商業地產的建筑策劃分析

常建軍

【摘要】本文說明了建筑策劃的概念，闡述了建筑策劃在商業地產項目中的重要性。最后，本文還提出了商業地產建筑策劃的方法，即應該融入商業策劃理念，制定合理的租金政策，做好面積規劃，在工程技術方面要考慮商家的特殊要求，科學設計輔助功能區等。

【關鍵詞】建筑策劃;商業策劃;商業地產

商業地產在建設過程中，除了要做好方案設計，規劃項目業態，還必須要在充分的市場調查的前提下對商業地產進行建筑策劃。商業地產的建筑工作能不能完滿完成，建筑策劃是一項關鍵性的影響因素。建筑策劃彌補了項目業態規劃與建筑方案設計之間的工作空白，將兩部分連接起來，是必不可少的策劃部分。

1、建筑策劃的概念

在確定了全局性的商業地產規劃目標之后，建筑師必須要根據商業地產項目的要求，以市場調研得到的內容作為依據之一，利用自身的建筑學專業素養，通過先進的技術手段，確定商業地產的客觀需求，制定出商業地產在建筑過程中最科學合理的流程和方法。

2、建筑策劃的重要性

人民生活水平的提高給商業市場帶來了生機，促進各種商業項目不斷發展。作為商業活動的最主要載體，商業地產項目也如雨后春筍一般在全國各地紛紛涌現。與當前其他市場競爭活動一樣，商業地產項目的競爭形勢也非常激烈，所謂“設計未定，策劃先行”，在現代的商業地產建設中，項目方案設計和項目規劃已經無法擔任項目的起點，建筑策劃早已取而代之發揮其策劃統籌的重要作用，指導整個商業地產項目按照正確方向，通過科學的流程，利用合理的方法，開展商業地產項目建設工作。只有重視建筑策劃的作用，做好建筑策劃，并將建筑策劃落實，才能保證商業地產項目明確項目定位，設計出合理的建筑空間，并保證建筑施工和后續的商業活動可以有效開展。建筑策劃為初期的商業地產項目設計提供依據和提出指導原則，建筑方案設計最后是否科學合理適于商業發展，建筑策劃是一個關鍵性的因素。

基于建筑策劃的重要作用，建筑師在進行商業地產的建筑策劃時，要充分考慮策劃方案的科學性、適配性、可操作性和前瞻性，要做出邏輯嚴謹的建筑策劃方案。在進行建筑策劃時，要具有全局意識，從宏觀上考慮商業地產建筑項目情況，綜合各方限制因素，不僅要考慮當地的地質情況和氣候條件，還要考慮施工地點的人文因素，做到主動策劃而非被動策劃，應該發揮主觀能動性為客戶解決客戶沒有想到的問題。例如，在進行建筑策劃時，根據事先做好的調研，綜合各方因素達到客戶的要求之外，還要給客戶提供符合當地發展情況的建議，幫助客戶規避與當地民俗相違背的建筑設計，有的地域民俗對于某些特定的建筑布局有所忌諱，有的地方對于商業地產有地方性的限制政策等，這些都是建筑師應該考慮的因素[1]。

3、商業地產的建筑策劃方法

3.1融入商業策劃理念

商業地產的建筑策劃與其他建筑工程的建筑策劃不同，商業地產的建筑策劃不僅要考慮建筑作用，還要考慮策劃中的商業特性，使二者兼而具之，才能發揮在商業地產中建筑對商業活動的承載作用。建筑項目完成后必須要能保證商業活動以其為載體，順利地開展和運營。因此，在進行建筑策劃時，商業因素是建筑策劃考慮的第一因素，商業策劃理念是商業地產建筑策劃的指導理念，建筑策劃優秀與否，應以商業策劃為原則和標準。

3.2制定合理的租金政策

商業地產的主要收益形式為向商業建筑的租戶收取租金，在收取方式上，有比較固定的租金收取方式，也有以營業收入為依據、浮動式的比較靈活的收取方式。在制定租金收取標準時，雖然要考慮商業地產項目的回報率，盡可能地使商業地產項目從租金方面獲得投入補償和后期盈利，但是也要從長遠利益考慮，制定商家能夠承受的租金政策。在制定租金政策時，不能涸澤而漁，殺雞取卵，損害到商家的營業積極性，避免因為租金收取過高，而致使商家無力承擔不得不放棄經營。建筑策劃要考慮當地市場活力和經濟發展趨勢，根據市場狀態等多方因素制定租金政策，而且應該采用梯度式的租金政策，吸引不同商業實力的商家投身商業經營，以確保商業地產項目的租金收益。

3.3做好面積規劃

建筑策劃在對商業地產進行業態規劃時，應該考慮到商戶在開展商業活動時對商鋪面積的差異化需求，根據需求水平的不同策劃適應不同商戶需要的建筑面積。在策劃建筑面積時應該提前做好充分的市場調查，了解商業地產項目的目標客戶群的經營目標和經濟實力，才能在策劃時有所側重，兼顧全局。對商戶的經營需要而言，建筑面積過小不能滿足經營需要，限制商戶發展，如果面積過大又不得不付出更高的租金，只有店鋪面積適宜才能吸引更多的商戶前來，增加商業地產項目的收益[2]。

3.4考慮商家特殊的工程技術要求

在商業地產的建筑策劃中，除了要考慮基本的商業要求和建筑要求外，還需要考慮商業地產項目引進商家對于工程技術方面的個性化需求。有些商家在對商鋪的使用功能方面，有個性化的需要，這時候建筑策劃工作就要考慮當前建筑的客觀要素能不能滿足這些需求，例如建筑的樓層高度、水電氣安裝、給排水系統、空間布局等，在建筑策劃業態規劃方面要顧全這些因素，才能保證商業地產項目建設過程的順利。

3.5科學設計輔助功能區

建筑師在進行商業地產的建筑策劃時，必須根據項目的具體情況進行輔助功能區的規劃，而不能千篇一律地設計同樣的輔助功能區。不同的商業地產項目對輔助功能區有不同的需求，例如，如果商業地產項目的引進商戶是規模較大的超市，就需要在建筑策劃時為其規劃與其經營規模相匹配的停車場和貨物卸載功能區。輔助功能區雖然不能作為店面直接盈利，卻是商業經營中必不可少的部分，所以必須要科學設計，才能保證商戶經營活動順利進行。

結論：

綜上所述，建筑策劃在商業地產項目的建設中有著非常重要的作用。建筑策劃通過對商業地產建筑開發流程中的各個部門進行科學整合和合理規劃，發揮每個部分的最大作用，幫助商業地產提升土地的價值，獲得更多的利潤。因此，必須要重視商業地產中建筑策劃的作用，做好建筑策劃工作。

參考文獻：

[1]馮翔.建筑策劃與房地產策劃的整合探討[J].住宅與房地產，2019（33）：6.

[2]張博涵.基于商業模式發展下的大型商業建筑設計策略[D].北京建筑大學，2019.