商業地產開發項目風險管理的簡析

吳紅平

【摘? 要】近年來，我國經濟發展速度加快，人民生活水平隨之提升。我國的房地產行業成為支柱產業，其能夠推動我國經濟及社會的發展，優化人們的居住環境，推進城鎮化進程。商業地產開發是我國房地產的重要組成部分。現階段，因為各方面經濟利益的沖突，其面臨嚴峻的挑戰。因此，應重視商業地產開發項目中的風險管理。論文分析了商業地產開發項目的風險管理問題，并根據這些問題提出有效的應對策略。

【Abstract】In recent years， the speed of China's economic development is accelerating， and people's living standards have been improved together with it. China's real estate industry has become a pillar industry， which can promote China's economic and social development， optimize people's living environment， and promote the process of urbanization. Commercial real estate development is the important part of real estate in China. At this stage， because of the conflict of economic interests in all aspects， it is facing severe challenges. Therefore， we should pay attention to the risk management of commercial real estate development projects. This paper analyzes the problems of the risk management of commercial real estate development projects， and puts forward effective countermeasures according to these problems.

【關鍵詞】商業地產開發項目;風險管理;財務風險

【Keywords】commercial real estate development projects; risk management; financial risk

【中圖分類號】F293.35? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）03-0021-02

1 引言

近年來，我國的城市化進程不斷加快，同時，政府大力調控整治住宅地產領域，出現了商業地產越來越吸引房地產開發商以及機構投資者的現象，商業地產成為現階段房地產的開發熱點。然而商業地產是一個復雜的地產開發和商業經營兩個高風險領域的復合型地產形態，特別是城市綜合體下的大規模商業地產項目，在其長期獲取效益時，與普通住宅項目及商業項目相比存在更高的風險。這種情況下，在商業地產開發過程中，應對其來自內部及外部的風險進行準確的評價和辨識，同時，應開展有效科學的項目風險管理工作，這也是管理大規模商業地產項目的主要內容。

2 商業地產開發項目風險管理的問題

2.1 財務風險方面

在投資方面，房地產行業具備的主要特點有投資額度較大、變現能力較低和回收期較長等，這種情況會使房地產行業面臨一定的財務風險。例如，負債率風險，因為房地產開發企業的自有資金比較少，資金主要來源為銀行信貸，導致企業產生較高的資產負債率，當實際收益不符合預期收益時，那么企業面臨的風險是償還債務。此外，還存在一定的政策風險，通貨膨脹也會對其造成影響，部分房地產開發企業在建材和勞動力成本支出方面有上升趨勢，加上國家控制調整房市，利率及政策會出現變動，基于這一情況，企業向銀行償還貸款會增加其負債率，也會削減投資者對于房屋購買的興趣，企業會面臨嚴重的財務風險。

2.2 決策階段風險方面

①開發的地理位置出現風險。房地產項目是不具備移動性的，所以選用商業地產項目的開發位置將會直接影響商業地產項目的開發情況，內部及外部很多因素會影響地理位置的選用，各類風險隨之出現。面對這種情況，開發商應仔細對各方面因素進行衡量再選擇地理位置[1]。②開發時機存在風險。每個行業的發展周期性不相同，商業地產行業也是如此，商業地產項目在開發時主要有四個周期性階段，分別為高峰階段、收縮階段、低谷階段及恢復階段。確定開發時機時，開發商對于開發時機影響因素沒有進行有效衡量，項目將會處于低谷期。③開發項目的可行性風險。選擇的開發項目是否具有可行性，將會在很大程度上影響開發項目的穩步推進，如果沒有充分研究開發項目的可行性，將會造成開發項目中斷，甚至出現終止的情況。

2.3 預期收益風險方面

①融資的風險。開發商業地產應投入大量資金，對于這一問題開發商比較關注，商業地產項目的開發在這一階段易出現風險危機，例如，出現開發商融資造成投入自有資金而不確定回報利益，或出現資金缺乏而不能開展項目后期工作的情況。特別是現階段我國融資環境有待改善，在這時開發商應準確認識和規避融資風險。②開發土地的風險。我國法律規定一切經營性土地都應在招標拍賣的方式下獲得。但是部分政治和市場因素會影響土地開發，在開發土地期間經常會出現購買風險和成本激增風險。③開發手續的風險。國家應出臺政策來控制調整房產開發市場。房產開發市場處于緊縮狀態，同時，不斷出臺新的政策，這造成在前期準備階段開發商手續方面會出現一些風險，只要調整就會在很大程度上影響開發項目的進行。④合同簽訂的風險。建設工程會涉及很多人，使開發項目合同會變得更加復雜[2]。此外，各方存在利益關系，合同中會存在一些隱藏風險，如合同條款不齊全，或存在違約責任與風險規避等陷阱。

2.4 建設期間成本管控風險方面

①成本方面會出現風險。開發商開發項目衡量的標準主要是成本投入及利益獲取間的差值，然而在開發期間一般會產生許多成本風險，項目成本隨之不斷增加。例如，圖紙更改風險、材料價格更改風險、環境更改風險和違約賠償風險等。②質量方面會出現風險。現階段，我國對房地產項目的質量提出很高的要求，相關法律法規和技術標準等材料對開發項目質量的要求不斷提高，因為施工期間施工人員、施工設備等因素可能誘發工程質量風險，對開展后續工作造成影響。③工期方面會出現風險。因為開發項目工期較長，存在一些前述風險與突發性事件，在合同規定的工期內難以交工，這被稱作工期風險，進而出現違約賠償的情況。

3 商業地產開發項目風險管理的有效對策

3.1 應對財務風險的對策

規避財務風險是房地產企業需要做到的一項任務[3]。①企業應開展多元融資，并持續優化自身融資結構，促進企業上市，并利用發行股票、商業投資及信托等方式來融資。此外，應合理增加企業自身的房產持有量，通過商業房產或商業酒店的形式，確保項目資金鏈條的可持續性。②與其他企業緊密合作。一線城市在資金方面的要求較高，拿地時可與其他企業合作，共同進行開發，使財務風險分散，保證企業現金流穩定。③企業應加強對房地產政策的敏感性，充分考慮投資問題，選擇的項目與投資能力應相吻合，以有效規避財務風險。

3.2 應對決策階段風險的對策

①對所選擇開發地區位置產生的風險因素來源進行分析，減少地理位置出現的風險，應構建開發地區選擇的風險防范機制。開發商應根據其社會、環境、政策以及經濟等因素選擇區位，防止在這一過程中出現風險。②商業房產開發項目應在投資高峰期、恢復期大力投資[4]。開發商應準確分析開發的時機，有效識別風險，確定開發時機中的高峰期或者恢復期進行項目的入場準備，這一分析應具有專業性，以避免開發商在收縮期或低谷期開發商業項目，可避免實際風險。③研究開發項目的可行性。在開發項目的過程中房地產商都應仔細研究項目的可行性，應根據商業開發項目構的建可行性研究相應機制，利用這一機制來衡量項目開發的可行性。

3.3 應對預期收益風險的對策

①構建前端控制融資機制。避免融資過程產生風險，開發商應建立前端控制融資機制，開發商利用前端控制可監控融資過程中的參與人員、融資計劃、手續以及合同等，在準備階段扼殺融資風險，防止出現資金鏈中斷的問題。②了解政策，避免土地開發和手續出現風險。開發土地風險很多是因為國家政策發生變化，因此，企業應及時掌握政策及其變更情況，進而把握土地的具體形勢，避免開發手續中存在風險。③保證合同文本的專業性。開發商為避免開發項目中出現的風險，經常使用合同文本的格式，值得注意的是，簽訂合同期間應重視對手方合同中違約條款以及風險規制的制定。

3.4 應對建設期間成本管控風險的對策

①為避免成本風險，應規范項目的成本審計，開發商可運用開發項目成本審計與內部控制使成本風險降低，將項目所獲利益提升。②根據質檢要求來建設項目工程。在開發商建設項目過程中，要按照施工合同、施工標準開展建設工作，并且規范施工相關人員的操作流程，監理人員應落實實際的監督工作。③預留工期。以合同規定工期為基礎，合理規劃并放寬工期。

4 結語

現階段，我國商業地產開發項目仍處于初級發展階段，但是我國經濟發展速度較快，商業地產行業將會快速進入高峰時期。商業地產開發在各個階段中都存在風險，面對這種情況，開發商應有效識別風險，合理制定防范風險的措施，有效規避開發項目的風險，推動商業地產行業的可持續發展。

【參考文獻】

【1】朱幸杏.KX商業地產項目開發風險管理研究[D].廣州：華南理工大學，2018.

【2】姚偉華.某商業地產項目開發風險管理研究[D].北京：北京交通大學，2019.

【3】王海濤.貴陽某商業地產項目全過程風險研究[D].天津：天津大學，2018.

【4】王玲.錦州茂業中心項目風險管理研究[D].大連：大連海事大學，2017.