基于軌道交通影響的城市土地開發策略研究

劉海燕 王勃

摘 ? 要：本文結合大連實際，研究大連軌道沿線規劃與土地開發策略，借鑒香港在優化城市結構、引領公交出行及拓展建設投資方面積的成功經驗，提升軌道對城市人口及功能結構的優化效果，提高地鐵客流規模及公交出行分擔率，改善城市交通結構，促進軌道交通與土地開發之間的互動。以期提高大連市總體規劃的科學性、合理性、可操作性，并為政府決策提供強有力的理論支撐。

關鍵詞：軌道交通 ?土地開發策略 ?大連

中圖分類號：C913 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1674-098X（2020）02（b）-0142-02

軌道交通作為大運量、準時、快速、安全的公共交通系統，在世界大城市的交通運輸與調整城市空間格局、促進公共服務發展、培育產業集聚等方面能起到重要的作用。在國家及遼寧省政策支持下，城市軌道交通建設發展蓬勃發展，如何使土地利用與軌道交通建設協調發展，進而促進城市土地利用空間結構的優化布局，已經成為各城市軌道建設和城市發展中的首要問題。城市軌道交通的建設意義不再局限于緩解交通擁堵的問題，應當站在國家城市化發展戰略、能源、環境保護戰略和土地集約化發展戰略的高度，從節約使用資源，統籌社會發展，協調城市功能結構，疏解城市核心區壓力等方面，理解和把握城市軌道交通的建設核心。

大連市地鐵開通后，已經形成較好的運輸效益，但在城市發展引領、土地綜合利用、客流效益發揮等方面還有一定的發展空間，應借鑒成功經驗促進提升。香港是世界公認的“公交都市”，軌道交通在優化城市結構、引領公交出行方面積累了大量的成功經驗。大連在1、2號線地鐵通車運營，4、5號線地鐵建設之機，邀請在香港地鐵沿線土地開發方面有著深厚積累的戴德梁行公司會同本地規劃設計機構，結合大連城市建設實際情況，提出大連軌道交通沿線及主要站點地區，城市土地的規劃開發策略與城市形態設計，規劃將充分融入地鐵與城市發展之間的互動作用。

1 ?研究路線

借鑒香港軌道交通建設成功經驗，研究大連軌道交通沿線規劃與土地開發策略，提升城市軌道交通系統與城市功能的銜接，提高地鐵的客流規模和公交出行分擔率，改善城市交通結構，強化地鐵對城市人口及功能結構的優化效果。

通過本次研究，調整大連市主城區的空間結構形態，支撐軌道交通沿線地區的土地高效利用，助推西部體育新城和衛生中心的建設;促進公共中心的轉移，助推梭魚灣、中華路等城市副中心的形成與發展。地鐵連接了梭魚灣、中華路、青泥洼橋等以服務業為主的城市（副）中心，培育出服務業集聚區，將大幅拉動城市的服務業、金融業、旅游業的發展，拉大第三產業比重。

通過本次研究，引導城市人口結構。在大連地區，軌道交通的建設，使軌道交通沿線功能需要更新的區域，增加人口數量，實現人口質量的提高。提高土地利用價值，軌道交通的建設增強了沿線地域的經濟活力，很多原先的郊區土地被迅速“市區化”，如規劃城市副中心梭魚灣，軌道交通帶來的人口聚集效應將周邊住宅用地產生吸引。同時，對軌道交通的研究能帶動沿線周邊物業的價格。大連軌道交通的建設將對其沿線住宅提升溢價，且提升其開發速度，對商業、辦公物業而言，將增加其開發量，提高其價格。

2 土地開發策略研究

類比大連與上海、香港等城市的建設情況，利用成功城市的實踐經驗，分析判斷大連軌道交通建設實施的具體方法。大連軌道交通沿線土地開發，通過五個策略，實現兩大目標：

目標一：借助軌道交通優化城市格局，引導人口和功能合理分布，實現城市發展均衡化。

策略一：在外圍站點/車輛段興建功能組團（新市鎮），站點充分預留商業、停車、公共服務等“站城一體化”開發所需功能，分階段逐級開發。

策略二：借助站點引導城市中心外延，增加公共換乘樞紐，打造若干個次級站點商業中心，疏解市級中心壓力。

策略三：加強居住區停車場、公交樞紐與站點的無縫換乘，提高公交出行率，減少地面交通壓力。

目標二：提高軌道交通沿線土地利用效率。

策略四：保證城市建設總量不過度增加的前提下，適度優化站點周邊開發強度，優化商業辦公比例，釋放站點潛能，同時增補平衡，適當降低非重點地區開發強度，提升空間品質。

策略五：深度挖掘站廳、車輛段、非出讓用地、地下空間等的開發潛能。

3 ?特色創新

（1）突出以公交引領出行，借助軌道交通優化城區用地功能及空間結構。

提升城市軌道交通與常規公共交通銜接率，優化交通線網，提高公交出行率，促進交通組織一體化，因地制宜推行“P+R”模式，設置停車場，促進私人交通與公共交通的銜接。借助站點引導城市中心外延，打造若干個次級站點商業中心，疏解市級中心壓力;同時，加強居住區停車場、公交樞紐與站點的無縫換乘，提高公交出行率，減少地面交通壓力。

（2）借助外圍站點/車輛段，興建功能組團（類似香港的新市鎮），充分預留“站城一體化”開發所需功能，分階段逐級開發。

借鑒香港新市鎮理念，打造新城市組團，圍繞站點打造鄰里中心，增加社區醫院、公共服務中心、圖書館、中小學、市民廣場等設施。同時，增加站點與社區級商業中心的連通，增強區域間的可達性。采用地下通道，實現地鐵與商業、辦公的“室內零換乘”。通過綠帶及公共空間，構建地面步行系統，實現站城一體化開發。

（3）以軌道交通引領復合開發，優化城區土地利用強度，提高土地利用效率。

保證城市建設總量不過度增加的前提下，統籌地上、地下、地面三層空間的立體化開發，適度優化站點周邊開發強度，形成站點周邊強度最高、沿線兩側次之、外圍開發強度較低的態勢，高強度的開發，增加了城市空間、提升了區域活力、實現了城市功能的聚合。釋放站點潛能，同時增補平衡，適當降低非重點地區開發強度，提升空間品質;同時增加地塊混合屬性，引領軌道交通站點及線路周邊地區土地的復合開發，提升軌道沿線及站點周邊土地的使用強度和價值。

（4）堅持立體開發的規劃設計理念，實現站廳、車輛段、停車場及地下空間綜合利用。

（5）以地鐵站廳為核心，利用道路、廣場和綠化等公共空間的地下部分，與站點臨近商業地塊實現地下全互通;打造立體停車設施，與地下空間互通互聯，打造地上地下一體化的城市公共空間。軌道交通車輛段用地可復合商業開發，采用分層確權及限制出讓條件等方式，確保土地開發效果。

4 ?結語

通過對TOD等相關理論的研究，并結合國內外形勢，分析大連市軌道交通發展歷程、現狀情況以及存在問題，同時明確軌道交通周邊區域功能定位、交通體系、總體布局等。

已建成的地鐵1、2號線及快軌3號線站點周邊基本遵循本次規劃的設計意圖，對現階段大連市正在建設的地鐵4、5號線有直接的指導和借鑒作用。

以大連站為例：（1）以地鐵站廳為核心，利用道路、廣場和綠化打造地下城，利用通道連通北部商業的地下城和東部凱旋廣場的地下空間;（2）構建立體停車P+R，加強地鐵出口的交通換乘和停車換乘，提升綜合交通樞紐屬性。

以虹錦路站為例：（1）以地鐵站廳為核心，在周邊建設公交樞紐站，使北側甘井子萬達廣場、萬達古巷文化商街和周邊住宅小區等城市功能一體化開發;（2）結合地鐵站點建立高度集約區級商業中心，通過立體化、復合化高強度開發，實現土地價值的最大化，功能的多元。

參考文獻

[1] 趙芳蘭， 尹稚. 探索適應昆明軌道站點周邊地區的城市設計原則和TOD模型[J]. 華中建筑， 2019（7）：10-12.

[2] 孫小嬌. 淺析城市軌道交通沿線土地儲備策略[J]. 中外建筑， 2019（5）：154-156.