探析轉折期縣域房地產市場風險及調控選擇

劉霞

【摘要】本文對轉折時期內房地產市場面臨的風險隱患進行分析和概括，并結合房地產市場發展實況，提出合理的調控方案，以期推動房地產市場的順利發展。

【關鍵詞】轉折時期;房地產市場;風險及調控

樓市調控政策出臺至今，各地均采取了多種措施抑制炒房行為，以期規避房地產泡沫，在一定程度上控制金融風險。政府始終強調房住不炒，采取多項措施穩定房價，房地產調控工作初見成效，但受到多種因素的影響也容易出現反復。現階段，部分城市的房價漲幅超出了預期的范圍，地方政府雖然采取了調控措施，但在工作中也選擇了刺激手段，增加土地出讓收入。地產企業使三四線城市的布局出現了諸多的矛盾，不利于管理者準確判斷市場發展趨勢，干擾了調控工作的有序開展。

1、轉折時期房地產市場風險

1.1土地供應量與去化速度失衡風險

土地供應量與去化速度失衡會導致房地產市場發展受阻，出現供大于求現象，影響整個房地產市場的發展。土地供應量的變化會直接導致房地產市場出現較大波動，這時如果去化速度存在不合理的下降，則會使量價下跌。為此，相關部門需要對房地產土地供應量及去化速度實行科學預測，結合房地產需求做好合理規劃，減少問題的產生。現階段，隨著居住用地的適當減少，房地產開發監管的加大，該風險問題也在逐漸降低，房地產市場整體呈現穩步發展趨勢。

1.2一二手房存在房價倒掛現象，市場預測被擾亂

現如今，限價已經成為重要的調控手段，很多城市均出現一二手房房價倒掛的問題，市場供需結構出現失衡的情況。目前，低價房降低了企業的利潤，為有效規避政府多種監管手段的約束，房地產市場出現了囤地的現象。在房價只漲不跌的情況下，房地產市場投機問題更為凸出。4月以來，部分城市出現了購房熱潮，很多城市均采取搖號+凍結資金的方式限制購房數量，中簽率達到歷年來的最低。

2、處置方案

2.1土地供應量與去化速度失衡風險的處置方案

管理部門需加大對房地產運行情況的監督和管控力度，對未建、在建、庫存量予以了解和掌握，并通過與工序結構的對比分析，為后續房地產市場規劃提供可靠依據，減少供求不平衡問題的產生，同時自然資源規劃部門應與房管部門進行協作，將關于房地產市場發展所需資料予以總結和上報，調整和管控房地產建設規模，合理規劃發展方案，解決供應量與去化速度間存在的風險隱患。

2.2立足供需，細化分類調控

在房地產市場風險調控工作中，工作人員無法準確把握市場的供需變化，有關部門需要充分結合人口流動概況和產業日后的發展方向，科學預測未來房地產需求，高度重視房產信息系統建設，同時也可明確當地的存量房及在建房的規模，第一時間完成信息披露。另外，要結合當前實際采取措施避免社會上出現不必要的恐慌。針對人口流出相對較多，缺乏產業支撐且房價高速上漲的城市，應嚴格控制并懲處炒房行為，避免發生區域性房地產泡沫問題，以防出現嚴重的金融風險。

3、具體措施

一是按照區域規劃通則制定出讓計劃。堅持長遠發展的眼光，按照現有規劃通則要求開展縣域、城鎮道路及其配套設施的建設活動，以此節約更多土地資源，并將其應用到房地產開發中，增強房地產市場的活躍性。

二是加強土地供應的合理性。房管部門、住建部門及自然資源部分應做好房地產市場實況的實時監督工作，準確掌握季度未建、在建、存量情況，并根據供需結構要求進行對比分析，形成較為完善的調查報告，為最終決策的制定提供保障，增強土地資源供應及使用的合理性，降低風險系數。

三是盤活爛尾樓項目，解決歷史遺留問題。做好招商引資工作，加大項目推薦力度，對現存的爛尾樓實行重新改造和升級，解決爛尾樓存在的各種問題，促進房地產市場的進一步發展，提高市場建設信心。

四是科學管控安置房上市交易。對現有的安置房予以明確標注和體量，了解安置房上市對市場土地資源調控帶來的影響，根據收集的各種數據信息實行科學統一規劃和控制，有效管控安置房上市，嚴格按照規范后的流程開展各項操作，減少問題的產生。

五是做好信用體系及資金鏈的風險管理。對現有的房地產企業進行信用監管，保證信用體系的合理性，并借助合理措施加大相關部門的協作力度，做好房地產企業信用及資金的審核力度，促進房地產開發工作的順利開展。

六是加大政策宣傳。對行業現有的法律法規及政策措施予以下發或公告，確保相關企業明確了解法律法規及政策內容，房地產企業應嚴格按照要求對自身行為實行科學管控，樹立良好的企業形象和口碑，營造良好的房地產市場。再者，在房地產銷售過程中，應加大信息公開性和透明性，及時更新信息內容，讓民眾更多的了解房地產信息。利用電視、led和發放宣傳單等渠道宣傳，使群眾了解熟悉相關政策。

七是加強土地開發信息的公開性、透明性。房管部門應將每季度的使用信息公示，讓民眾充分了解土地資源使用情況，發揮自身監督作用，避免土地資源過多占用或應用不合理問題的產生。地方各級自然資源管理部門要利用各自門戶網站，或召開新聞發布會，定期或不定期向社會公開土地供應、開發利用情況及閑置土地查處信息。

4、監管建議

一是加強區域最低出讓價格設定的合理性。不同區域出讓價格的設定要根據區域基準地價的實際情況實行科學分析和考量，確保最低出讓底價設定的合理性，在促進房地產市場發展的同時，減少不必要損失。

二是明確招拍掛出讓方式。在公開出讓中，其方式以拍賣為主，但不僅局限于此，要結合上報的土地資源情況制定合理的出讓方式，實現土地資源的科學保護，降低因土地資源緊缺對房地產市場發展帶來的影響。

三是明確監管對象。重點監管住宅類房地產項目的用地情況。

四是合理規劃監管流程，加強其便捷性。

五是需要對備案價實行科學規劃，以改善網簽效率，減少風險及矛盾的產生。

結語：

綜上所述，政府及相關部門應加大對房地產市場的監管力度，并采取合理有效的方式避免風險的產生，以維護企業的經濟效益，促進國家經濟的穩步前行。

參考文獻：

[1]馮曉爽.轉折時期房地產市場風險及調控選擇[J].中國財政，2018（19）.