態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。本文就經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征進(jìn)行多角度的分析，進(jìn)一步提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，希望對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展有所借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);運(yùn)行特征;發(fā)展對(duì)策

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，城鄉(xiāng)居民住房需求已從生活必需品年代邁向生活品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型時(shí)代，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39平方米，相比1949年的8.3平方米增加了30.7平方米。但隨著“房住不炒”調(diào)控增速，需求放緩，融資困難，成本增加，利潤(rùn)下行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，高效率、低成本、可持續(xù)發(fā)展的中高速增長(zhǎng)已成新常態(tài)，房企亟需調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)內(nèi)力，不斷增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。

1、目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征

1.1 投資增速放緩

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年全國(guó)開(kāi)發(fā)投資132194億元，同比增長(zhǎng)9.9%，增速持續(xù)小幅下滑。其中住宅投資增長(zhǎng)13.9%，主要靠90-144平方米的中大戶型拉動(dòng)，同比增幅高達(dá)24.5%，144平方米以上住房漲幅為6.2%，但高檔公寓和別墅下降12.3%;90平方米及以下住房投資下降4.7%;辦公樓投資小幅上漲2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房持續(xù)下降，下滑6.7%。考慮到全國(guó)東西、南北地域經(jīng)濟(jì)差異較大，部分地方房地產(chǎn)投資下滑嚴(yán)重，形勢(shì)不容樂(lè)觀。

1.2 銷(xiāo)售時(shí)間延長(zhǎng)

近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行因素、政策調(diào)控等影響，樓市低迷，業(yè)主持幣觀望，銷(xiāo)售去化周期變長(zhǎng)。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年中國(guó)百城庫(kù)存年度報(bào)告》，2019年全年，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為60715萬(wàn)平方米，成交量為58107萬(wàn)平方米，樓市呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。存銷(xiāo)比方面，2019年12月份，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存去化周期為9.6個(gè)月，加上部分批而未建項(xiàng)目，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大。

1.3 置業(yè)更具理性

受電商經(jīng)濟(jì)及房產(chǎn)稅調(diào)控政策呼之欲出的影響，大部分居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期收益持觀望狀態(tài)，多數(shù)新開(kāi)發(fā)區(qū)或城郊接合部，商業(yè)用房需求減少，售價(jià)大幅下降，住房炒作現(xiàn)象大幅減少，置業(yè)日趨理性，居民投資開(kāi)始關(guān)注物業(yè)品質(zhì)、售價(jià)、升值潛力、交通便捷、生活便利、教育條件等因素，住房剛性需求和改善性需求漸成市場(chǎng)主流，向“房住不炒”本位回歸。

1.4 行業(yè)洗牌加劇

隨著調(diào)控持續(xù)升級(jí)、房企集中度上升、融資渠道不斷收緊，房企的生存壓力持續(xù)加大，破產(chǎn)數(shù)量明顯增多。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年12月20日，房企的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)513家（2018年為458家），尤其是一些曾經(jīng)規(guī)模較大的房企，如銀億股份、新光集團(tuán)也進(jìn)入破產(chǎn)的房企名單，其余一些使用信貸資金多的中小房企，因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模小，產(chǎn)品又不具競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)回款乏力，融資又困難重重，隨時(shí)會(huì)因資金崩盤(pán)退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

1.5 調(diào)控已成常態(tài)

自2016年12月中共中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首次明確提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”定位，至2019年第四季度中共中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議再次重申，其間黨的十九大以來(lái)，習(xí)近平同志多次強(qiáng)調(diào)，最近（2019年12月23日）全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出：“著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，著力推進(jìn)建筑業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”。中央各部委也在住房保障（含城市老舊小區(qū)更新）、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、信貸投向、綠色建筑及建筑工程安全方面相繼出臺(tái)措施。各省、市也密集出臺(tái)“限價(jià)”“限購(gòu)”等調(diào)控政策，尤其是今年3月海南省取消商品房預(yù)售實(shí)行現(xiàn)售制度。力度之大，范圍之廣，手段之精，非常考驗(yàn)房企的經(jīng)營(yíng)能力。因城施策，過(guò)熱必究，強(qiáng)力度的調(diào)控彰顯政策韌性。

2、房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策

2.1精準(zhǔn)研判市場(chǎng)，把控投資機(jī)會(huì)

一是尋找物業(yè)投資商機(jī)。對(duì)擬項(xiàng)目所在地的城市或地區(qū)，進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查，詳細(xì)調(diào)查土地供給、城市規(guī)劃、住房政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口資源等方面情況，正確研判投資機(jī)會(huì);二是做好區(qū)位（板塊）選擇，深入調(diào)查擬投資區(qū)域的需求容量、現(xiàn)有或潛在的需求量、需求動(dòng)向、各類(lèi)物業(yè)的規(guī)劃面積或開(kāi)工面積、土地出讓方式及地價(jià)、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售單價(jià)、庫(kù)存面積，預(yù)測(cè)消化周期，綜合研判需求發(fā)展趨勢(shì)，確定物業(yè)投資類(lèi)型，選準(zhǔn)項(xiàng)目切入點(diǎn);三是細(xì)化投資設(shè)想，對(duì)擬購(gòu)置項(xiàng)目用地，結(jié)合土地用途、規(guī)劃指標(biāo)、市政條件等，全方位進(jìn)行SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析，制訂項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略，明確項(xiàng)目整體定位（包括不同物業(yè)類(lèi)型的產(chǎn)品定位、客戶定位和價(jià)格定位），科學(xué)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，精準(zhǔn)判斷項(xiàng)目可行性，適時(shí)啟動(dòng)土地購(gòu)置儲(chǔ)備。考慮資金價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等，優(yōu)先選擇凈地開(kāi)發(fā)，同時(shí)做好開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇。

2.2 集中優(yōu)勢(shì)資源，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

2.2.1 選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低開(kāi)發(fā)成本

一是因地制宜，優(yōu)化物業(yè)產(chǎn)品。按最高最佳使用原則，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，選擇最佳物業(yè)組合類(lèi)型，確定最佳用途、最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模及最優(yōu)平面戶型結(jié)構(gòu)，規(guī)避開(kāi)發(fā)缺陷與失誤;二是因任授業(yè)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)中小型及功能簡(jiǎn)單的項(xiàng)目，宜選本地有資質(zhì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，便于與有關(guān)項(xiàng)目審批單位溝通協(xié)調(diào)。對(duì)于大型復(fù)雜項(xiàng)目，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)標(biāo)，再選取最佳設(shè)計(jì)方案后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)），此舉既可從多角度幫助做好物業(yè)精準(zhǔn)定位，還可減少設(shè)計(jì)變更及產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象;三是精準(zhǔn)施策，減少設(shè)計(jì)浪費(fèi)。大力推進(jìn)限額設(shè)計(jì)、獎(jiǎng)（節(jié)約）罰（超支）模式，充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位積極性，有效規(guī)避“重設(shè)計(jì)，輕經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象。

2.2.2 擇優(yōu)選聘施工單位，加快項(xiàng)目進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期

一是“知人善任”，優(yōu)中擇優(yōu)。對(duì)于投資大、工期長(zhǎng)、檔次高、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的項(xiàng)目，可實(shí)行兩階段招標(biāo)，即不帶報(bào)價(jià)的技術(shù)建議和最終帶投標(biāo)報(bào)價(jià)的技術(shù)方案招標(biāo)，優(yōu)選類(lèi)似工程業(yè)績(jī)多、管理水平高、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、質(zhì)量安全事故少、企業(yè)信譽(yù)好的承包商進(jìn)行承建;二是加強(qiáng)合作，靶向發(fā)力。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，圍繞投資、工期、質(zhì)量安全目標(biāo)，深化合同管理，及時(shí)組織施工圖紙會(huì)審，主動(dòng)解決施工難題，落實(shí)安全生產(chǎn)防范，杜絕違法“分包”、“轉(zhuǎn)包”，保證項(xiàng)目順利完成;加強(qiáng)質(zhì)量管理，推行綠色施工，改進(jìn)施工工藝，加強(qiáng)工序、分項(xiàng)工程、分部工程到單位工程的全過(guò)程管控，防止偷工減料、以次沖好，努力提高項(xiàng)目質(zhì)量品位檔次;加強(qiáng)進(jìn)度管控，把控關(guān)鍵工作與關(guān)鍵線路，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目總進(jìn)度、單位工程、專項(xiàng)工程和分部分期工程進(jìn)度計(jì)劃，不斷優(yōu)化施工方案，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，減少管理成本費(fèi)用支出，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);加強(qiáng)成本控制，嚴(yán)格做好施工圖預(yù)算、材料采購(gòu)（甲供材）、合同價(jià)款調(diào)整、工程進(jìn)度款結(jié)算、交工驗(yàn)收、質(zhì)量保修期、違約責(zé)任及竣工結(jié)算及決算管理，層層把關(guān)，及時(shí)糾偏，精準(zhǔn)控制工程造價(jià)。

三是遴選資金雄厚銀行，確保有序推進(jìn)。一是做好項(xiàng)目資金需求測(cè)算，科學(xué)編制融資方案，優(yōu)選資金來(lái)源可靠、結(jié)構(gòu)合理、融資成本低和風(fēng)險(xiǎn)小的方案;二是拓展資金籌措渠道，首先遴選一批資金實(shí)力雄厚的合作銀行，確保信貸資金供應(yīng)充足、貸款及時(shí)，防止因資金問(wèn)題導(dǎo)致工期延后。在銀根緊縮時(shí)期，可結(jié)合經(jīng)營(yíng)實(shí)際，適時(shí)引入有實(shí)力的社會(huì)股東參股經(jīng)營(yíng)或合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;三是加強(qiáng)資金管理，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)、工期、施工進(jìn)度和預(yù)售（租）時(shí)間節(jié)點(diǎn)，統(tǒng)籌安排資金投入，減少資金占用成本，不斷提高資金的使用效益，確保項(xiàng)目資金安全運(yùn)營(yíng)。

2.3 適時(shí)啟動(dòng)預(yù)售預(yù)租，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一是做實(shí)商品房銷(xiāo)售“預(yù)熱”功課，對(duì)中小型項(xiàng)目或項(xiàng)目所在地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)的情況下，可在開(kāi)盤(pán)前期前2-3個(gè)月，成立營(yíng)銷(xiāo)推廣部，做好營(yíng)銷(xiāo)策劃，加大市場(chǎng)宣傳推廣力度。對(duì)規(guī)模大、定位高或競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的項(xiàng)目，可在項(xiàng)目策劃階段，選聘操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介入項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)定位、租售價(jià)格確定及市場(chǎng)推廣活動(dòng)。有條件的企業(yè)還可在“網(wǎng)上賣(mài)房”，通過(guò)多措并舉，不斷提高項(xiàng)目知名度;二是加快預(yù)售進(jìn)度，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金投入達(dá)到總投資25%以上的，盡快完善相關(guān)手續(xù)，及時(shí)辦理商品房預(yù)售許可證，盡快啟動(dòng)預(yù)售預(yù)租，防范因政策變化而取消商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控過(guò)分炒作、“捂盤(pán)惜售”，增強(qiáng)項(xiàng)目“造血”及“輸血”功能，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕融資壓力;三是合理確定售價(jià)（租金）水平，基于成本底線，靈活運(yùn)用成本導(dǎo)向定價(jià)法、購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法及其組合的定價(jià)策略，根據(jù)市場(chǎng)情況綜合研判，合理定價(jià)，適時(shí)開(kāi)盤(pán)，不斷提高銷(xiāo)售率及銷(xiāo)售回款，實(shí)現(xiàn)預(yù)期開(kāi)發(fā)利潤(rùn);四是及時(shí)辦理項(xiàng)目驗(yàn)收入住，減少逾期交房損失，適時(shí)做好前期物業(yè)服務(wù)選聘，為物業(yè)資產(chǎn)提供增值保值服務(wù)，切實(shí)提升業(yè)主的滿意度。有條件的房企還可組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向“經(jīng)營(yíng)—服務(wù)”型轉(zhuǎn)變，如萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園物業(yè)，通過(guò)規(guī)范運(yùn)營(yíng)，貼心服務(wù)，既在一定層面上提升物業(yè)的品牌價(jià)值，又充分展示良好的房企形象，從而吸引更多的投資者和消費(fèi)者。

結(jié)語(yǔ)：

總之，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)需求動(dòng)向和政策導(dǎo)向，跟蹤市場(chǎng)分化，把控好投資經(jīng)營(yíng)決策，堅(jiān)定信心，適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)優(yōu)管理機(jī)制，有效應(yīng)對(duì)外部環(huán)境，不斷提升物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。

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作者簡(jiǎn)介：

郭家國(guó)，出生于（1973.3～），男，漢族，大學(xué)本科，籍貫：云南 師宗縣，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，主要研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。