淺談房地產項目中園林綠化工程成本管理的技術措施

劉蕓

【摘要】當前房產開發商開發成本不斷升高，對室外景觀的設計方案和綠化種植效果的品質要求也在不斷提高。本文針對房地產項目中的園林綠化工程項目全壽命周期展開分析，淺談如何更好的運用技術措施，進行成本管理，提升經濟效益。

【關鍵詞】園林綠化;成本管理

根據項目的特點和進展及時采取合理的技術措施，糾正可能發生和已經發生的偏差，確保工程成本管控在成本計劃范圍之內，是做好工程項目成本管理的主要任務。

1、成本管理設計階段技術措施

主要有兩方面：

（1）根據投資金額、效果對標選擇合理的設計方案。設計方案的選定，首先應該滿足道路、停車位、綠化率、排水、消防等使用功能和驗收標準，以此作為設計框架，再根據地域特征、風土人情選擇適合當地的景觀風格。除了對成本影響較大的雕塑、廊架、景亭、大規格喬木等進行控制外，還需要結合新觀念、新工藝、新技術加強自身團隊的圖紙內審能力。如：針對別墅項目，通常小業主習慣根據自身喜好重新設計，可減少苗木配置，可以作為物業后期管理的增值選項;通車路面統一使用瀝青路面，同時節省工程和物業管理成本;人行路面以仿石材、透水磚為主;綠化種植合理配置喬木數量，以常規鄉土樹種為主，切忌追新逐異。

（2）涉及到室外所有分項工程，需要根據景觀綠化設計統籌協調平衡，使各單項工程在招投標和施工階段均能一步到位，避免后期出現遺漏、重復、拆改。主要體現在園林綠化與建筑、市政綜合管線的位置關系：管道路徑盡量避開喬木種植位置;埋深在完成面下至少一米;井口位置盡量避免在路面上，減少重型井蓋、鋪裝井蓋使用量;過路管線使用鋼套管，用有限的成本來避免大概率管道破損造成的返修風險;土方地形、喬木位置避開車行道轉角、住宅窗前。

2、成本管理招投標階段技術措施

主要有以下幾方面：

（1）成本部門在日常工作中，需要根據施工方、材料商、服務商不同分工歸類，統計以往工程資料數據，利用“云儲存、云共享”技術，定期收集更新價格、服務動態、行業內新技術新工藝等市場信息，建立采購供方信息庫;根據以往園林綠化項目成本費用情況，以及學習對標其他地產開發商室外景觀單方造價，整理企業成本資料檔案，建立項目造價指標數據庫，并根據市場價格情況的變化保持其準確性，這樣能及時了解分項工程、均攤面積或者單體設施、材料的價格情況。

（2）建立符合園林綠化工程的招評標機制：通過實際經驗摸索，根據投資金額和項目對標，設置合理的成本目標和標底價，選擇綜合評分、單價修正等多種科學的評標方法，盡量避免最低價中標。對候選中標單位（包括設計單位、施工單位、第三方咨詢單位）做詢標分析時，不能只考慮價格優勢，還要對比類似項目經驗、管理團隊和項目經理的經驗，能符合房地產開發進度節奏和質量要求，特殊項目甚至需要對施工單位進行項目考察和項目經理面試。總之，不能因為質量要求過高而影響成本控制，也不能因為成本控制的高壓影響質量效果。

編制清單及成本估算時，與工程部門協商，根據施工工藝手法，優化清單組價。

（3）靈活劃分標段與施工內容：通常標段劃分以區域和專業工程，園林綠化工程涉及專業面廣，鋼結構、幕墻、雨污水等專業都牽涉，可以將部分施工內容發包給其他施工單位，節省成本。如將鋼結構單獨發包給幕墻施工單位（同樣工種統一加工成本質量上都能更好的控制）、通常總包負責施工的圍墻發包給園林綠化單位（室外相關施工內容由景觀單位統一施工成本相差不大更容易管理）。

（4）合同條款設置上考慮影響成本和效益的因素，規避成本控制風險。①研究風險源：園林綠化工程影響成本管理的風險主要有安全文明、質量、進度三方面，在合同條款設置上應該逐一寫入明確標準，把所有風險統一轉化為履約風險。②園林綠化工程普遍對安全文明意識淡薄，管理不當直接關系到項目的生命財產安全及財產損失，需要將對施工單位關于安全文明制度、措施的要求（包括安全文明責任、教育、巡查、管理制度;安全管理人員認證;安全帽佩戴、現場施工臨時用電、臨邊防護措施、高空作業保護、材料堆放管理、衛生管理）等內容做硬性要求編入合同條款。③將明確的質量標準寫入合同，避免合同內質量標準只有概況性描述而無實質標準。建設單位內部建立園林綠化工程質量管理體系，減少質量標準的不明確導致的返工、調整、二次提升等影響成本控制的通病。會同設計、工程多部門對施工的工程質量要求、觀感效果制定可操作標準。首先自身管理人員必須清晰了然，根據園林綠化分項工程的不同（園林方面的混凝土工程、磚砌體工程、鋼筋工程、防水工程、水電安裝、樓地面墻柱面裝飾工程、木做工程、假山置石;綠化種植方面的種植土堆坡造型、苗木種植、養護）以及影響觀感質量的風險點（園林綠化與幕墻、建筑、市政消防的交界面、園林景觀與綠化的交界面、裝飾面過程中成品保護、綠化種植后的綁扎支護），制定過程中與交付驗收的檢查方式、檢測內容、檢查標準要點、評分細則指標。④將相關進度控制要求作為合同條款約定。首先要求項目負責人對整個地塊的進度計劃深化至分項工程，確定其中園林綠化工程的前后道工序搭接及工期，嚴格按照總進度計劃推進項目各分項工程進度。由于園林綠化工程工序上基本在最后一道工序，前道所有分項工程的進度風險工期延誤，最終都積累在園林綠化工程上，而工期的壓縮，直接影響項目的表現效果，往往導致很多項目在交付后，對室外景觀效果做追加投入二次提升。其次，針對園林綠化施工單位，要求其根據總進度計劃，深化至每一道工序、每一塊部位的施工進度計劃，明確時間節點要求，以此做好人工、材料、機械設備的人力物資計劃。第三，要求施工單位對于確保工期及分部分項工程時間節點要有針對性方案措施。

3、成本管理施工階段技術措施

主要有以下幾方面：

（1）跟蹤成本費用變動情況，對各種變更、簽證，必須按照完善的制度流程進行確認，及時與施工單位溝通，做好增減賬。

（2）項目管理團隊明確成本目標導向性，統籌管理避免不必要的簽證。對與園林綠化工程相交接的所有參建單位必須明確各分項施工工序、節點做法、成品保護等各方面工作，明確各方的責任，現場必須嚴格管理落實，避免因工序倒置而致最后返工，導致大量簽證。例如：開工前未能明確園林綠化鋪裝與幕墻單位的施工工序，園林地面鋪裝已先行完成，造成幕墻單位立面鋁板無法收口、鋼架焊接切割過程中對地面鋪裝石材成品的大量污染、破壞，造成極大的經濟簽證;又如進戶門處先進行了地面石材鋪裝，再進行入戶門的安裝，導致大量門套無法收邊、地彈簧無法安裝，最終只有拆除收口石材安裝完門扇后重新進行收口石材的二次施工，導致大量的經濟簽證。

（3）加強施工現場巡查力度，以及咨詢單位要求，為竣工結算留好依據，從而降低成本，對現場發現未按規范要求施工、不按圖施工的拍照留證，將作為最終結算的依據。

4、成本管理竣工交付階段技術措施

加強竣工驗收管理，不能簽字走過場，滿足觀感效果的同時，要求第三方檢測單位對現場工程量、品種、規格、過程資料進行復核與檢查;結算審價控制，避免施工方提前與審價人員接觸，要先在保密狀態下委托社會審計單位根據現有資料出具初步審價報告，讓施工方不提前接觸審價人員，確保初審報告的真實性，初審報告經成本部門審核后再組織召開審價協調會，及時、準確的完成成本核算工作，避免可能出現的法律風險。

結語：

房地產開發商作為建設單位，在開發項目中的園林綠化工程成本管理中起主導作用，更需要運用科學的管理方法合理地做好成本控制，實現成本目標。

參考文獻：

[1]王紅星.園林綠化成本控制與分析[J].信息記錄材料，2018，19（09）：242-243.