淺談購物中心機電工程的設計管理

張士謙

【摘要】為滿足人民群眾物質生活水平不斷提高的需求，國內大量房地產企業投身到商業地產的開發中，涌現出一大批優秀的購物中心品牌。這些購物中心開業后廣受周邊人民群眾的喜愛，并成為了區域地標以及網紅打卡點，也成為了城市更新的一個重要組成部分。與此同時，地產企業對商業設計管理人才的質量要求也越來越高，本文通過總結筆者以往建設項目全周期的機電設計管理經驗，提出了一些自己的觀點和看法，希望能夠對購物中心機電工程的設計管理者提供一些啟發。

【關鍵詞】購物中心;機電工程;設計管理

購物中心的機電工程具有系統復雜、專業交叉、專業性強、貫穿全周期等特點。在項目實際管控的過程中，不同設計管理者的思路及方法均不盡相同，遇到的問題也是五花八門。本文通過總結筆者以往工程項目的經驗，以期能夠提高機電設計管理者對購物中心機電工程的管控質量，確保購物中心精彩開業。

1、角色定位

通常購物中心項目建設全周期長，上下游配合部門多，決策層級復雜，因此作為建設項目的設計管理者，應當明確自己在項目管理中所扮演的角色。那么作為一名商業項目的設計管理者又有哪些重要的角色扮演呢？首先，我們的設計管理者并不是建設項目真正的設計師，而是作為設計師的教練員與裁判員的角色，因此對于設計成果應有客觀、科學的判斷，摒棄經驗主義的主觀思維，包容的接受不同的設計方法與理念;其次，我們的設計管理者還需要具備四種意識：產品意識、節點意識、算賬意識、成本意識。最后，想要管理好一個完整項目，一定要有一套成熟的管控工具，避免一管就死，一松就亂的尷尬局面。

1.1產品意識

所謂產品意識，指的是設計成果產品力的高低。時下涌向出的購物中心產品種類繁多，如何在眾多產品中脫穎而出，是對設計管理者重大的考驗。在這個產品力中，如何發揮出機電專業的優勢，提煉出其中的一兩點，并打造成的亮點，進而提升整個項目的產品力，這是我們機電專業設計管理者著重需要思考的問題。比如智能、健康、綠色、安全等等概念植入到購物中心中去，將沒有生命的建筑，輸入人性化的元素，來提高消費者的購物體驗。

1.2節點意識

所謂節點意識，指的是全建設周期運營效率的高低。一個落地項目的能否順利快速推進，取決于整個項目的運營效率，而設計效率首當其沖的居于第一位。因項目開工建設的前置條件是取得“四證”（國有土地使用證、工程用地許可證、工程規劃許可證、施工許可證），所以絕大多數的開發商都會選擇加快報規報建的速度。這就需要我們在設計階段對報規報建中每個節點的內容和深度了如指掌，提前準備，精心部署，以確保在關門時間的節點前順利完成相關圖紙、文本的設計工作，助力報規報建的快速推進。

1.3算賬意識

所謂算賬意識，指的是設計成果精細度的高低。一個項目的成敗，往往在設計方案階段就已經決定了她的命運。對于商業項目更是如此，由于商業項目中機電系統非常復雜，往往方案設計團隊中又只有建筑設計師，缺乏完整的機電系統概念，以至于在施工圖落地過程中，出現缺少相關機電功能用房、設備用房平面布局不合理、面積尺寸不滿足使用要求、使用空間凈高不滿足設計需求、場地無雨排水排放條件、場地存在雨水倒灌風險等問題，導致重新調整方案，甚至影響報規報建的進度。因此，作為機電工程的設計管理者，在設計方案階段就要積極參與進來，提資機電專業的約束條件、系統形式、設計原理，落實精細化的過程管控，做好教練員與裁判員的工作。

1.4成本意識

所謂成本意識，指的是設計成果性價比的高低。在眾多房地產企業高周轉擴規模的背景下，要想實現購物中心快速盈利，一定是成本為王，即性價比為王。具體到機電工程中，主要體現為兩個方面。一是在圖紙設計上，按照滿足規范的要求進行設計，不超配，不浪費，杜絕武裝到牙齒的設計方式;二是在產品選擇上，不盲目迷信進口產品，選擇國產優質品牌已經可以滿足絕大多數產品的設計要求。

2、管控工具

明確了設計管理者的角色定位后，還要有足夠的管控工具來實現管理目標。在工程項目建設的全周期管控中，往往按照工程進度的時間線來分解管理動作，并在不同的階段中明確其中的重點工作及難點風險，就可以很清楚了解到每一步將要進行的工作任務了。筆者通常將一個完整的購物中心工程分為五個管理階段進行系統化的管控，并且這些階段基本上可以覆蓋到絕大多數的購物中心類建設項目中去。下面我們就來詳細的說一說這五個管理階段。

2.1計劃管理

對于任何一個工程項目首先都會有一個完整的主項計劃。購物中心類項目的主項計劃往往是由開業時間倒排出來的，以確保工程項目可以按時、精彩開業。主項計劃的制訂通常是由開發單位的運營人員組織搜集設計、工程、成本、營銷、財務、商管等相關部門的意見，然后集體討論并達成一致的結果。在此我們以機電設計專業的計劃管理為例來聊一聊。從項目摘牌開始，就意味機電的設計工作已經開始了。我們可以為機電設計工作規劃一條地鐵圖，將重要的計劃節點列入其中，如下圖所示。

由上圖我們可以看到，機電設計階段的計劃管理基本上可以分解為8項重點工作，在每一項重點工作中，梳理出其開始的前置條件，并將所需條件分別落實具體內容、完成時間、完成標準等相關要求，從而保證每項工作按時、準確的完成。

2.2設計管理

機電設計管理階段的核心工作內容是對各個專業圖紙的管理，涉及到機電專業中的給排水、暖通、電氣、智能化專業，相關專業中的建筑、結構、裝飾、景觀專業等。在眾多專業中，找出關鍵的部分，重點審核，強化管控，可以使管理工作達到事半功倍的效果。通過以往的工程項目經驗，筆者梳理出幾項重點工作供大家參考。一是地下室機電管道套管預留的復核，各專業合圖是否有錯漏碰缺的現象;二是地下室集水坑與結構基礎關系是否沖突;三是各樓層機電管線綜合，提高裝飾凈高;四是設備機房布置優化，提高經營面積;五是室外管網綜合與景觀專業合圖，隱蔽相關設備及檢查井。以上列舉五項內容，僅僅是管中窺豹，還需要我們設計管理者在工程項目中加以總結提煉。值得我們注意的是，絕大多數的設計問題往往出現在各專業的交叉環節，需要我們的設計管理者提高對各專業的統籌能力和各系統的認識水平。

2.3施工管理

施工管理階段往往是我們作為設計管理者常常忽略的一個重要階段，一個優秀的設計，需要高品質的施工來得以呈現。在此階段，設計管理者可以發揮更多的作用。首先要熟悉項目的施工組織策劃，是否存在相關工序的強穿插作業，每個分部分項工程的時間節點安排等等。通過合理組織施工圖紙的出圖進度來滿足現場施工的需求，同時完善設計圖紙的交底工作，將現場問題最大限度的消化在圖紙中，避免因拆改帶來的無效成本。其次形成施工現場的定期巡查制度，及時發現未按圖施工問題，立刻整改。最后對于施工單位二次深化圖紙，進行現場復核，以滿足原設計要求。

2.4籌備管理

籌備管理階段指的是一次消防驗收到開業的過程。籌備管理的主要工作是圍繞“商鋪裝修移交”、“開業前相關驗收”、“相關證照獲取”等開展的。在此階段，機電設計管理的主要工作內容是對接主、次力店的招商工程物業條件。從規范角度、工程實際情況、驗收風險等方面復核小業主的需求，并給出合理的可行性意見。在這個過程中，一些主力店的業主會提出很多個性化的要求，條件也極為苛刻，甚至有些要求，在此階段已經沒有條件落實，這個時候的談判就有可能陷入僵局。為了避免此種情況的發生，作為機電工程的設計管理者需要提前做好與商管公司的溝通工作，在有意向客戶的時候，就開始梳理工程物業條件，將小業主的需求前置到施工管理階段，將問題提前消化掉，確保主力店的順利對接。

2.5移交管理

移交管理階段指的是購物中心開業到購物中心移交的過程。如果把整個購物中心的建設過程比喻成一場接力賽，那么此階段就是比賽中的最后一棒。移交管理階段的主要工作是對開業前遺留的機電工程問題進行整改。確保機電系統調試合格，全部達到設計要求，滿足建造標準，為購物中心持續經營提供有利保障。在這個過程中，機電設計管理者的工作是配合好現場工程師對遺留問題進行梳理、分析，并提供解決方案。在完成以上所有管控動作后，我們要對整個項目的機電專業進行復盤，通過復盤總結建設過程的得與失，為下一個項目儲備更多的經驗和智慧。

結語：

隨著城市更新的加速發展，越來越多的商業地產公司對購物中心類產品進行了多番的迭代，加入了很多新、奇、特的業態形式，這些需要我們的機電設計管理者不斷的學習、總結、發展自己的知識儲備。本文只是拋磚引玉的梳理了一些筆者的觀點和看法，相信在不久的將來，會出現更多更好的管理思路和技巧，并且在商業項目的設計管理中，機電專業會迎來更加廣闊的天地。

參考文獻：

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