試論房地產項目可行性研究中財務管理存在的問題及對策

許海燕

摘 要 近年來我國政府對房地產市場實施“房住不炒”和“因城施策”的調控思路不動搖，且呈現政策措施嚴、實施力度大、持續時間長的特點，房地產市場競爭更加激烈，進一步突顯了企業核心競爭力的重要性。由于房地產開發項目周期較長，所需投融資資金巨大，在項目運營過程中會面臨較高的財務風險，所以在投資決策前要對項目的可行性進行研究，對項目的現金流進行充分的論證，對項目進行財務評價，為項目最終決策提供依據。本文針對房地產開發項目可行性研究的特殊性，分析房地產項目可行性研究中存在的資金壓力、稅務風險、成本預算不足、風控意識弱、重視度不夠、財務管理滯后等問題產生的原因，有針對性地從做好企業資金管理、稅務籌劃、項目成本預算、風險防控以及重視財務管理、提高財務人員整體素質這幾個方面，以點帶面，思考如何加強房地產企業財務管理。在房地產項目可行性研究階段，強化財務管理是前置財務管理、重視事前管控、提升企業核心競爭力的有效途徑。

關鍵詞 房地產企業 可行性研究 財務管理

一、前言

我國房地產行業在社會經濟發展中占有重要的地位，在當前房企管控政策頻出、市場競爭愈加激烈的情況下，加強房地產企業財務管理是提升其核心競爭力的有效途徑。通過房地產項目可行性研究中突顯的財務管理方面存在的問題及現狀，提出相應對策，論述房地產企業的財務管理，不僅要在成本核算上下功夫，還要在稅務風險管控、減少項目資金占用、提高資金回報率上做好前置性思考，在項目可行性研究中充分發揮財務管理的分析指導作用，提升財務管理水平，為房地產企業的健康持續發展保駕護航。

二、房地產開發項目可行性研究概述及問題研究的必要性

房地產項目可行性研究是一個復雜的過程，需要企業前期規劃部、計劃運營部、工程部、預算合同部、銷售部、財務資金部等多個部門共同配合才能完成。前期規劃部和計劃運營部落實規劃指標、強排方案;預算合同部和銷售部依據現有市場狀況以及未來發展趨勢，估算項目投資額、測算收益和制定銷售方案;工程部安排施工進度及提出工程季度資金需求;財務部則需要在這所有的基礎數據之上，統籌平衡，測算各項稅費，分攤期間費用，做好投融資計劃，測算資本化利息，正確估計項目現金流，保持資金平衡，計算各項財務評價指標，對擬建項目的可行性進行判斷，為管理層決策提供依據。

項目可行性研究的核心內容就是對項目未來經濟效益的測算，如何應用好測算數據，就需要財務管理人員在項目的可行性研究階段系統地考察與研究風險因素，做好納稅籌劃和投融資管理，從而切實減少項目建設環節的財務風險，同時實現對過程的管控。一方面，結合實際業務，整合與運營相關的各種財務信息，梳理龐雜的數據，運用專業工具對數據信息進行處理提煉，測算各項經濟指標，確定投資回收期，計算項目凈現值（NPV）和項目內含報酬率（IRR），對項目盈利能力、償債能力、抗風險能力進行分析和評價，為管理者科學決策把好關。另一方面，以資金管理為抓手，滲透到企業管理的各個環節中，以資金融通、現金流量、利潤分配為主要管理內容，幫助企業規避運營風險，提高綜合收益率，實現企業經營目標，因此財務管理在項目可行性研究中發揮著相當重要的作用，是前置企業財務管理、做好事前控制的關鍵環節。

三、房地產開發項目可行性研究中財務管理的現狀及存在的問題

（一）融資政策趨緊，資金壓力增加

近年來，人民銀行、銀監會等各個監管機構頻頻發文規范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發貸款條件調高、信托融資通道被限制、房地產債券發行被叫停、金融機構聯合授信辦法出臺等，客觀上增加了房地產融資難度、融資成本和財務風險。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發前期階段支付各項規費和保證金、建設階段要支付的材料款和工程款的結算要求、開發中期預售資金部分受監管、房地產行業限購限售限價等政策日益嚴格，再加上日常流轉稅、所得稅、土增稅預征預交稅負等，給房地產企業的資金管理帶來了巨大的壓力和風險，加上在日常財務管理過程中資金預算不夠詳盡，勢必會產生資金閑置或吃緊的現象，帶來資金鏈斷裂的風險，阻礙房地產企業的正常運轉，這些都對企業的資金融通及管理提出了更高的要求。

（二）稅收政策推陳出新，稅務風險較高

房地產項目從開發建成到銷售，涉及契稅、印花稅、增值稅及其附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、環保稅、企業所得稅等多個稅種，并且預繳預征稅款較多、金額較大，都會影響項目可行性研究中現金流和成本總額。而隨著我國經濟的快速發展，稅收方面的政策法律長期以來都處于不斷調整與優化的狀態，對于日新月異的各項稅收政策，財務管理人員存在學習培訓不夠、稅務籌劃意識缺乏、對政策的理解不到位、不能與業務處理有機結合等問題，增加了稅務風險。

（三）測算方案偏于樂觀，成本預算不到位

項目可行性研究作為房地產企業的一種事前規劃和預算模式，在測算過程中為了達到預期的收益，可能會對開發進度、銷售方案、資金回籠等關鍵因素考慮得比較樂觀，對成本數據的估計不足，甚至有成本預算松弛的現象，成本預算編制方法僅停留在工程造價定額資料的業務層面，且受慣性思維影響，考慮不夠周全，沒有結合房屋結構、用途及區位因素，忽略了外界條件和市場數據的參考。另外，預算過于靜態，對開發過程中的合同洽商甚至規劃調整沒有實時更新，使成本預算的實用性和指導價值大打折扣，直接影響房地產企業經營業績。

（四）財務管理體系不完善，風險管控意識不強

現階段，房地產企業財務管理體系還不夠完善，企業在財務管理方面還缺乏系統的控制流程和管理辦法;加上外部政府關聯單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產企業有較強的財務管理意識和較高的風險防范水平。比如處理好與投資者、債權人、承包單位、工商稅務部門、客戶等的財務關系，與任何一方的財務關系若是處理不當、關注不夠，都會牽一發而動全身，給房地產企業帶來運營風險，造成負面影響。

（五）管理層的重視不足，財務管理滯后

房地產企業長久以來處于高增長發展態勢，企業管理者更多將精力用于前期手續辦理和營銷推廣方面，忽視了財務管理工作，對資源統籌安排和資金使用效率的重視不夠。主要體現在財務管理人員沒有參與項目從立項、規劃設計、到開發施工、竣工驗收的全過程，對業務事項半知半解，財務數據分析僅僅停留在數字表面，勢必導致數據分析不全面;財務管理工作僅僅局限于收支審核、會計核算、納稅申報等被動反映的層面，對企業財務的動態管理及信息反饋相對滯后，沒有很好地發揮財務管理的作用。這種重視不足勢必造成對企業財務管理人員缺少培訓，缺乏相應的獎懲激勵機制，導致財務管理人員工作積極性不高，風險管控意識不強，進而影響房地產企業整體財務管理水平。

四、房地產項目可行性研究中加強財務管理的策略

（一）做好投融資管理，提高資金使用效率

房地產企業是資金密集型企業，除自有資金外，常用的資金來源有吸收直接投資、發行股票、發行債券、銀行貸款、融資租賃、信托融資等，銷售收入再投入也是資金的一個來源。提高資金使用效率、做好融資管理的重點在于綜合考慮融資成本與融資風險，規劃資本結構，靈活使用各種融資方式，防止資金不足與資金閑置;加強項目資金預算、做好投資管理的重點在于項目可行性研究中對項目整體現金流的正確估計，因其涉及許多變量，所以在現金流量估計中應注意假設與分析的一致性，保證在預測中不存在內在的偏見;注意現金流量的不同形態，如常規現金流與非常規現金流;注意折舊、利息與稅收效應;等等。

總之，在投資決策時對現金流進行充分的分析，據此制定合理的可操作的投融資計劃。財務部門需要了解項目建設的各個環節，嚴格按照預算來落實和管控項目資金，以減少項目資金鏈風險;對銷售收入再投入，主要考慮加快項目開盤時間，提前準備預售證件的辦理，提前蓄客;針對房地產銷售資金監管及個貸放款，要加強與政府管理部門及銀行的溝通，關注在每個監管節點的放款額度及監管資金的足額提取，確保銷售回款按照計劃落實，保證資金周轉以及再投資利用，降低項目資金成本，提高資金使用效率。

（二）深入研究稅收政策，規避稅務風險

財務人員要與時俱進，及時了解和學習國家新的稅收政策，在誠信納稅、依法納稅的前提下，積極進行納稅籌劃;借助專業的稅務咨詢機構，提高稅務管理水平，關注稅收優惠政策，貫徹稅務籌劃理念，并在房地產開發的各個環節落實。土地增值稅是房地產行業特有的稅種，土增稅的預征和清算會影響房地產企業利潤總額的核算，因此在日常管理中需關注總包合同簽訂、成本分攤、工程費用支付時有效票證的取得，關注收入與稅費之間的聯動關系，分別核算普通標準住宅與非普通標準住宅，提前辦理清算項目配套設施產權及移交手續等，最大限度地享受稅收減免優惠政策，減輕房地產企業稅收負擔，減少稅收風險，使企業利潤最大化。針對公司近年開發的公租房和共有產權房稅收優惠政策，比如減免征收土地使用稅、印花稅、教育費附加及地方教育附加、對土地增值稅暫不預征等，都需要財務管理人員及時關注稅收方面的政策調整，積極向相關部門提交申報資料爭取享受稅收優惠，在促進企業全面發展的基礎上，統籌安排協調好各項稅費，提高企業核心競爭力，促進房地產行業健康發展。

（三）實施全面預算，加強成本控制

在項目可行性研究階段做好市場調研，實施全面預算，加強成本控制。全面預算的重點是年度經營目標，采用以資金流動性及成本費用控制為核心的全面預算管理模式，提升企業內部管理水平，提高企業核心競爭力，確保公司經營目標的實現。充分發揮財務管理在預測經濟前景、參與經營決策、制定運營計劃、控制企業運營中的作用。合理預測未來機遇與挑戰，在項目可行性研究階段對各項成本費用進行認真的分析，并制定科學的預算指標。尤其是在設計階段、招投標階段、材料采購階段、合同選擇階段、施工階段以及最后的竣工結算階段，都必須做好成本控制工作。加強預算的事中控制，將總體經營預算指標橫向分解、縱向落實，形成全員參與、各負其責的成本控制體系;以分析差異為重點，在項目開發后對照運營計劃進行項目后評價，對不利差異深入分析原因，制定整改措施并落到實處，強化預算的事后控制;以考核為手段，提高預算管理約束力，將公司績效考核與預算目標相銜接，以預算目標為基礎制定考核指標，使成本預算與控制真正具有生命力。

（四）健全財務管理體系，防范財務風險

房地產項目開發周期長，在開發過程中有許多不確定因素，管理難度較大，加上中央和地方不斷出臺的一系列房地產調控政策，為保證樓市健康發展，房地產企業必須充分關注，處理好各方財務關系，運用敏感性分析和情景分析方法衡量項目風險，合理預計市場趨勢及可能面臨的財務風險、法律風險、稅收風險，不斷提高財務管理風險防范水平，完善房地產財務管理和控制體系，制定符合企業財務管理目標的實施方案，使具體工作順利開展，充分發揮財務管控作用。企業只有建立健全財務管控體系、具備良好的風險管理理念、對房地產業務風險有充分的認識，才能真正防范財務風險。

（五）重視財務管理，提高財務管理服務質量

重視財務管理，從管理層到財務人員都認識到財務管理在房地產企業生存和發展中的重要作用，這樣才能從根源上改變財務管理現狀，推動企業財務管理工作深入發展，使財務管理真正發揮其應有的作用。在房地產財務管理中，要樹立以凈利潤為終點，以房地產拿地、開發、銷售、稅費清算為過程的全周期財務管理理念，將財務管理應用到企業經營的各個環節，建立健全財務管理體系，夯實財務管理基礎，加強對財務管理人員的培訓，使企業的財務管理人員能夠準確及時地了解最新的財務管理知識，更新自身知識庫;加強對財務人員的獎懲激勵，調動財務人員的積極性，使財務人員更多地參與經營決策和運營計劃制定，提高財務人員的綜合素質和專業技能，進而實現財務管理服務企業管理的目的。

五、結語

房地產開發項目可行性研究是房地產企業運作的關鍵環節，在研究階段應加強財務管理，提高財務預算的質量，提高項目決策水平，加強資金投融資管理，提高資金使用效率，做好稅收籌劃、風險管控，全面提升房地產企業財務人員的職業素質，前置財務管理，將全周期財務管理理念貫徹始終，提高財務管理服務質量，進而提高房地產企業的核心競爭力。

（作者單位為北京金隅程遠房地產開發有限公司）

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