國有低效不動產效益提升案例和啟示

紀宏濤

【摘 ?要】隨著國有企業深化改革的不斷深入，聚焦主業、轉型發展成為很多企業的戰略方向。與此同時，企業的一些存量低效不動產資產也“浮出水面”。這些資產產出低下，甚至其效益不足以支撐相應的管理、維修、稅費等費用。論文以企業一處低效住宅項目盤活處置案例，總結國有低效不動產效益提升的經驗，探索提高國有資產處置效率和效益提升的有效路徑。

【Abstract】With the deepening of the reform of state-owned enterprises， focusing on the main business， transformation and development has become the strategic direction of many enterprises. At the same time， some of the company's inventory of inefficient real estate assets also "surface". The output of these assets is low， even its benefits are not enough to support the corresponding management， maintenance， taxes and other expenses. This paper summarizes the experience of improving the benefit of inefficient state-owned real estate and explores the effective ways to improve the efficiency and benefit of state-owned assets disposal based on an inefficient residential project disposal case.

【關鍵詞】低效不動產;盤活;效益;提升

【Keywords】inefficient real estate; enliven; benefits; improvement

【中圖分類號】F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2020）04-0150-02

1 低效不動產的界定

低效不動產是指長期處于閑置狀態、資產收益低、存在安全隱患、不是企業特別戰略安排，其產生的實際收益不足以彌補該其維護、管理等成本，不能給企業帶來預期收益的一類不動產[1]。這類不動產主要來源于企業早期自行開發建造或福利分房政策取消后的保留房產，或者原來用作倉儲、工業用的土地等，這些不動產大多處于市區較好的位置[2]。隨著企業的發展、城市的擴張，這些不動產也逐步釋放出來。

2 低效不動產盤活處置實踐

2.1 項目概況

中山花園位于杭州市下城區朝暉路221號，中北橋北側，毗鄰大運河，所處地段商業氛圍濃厚、生活配套齊全、交通十分便利。周邊西湖文化廣場、武林廣場、杭州大廈和杭州游泳館等公共場所林立。附近公交發達，地鐵一號線西湖文化廣場站近在咫尺。樓盤建于1997年，70年產權，小區共3幢高層，其中1號樓共計168套房屋，之前物產中大集團股份有限公司持有全部產權，后有65套房源通過福利分房形式分配給職工個人，剩余103套（總建筑面積約1.27萬m2）由公司持有。

綜合二手房市場情況，2017年該房產評估均價17900元/m2。2017年上半年出售均價大概在20000元/m2左右，遠低于周邊樓盤，臨近樓盤高的已經超過60000元/m2，概念片區二手房均價也約30000元/m2左右;全部出租每年收入約500萬元，維修、管理費、人員工資等費用年支出約100萬多元，實際租金收入約400萬元/年。實際租售比2.2%左右，收益率非常低，屬于典型的低效不動產。

2.2 盤活低效不動產主要措施及效果

公司在推進低效不動產盤活處置工作上主要做到了以下幾點。

2.2.1 成立專門機構，做好組織保障

2017年年初，公司成立了重要資產盤活工作領導小組，由公司主要領導任組長，相關副總任副組長，集團不動產部、財務部、法務部等相關職能部門負責人為成員，小組辦公室設在不動產部，負責具體不動產盤活、處置工作，以保證低效不動產盤活處置各項工作的有序開展。

2.2.2 全面調研，精準定位

針對項目的具體情況，組織專業人員開展詳細調研，詳細掌握資產現狀，分析資產優劣，有針對性地擬定盤活處置方案。

①項目SWOT分析。優勢（S）：地處市中心繁華地段，交通便利，地鐵1號線站點，多條公交線路經過;休閑廣場、運河景觀、餐飲、商場等大配套比較齊全;售價相對較低，是價值洼地。劣勢（W）：小區建成年代久，建筑老舊，原有鑄鐵管道生銹、老化、滲漏，各種強電弱電線纜存在安全隱患;電梯零部件磨損比較嚴重，故障頻發，影響業主乘坐;房型結構不實用，是典型的“港式”特點;車位配比小，業主停車困難大。機會（O）：2015年以來杭州房地產市場需求持續旺盛，新房限購推動了二手房市場交易活躍，市區房源價格太高，低價二手房成為關注的焦點之一。威脅（T）：房地產調控政策變化的不確定性，個體購買者的不確定性，可能會導致銷售緩慢。②精準定位。經過綜合分析，集團確定盤活該項目、提升效益的總原則是“留足自用，出售其余”。為此，集團在2017年4月作出如下決定：對1號樓公共部位（公共走廊、電梯廳墻面和地面、強弱電線等）及室內雨污水管、自來水主管進行全面改造提升，電梯大修、轎廂裝修，提升大樓整體形象，保留其中3層共24套房屋作為公司人才公寓，為集團引進的人才解決過渡住房，其余79套房屋面向市場公開出售。該項工作在2017年5月正式啟動，2019年6月底完成。

2.2.3 規范處置流程

①內部決策。公司辦公會議審議年度不動產處置計劃與方案，形成書面決議。②資產評估。按照國有資產評估程序進行評估，取得評估報告。③上報轉讓方案。制定轉讓方案，并將相關材料送浙江產權交易所審核，合格后報省國資委。④發布轉讓信息。在指定的浙江省產權交易所公開掛牌交易。

2.2.4 制定計劃并抓緊實施

第一，與其他業主溝通協調形成改造共識，消除實施障礙。本幢樓65戶業主雖以前都是公司職工，但現在多數已經退休或者早已離開公司，或者轉賣給其他人員。大規模改造畢竟影響他們的正常生活。經過多次溝通協調，公司明確對整幢大樓進行改造提升，整體提升大樓形象，不會形成“歐洲與非洲”的差別，業主同意積極配合。第二，明確改造提升內容。改造的主要目的是消除產品上的痛點，提升形象，增強客戶體驗。一是更換老舊設施，消除安全隱患。更換老舊管道、空調架、電梯主要零部件及轎廂裝修;二是改造強弱電線路，明線全部走橋架，消除各類安全隱患;三是裝飾公共部位，提升整體美感。第三，確定供應商，制定改造實施計劃。根據國有企業選擇供應商的規定，通過招投標，于2017年7月底先后確定裝飾設計單位、施工單位、監理單位，并制定改造提升計劃，明確關鍵節點和進度。第四，加強銷售力度。概念上強化項目亮點，在核心地段、交通發達、配套充足等外部顯性優勢外，強化項目兩大隱性優勢：一是全明戶型、分割自由，即框架結構，可分割成三房、四房、五房，不僅適合自住，也適合投資;二是面積舒適、總價不高，單套面積約116m2，剛需、改善、投資皆宜。正市中心三房二廳二衛總價350萬的電梯房源機會稀缺。策略上推出多種樣板房，提供優選方案。按中式、日式、美式、簡約、田園、投資主題裝修6套樣板房（裝修費用計算在銷售價格內），弱化結構硬傷，全面提升現場感染力，激發購買熱情。第五，不斷優化處置方式，實現價值最大化。根據房屋樓層差別，從低樓層向高樓層逐步分批推進掛牌，每層8套房源為一批，價格也根據市場表現逐步上調，同時銷售人員加大線下推廣的力度，引導客戶挑選合適房源，基本保證了每套房至少有3個參與競拍的客戶，從而使國有資產價值得到充分體現。

2.2.5 控牢資金風險

根據國有資產處置相關規定，在競拍前保證金都要交付（或轉賬）到浙江產權交易所賬戶，一般競拍結束7個工作日內就必須簽署合同，合同簽署30日內必須按約定辦理銀行按揭貸款或全款支付。因此，每次競拍完畢，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。從運行的效果看，總體上資金到賬還是很及時的，風險為零。

3 低效不動產效益提升的啟示

①對項目深度分析精準定位。只有對目標項目有深入的研究和了解，才能客觀分析其優劣勢，對項目進行精準定位，這是成功處置的基礎[3]。②充分挖掘項目價值并進行價值重塑。挖掘項目的價值是項目成功實施的重要環節，中山花園項目中，通過對產品品質提升、營銷策略引導等，賦予產品新的價值，這種價值足以吸引客戶，為產品最終去化創造了條件。③強有力的實施團隊。尤其是改造提升管理團隊和實施團隊，對于改造能否達到預期有著非常重要的作用。老舊建筑改造提升不同于新建項目，而且該項目內還有人居住，如何在盡可能減少對他們生活影響且保證安全的情況下，按時保質保量完成改造施工是一大考驗。該項目的實施，雖然中間也遇到了一些意想不到的挑戰，但總體上來說，正是有了比較強的管理團隊，才能快速解決并順利推進。④要兼顧利益相關方的關切。該項目最大的利益相關方就是65戶其他業主，他們居住在18層樓以上，其中也有不少老人。如果沒有他們的配合，我們的項目也很難實施。但他們積極配合的條件是公共部位改造提升必須全部實施，雖然付出了一定的成本，但從時間成本及最終受益來看，成本是很小的部分，結果是“雙贏”的。⑤精確把握窗口期。房地產市場有一定的波動周期，因此，要根據處置對象的實際，結合整體市場環境，要充分抓住窗口期。否則，結果可能與期望相去甚遠。

【參考文獻】

【1】蘇星.淺談國有企業不動產的管理與價值提升[J].建材與裝飾，2019（04）：190-191.

【2】余濟榮.國企不動產資源管理的問題原因及解決對策[J].新會計，2012（05）：38-39.

【3】趙斐.淺析國有企業房地產的處置方式[J].時代金融，2008（04）：116-117.