試論我國房地產市場的發展方向

張宇軒

【摘 要】近年來，國內房地產市場的大環境日漸嚴峻，政府的調控政策空前密集、調控周期也異常漫長，目前房地產市場已經遇到了發展的瓶頸期，只能夠處于一個橫盤的狀態，既沒有體現出能刺激經濟發展的上漲，也沒有出現預兆市場“崩潰”的下跌。究其根本，我國長久以來依賴房地產市場補貼地方經濟發展的趨勢從根本上未曾改變。地方政府已經意識到了這一點，此次參照“貨幣化棚改”的目標提出新“棚改”政策，目的就是為了改善國內房地產市場的現狀。這無疑是一次中國房地產市場的變革，雖然整體影響還不明朗，但是對房地產公司而言無疑是嚴峻的考驗。

【關鍵詞】棚戶區改造;貨幣化棚改;房地產市場發展

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）03-0023-02

1 新“棚改”政策實施的影響

事關房地產企業生死存亡的棚戶區改造（簡稱棚改）政策在2019年又出現了重大變化。2018年10月25日，中華人民共和國住房和城鄉建設部副部長倪虹在北京主持召開部分省市座談會，研究2019年棚改政策，其中住建部等相關部門明確要求：對于2019年新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程。這也就是說，在城鎮化進程沒有徹底完成之前，棚戶區改造政策還不能退出中國樓市的歷史舞臺，但是相關的政策規則卻不一樣了。簡而言之，即2019年新開工的棚改項目，不能用政府購買服務的名義去變相舉債，只能以發行地方政府債券的方式進行融資，而地方政府發債又將受到地方政府的意愿、財力、動力、發債資格、地方經濟社會發展內在需求等相關因素的影響。

在棚改新規以前，棚戶區改造采用的是政府購買服務模式，即地方政府通過地方投融資平臺進行融資實現棚改政策。雖然通過地方投融資平臺進行融資屬于企業性質的金融行為，但基于2019年以前的相關房地產政策背景可知，其也是離不開地方政府的，實際上也就是使棚改政策的實施建立在地方財政的基礎之上。這樣的后果無疑是直接造成了地方政府財政的隱性債務風險加大，面臨更多融資失敗的威脅。然而根據2019年的新規定，地方政府只能用發行地方政府債券的方式進行融資，這樣做無疑提高了融資的門檻，這是因為在新規后，很多地市政府根本沒有發行有關債券的資格。這一次棚改新政最大的變化就是把隱形債務轉變成顯性債務。這樣一來，地方政府將不能為棚改項目融資兜底，那么其首先面臨的問題就是短期內棚改整體資金不足。可以預見的是，雖然棚改政策還要繼續推行，但是地方政府用棚改政策解決當地房地產問題從而帶動地方經濟的熱情和積極性會在這次新規后遭遇極大的壓制，其背后的根本原因即地方政府資金融通困難，任何有利于棚改政策實施的補充方法（如建設拆遷補償款）都只是一紙空談，而棚改的乏力，對三線、四線樓市來說，更是致命一擊。

2 “貨幣化棚改”對房地產市場的影響

首先，在過去幾年間，我國三線、四線城市樓市的境遇從“無人問津”到“一房難求”，隱藏在其背后的巨大推手，無疑是“貨幣化棚改”的啟動，而這一次棚改新規的出臺，對一些財政收入不豐盈的三線、四線城市來說，無疑將失去樓市增長的根本動力。2015—2017年3年間，政府投資超過4萬億元用于三線、四線城市的棚戶區改造，三線、四線城市棚改比例占到近90%，相反只有一成資金用到一線、二線城市。也就是說，三線、四線城市及其周邊城市這3年多房價的上漲是棚改政策間接催生的，而如果政策收縮，消極影響也將從這些三線、四線城市開始。通過這次棚改新政策我們可以敏銳地捕捉到一點很重要的信息：樓市調控將正式深入三線、四線，未來將成為房地產市場調控的重點。對于這一點，國內的各大房地產開發商也提前得到了信息。例如：2018年上半年碧桂園開始調整在三線、四線城市的營銷戰略，而“恒大”“融創”等大型房地產企業也逐步開始取消在三線、四城市的市場開拓計劃。根據新時代證券的數據，2019年1—11月，全國40個大中城市中，三線、四線城市投資增速下降8.99%，由此可見，新棚改政策的影響已經波及市場成為房地產市場上的共識。

其次，此次新政還可以看出另一個問題：樓市調控的收緊，開發商的退出，使三線、四線城市的樓市庫存壓力驟然增大，從而使地方政府推動棚改政策的動力不足。這就讓人想起了2017年房地產“317新政”之后，首先受到沖擊的就是環京的樓市，因為小城市樓市根本不存在基本面的支撐，所以受相關政策的影響十分之大。而2019年在“堅決遏制房價上漲”的事態之下，三線、四線城市依然出現了很大松動，特價房、員工內購房、買房送車位等促銷廣告又重現江湖。

雖然新棚改政策3年1 500萬套目標仍在，然而還是難以固定大部分的流動人口。目前，從中國一線、二線和三線、四線城市常住人口的平均增幅來看，人口仍然傾向于流向一線、二線城市，而三線、四線及以下城市的人口增速一直徘徊在0.3%左右，遠低于全國人口的平均增速1.5%，也遠低于一線城市和二線城市的人口增速。即便是政府增加投資，對于三線、四線城市來說，需要考慮的是土地供應情況、配套設施、教育水平、租賃市場及就業機會等，但是這些必要條件在三線、四線城市卻很難滿足。綜上所述，未來幾年內中國的三線、四線城市很難出現比較大的投資空間，然而當前樓市調控已向三線、四線城市蔓延，棚改新政策的到來無疑是對已經處于瓶頸期的中國房地產形勢雪上加霜。

3 未來房地產市場將面臨危機的解析

概覽整個房地產市場，目前有越來越多的投資者都開始認同國內房地產市場已經處于瓶頸期。當然，這種瓶頸期的困境目前還未反映在房價大幅度下跌上，而更多地反映在城市商品房的成交量的劇烈下降的趨勢上，尤其是作為房地產市場風向標的一線城市上，以深圳房地產市場為例，2018年11月，深圳市商品房成交量環比下降18.3%，每平方米的成交均價為5.4萬元左右，環比只是體現出輕微下跌的趨勢，然而二手房市場已經非常冷清，一些中介機構甚至表示他們已經半年沒有生意洽談成功了。與此同時，北京也出現了四環內緊靠地鐵站的新樓盤入市接近半月后仍然呈現沒有賣完的現象。通過這些現象我們可以清楚地分析目前房地產市場的形勢，即一線城市房地產市場已經“入冬”，包括對商品房有剛性需求在內的購房者都開始進入猶豫的階段;曾經火熱的二線、三線城市房地產市場也開始逐步降溫;由于貨幣化棚改已經停滯的三線、四線城市房地產市場更是提前進入了“冰封期”，由此不難推斷2020年的國內房地產市場即將迎來一次前所未有的房地產“寒冬”。

綜上所述，在這個即將到來的“寒冬”，各類地產商將會遇到越來越大的資金融通壓力，其壓力來自兩個方面：①國內資本市場整體融資成本隨本年度經濟發展狀況逐步上升，同時2019年新的國家政策針對房地產企業的融資限制措施也使國內房地產企業從國內市場融資的難度增大。②來自國際市場，隨著2019年6月美國聯邦儲備系統新一輪加息調控，使國內房地產企業在海外的融資成本又進一步提高。通過以上對房地產市場及將面臨的壓力的解讀，以及聯系近5年來國內房地產開發商發行融資債券的頻率數據，我們可以直觀地預測房地產開發商將在未來的兩三年內，面臨更大的償債壓力和償債風險，其剛剛進入規劃階段的未來銷售計劃則會遇到前所未有的阻礙。

4 結語

2019年的棚改新政對未來幾年的房地產市場無疑是一把“雙刃劍”，一方面其不僅加快了棚戶區的改造，服務了棚戶區居民，而且規范了地方政府相關的棚改融資方式，減少了金融流動性風險，但是另一方面也意味著未來房地產公司將面臨市場融資困難的境遇，從而可能引發一系列社會問題，例如房地產開發商不得不在加快開工和預售的同時延遲交付。但是如果就此輕易預言房地產市場將會面臨“崩盤”的危機，從當前市場形勢來看這樣說會有悖于事實。其原因是，雖然政府部門為了防范金融風險而嚴格控制房價，但是相關措施還沒有真正成為調整實施房地產的長效機制，部分城市的地方財政仍然嚴重依賴土地出讓的收入，也就是說地方政務不可能會對房價持續下跌坐視不管。綜上所述，房地產市場下行不僅會給房地產開發商帶來沉重的資金壓力，也會導致一些城市的基礎設施建設放緩，甚至不可避免地帶來經濟增速下滑的壓力。最終，地方政府將不得不面對更多、更大的風險，所以在真正徹底的建立可以有效調控當前的房地產市場價格的長效機制之前，這一次的棚改新政給國內房地產市場帶來的危機最終很可能還是會由地方政府對相關房地產企業提供一些特定的政策松動來緩解。

參 考 文 獻

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[2]甘犁，弋代春.為什么堅持棚改貨幣化[J].中國經濟導報.2018（7）.

[3]陳益民，宋華華，張靜，等.三四線城市“棚改”與房地產市場和政府性債務可持續發展研究[J].浙江金融，2018（11）.