探析房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

付鑫燁

摘要：近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的要求越來(lái)越高，使得樓市呈現(xiàn)泡沫化發(fā)展，不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，極大程度影響社會(huì)市場(chǎng)穩(wěn)定。所以想要保證市場(chǎng)的平衡國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控樓市的政策，但是由于種種因素影響，效果不是很好，面對(duì)這個(gè)嚴(yán)峻的局勢(shì)，房產(chǎn)稅改革政策應(yīng)運(yùn)而生。文章通過(guò)對(duì)相關(guān)資料整理分析了房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀，繼而進(jìn)行實(shí)證研究找出影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響因素，有針對(duì)性地提出合理化建議，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供理論指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)市場(chǎng);調(diào)控樓市

一、房產(chǎn)稅現(xiàn)狀概述

（一）現(xiàn)行房產(chǎn)稅

我國(guó)建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展使得城市化建設(shè)的腳步越來(lái)越快，房地產(chǎn)行業(yè)也如雨后春筍，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大程度上依靠于房地產(chǎn)行業(yè)，成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力引擎。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，過(guò)去的7年時(shí)間房地產(chǎn)的建設(shè)總量是90年代建設(shè)的兩倍。對(duì)此我國(guó)在“十二五”規(guī)劃中明確表示了對(duì)于房產(chǎn)稅改革的態(tài)度，使得“改革”成為當(dāng)時(shí)的熱點(diǎn)話題。

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋所有者，根據(jù)房產(chǎn)所有人從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征。從租計(jì)征和字面意思相同也就是按照出租的受益征稅，而從價(jià)計(jì)征是指房屋所有人對(duì)外出賣，房產(chǎn)稅按照出售的價(jià)格征收一定比例金額的費(fèi)用，每個(gè)地區(qū)的起征點(diǎn)不同、征稅的比例也不同，由當(dāng)?shù)厝嗣裾_定。近年來(lái)對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)稅有了一定的調(diào)整，對(duì)于具有超過(guò)80平米兩套被定義為高檔消費(fèi)價(jià)格由住宅家庭年 1%～3%的稅率征收;三套房的稅率更高一些，如果家庭擁有四套房就按照 10%的稅率征收。

（二）試點(diǎn)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅改革政策沒(méi)有一開始就全國(guó)實(shí)施，而是先采用地方性試點(diǎn)，試點(diǎn)城市的選取是一個(gè)比較重要的事情，所以經(jīng)過(guò)縝密的考慮討論決定上海和重慶兩市進(jìn)行試點(diǎn)，但是由于兩個(gè)城市的情況不同采取的政策有一定的差異，房地產(chǎn)稅改革方案如表1所示。

由表1可以看出，上海的房地產(chǎn)稅改革比較徹底在全市開始實(shí)施，進(jìn)行一定程度的嘗試，而重慶則選擇九區(qū)。在計(jì)稅價(jià)格方面上海顯得更加人性化一些，交易金額的70%用做計(jì)稅，而重慶則是全部的金額，通過(guò)表1不難發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致兩個(gè)城市差異的主要原因就是征稅的目的不同上海征稅是抑制投資需求，而重慶則是抑制高檔住房消費(fèi)。

二、房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響的實(shí)證分析

（一）研究假設(shè)

對(duì)于房產(chǎn)稅改革必要性，相關(guān)的專家學(xué)者有兩種不同的意見，一部分的專家認(rèn)為房地產(chǎn)稅政策的推行大大抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有調(diào)控作用;而其他專家則認(rèn)為房地產(chǎn)稅改革沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的作用，房地產(chǎn)的現(xiàn)狀沒(méi)有得到改善。

文章對(duì)于這兩種觀點(diǎn)提出以下假設(shè)。

假設(shè) 1：我國(guó)房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到抑制作用。

假設(shè) 2：我國(guó)房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有影響。

（二）樣本選擇

上海市和重慶市三不同層次的住房消費(fèi)者。

（三）研究方法

1. 資料收集方法

文獻(xiàn)綜述法：通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)，了解上海市和重慶市商品房購(gòu)買的一些研究以及現(xiàn)狀，了解相關(guān)定義和測(cè)量維度。

問(wèn)卷調(diào)查法：以上海市內(nèi)和重慶市200名不同層次的有住房購(gòu)買意向的消費(fèi)者為調(diào)查對(duì)象，采用自制的調(diào)查問(wèn)卷開展實(shí)地問(wèn)卷調(diào)查，問(wèn)卷共發(fā)放200份，回收160份，回收率80%其中有效問(wèn)卷150份。有效率93.75%。

2. 信度檢測(cè)

本文通過(guò)信度分析可知，問(wèn)卷整體信度為0.808，處于信度較高階段。見表2。

3. 統(tǒng)計(jì)學(xué)處理

本研究利用SPSS 20.0軟件對(duì)所收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)描述和分析，如果數(shù)據(jù)符合正態(tài)分布則采用t檢驗(yàn)或單因素方差分析，如果數(shù)據(jù)不符合正態(tài)分布的，則采用秩和檢驗(yàn)。本研究統(tǒng)計(jì)分析，檢驗(yàn)水準(zhǔn)為α=0.05。

4. 研究對(duì)象的一般人口學(xué)特征

在接受調(diào)查的150名消費(fèi)者中，男性占44.7%（67/150），女性占55.3%（83/150）。其中，消費(fèi)者文化程度在初中及以下的占41.3%（62/150），高中學(xué)歷占21.3%（35/150），中專或大專學(xué)歷占24%（36/150），大學(xué)本科占8%（12/150），所占比例最少的為本科以上學(xué)歷，僅占5.3%（8/150），所調(diào)查的消費(fèi)者月收入也不一樣，其中，1000元以下占23.3%（35/150），1000～3000元占26.7%（40/150），3000～5000元占34.0%（51/150），其所占比例最高，5000～8000元占到15.3%（23/150），8000元以上所占比例最少，為0.7%（1/150）。年齡也有較大的跨度，其中20歲以下占6.7%（10/150），20～35歲占到了22.0%（33/150），36～50歲占到了29.3%（44/150），50歲以上所占人數(shù)最多，為42.0%（63/150）。

5. 房產(chǎn)稅政策影響的基本情況

從五個(gè)維度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)各個(gè)因子進(jìn)行賦值，從非常同意到不同意，分別為5分、4分、3分、2分、1分依次進(jìn)行賦分，均分在4～5分以上為影響力大，3～4分影響力比較大，在3分以下為影響力一般，3分為一個(gè)中間值。統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：影響整體均分為（3.078±0.75）分，各維度均分分別為：有形性均分為（3.658±1.19）分，可靠性均分為（3.651±1.12）分，保證性均分為（3.756±0.97）分，響應(yīng)性均分為（2.664±1.01）分，移情性均分為（3.638±1.61）分。由統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知上海市和重慶市房產(chǎn)稅的影響力對(duì)于當(dāng)?shù)氐纳唐贩夸N售影響力比較大。其中有形性均分最高，說(shuō)明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者受房產(chǎn)稅制度影響很高。

（四）不同人口學(xué)特征與消費(fèi)者購(gòu)買行為的關(guān)系

1. 性別與消費(fèi)者購(gòu)買行為的關(guān)系

經(jīng)t檢驗(yàn)可以看出，性別對(duì)于消費(fèi)者在購(gòu)買行為不存在顯著性差異（t=2.023，p>0.05），無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，即性別差異不能夠成為影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的因素。見表4。

2. 文化程度與醫(yī)藥消費(fèi)者購(gòu)買行為的關(guān)系

經(jīng)方差檢驗(yàn)可得，不同文化程度與消費(fèi)者購(gòu)買行為上存在顯著性差異（F=4.231，p<0.05），具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，即文化程度的不同能夠成為影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的因素，經(jīng)過(guò)多重比較發(fā)現(xiàn)，文化程度方面最容易被影響的為大學(xué)本科以上的消費(fèi)者。

3.收入與消費(fèi)者購(gòu)買行為的關(guān)系

不同收入階段的消費(fèi)者在購(gòu)買行為上存在顯著性差異（F=4.665，p<0.05），具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，即收入的高低也會(huì)影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的因素。通過(guò)多重比較發(fā)現(xiàn)，收入在3000～5000元的消費(fèi)者影響購(gòu)買行為改變的程度高于其他收入階段的消費(fèi)者。

4. 年齡與消費(fèi)者購(gòu)買行為的關(guān)系

經(jīng)變量方差齊性檢驗(yàn)，方差不齊（p<0.05），故采用秩和檢驗(yàn)。經(jīng)秩和檢驗(yàn)可得，不同年齡段消費(fèi)者在購(gòu)買行為上存在顯著性差異（x2=4.251，p<0.05），具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，即消費(fèi)者購(gòu)買行為也會(huì)受到年齡的影響，經(jīng)過(guò)多重比較發(fā)現(xiàn)，35～50歲的消費(fèi)者較其他年齡段消費(fèi)者更容易影響購(gòu)買行為，因?yàn)榇四挲g段比較喜歡安定的居所也是積蓄最多的時(shí)候。

（三）實(shí)證研究

限購(gòu)政策和房產(chǎn)稅兩種政策的實(shí)施使得上海市住房投資量減少同時(shí)重慶市高檔住宅的銷售量也有所下降，在政策出臺(tái)后，消費(fèi)者由于不清楚市場(chǎng)的行情對(duì)于國(guó)家的政策比較迷茫，所以對(duì)于購(gòu)房需求減少，普遍都在觀望中，推遲買房的時(shí)間，所以從這種局面可以看到，政策的實(shí)施對(duì)于消費(fèi)者買房需求具有一定的抑制作用，進(jìn)而對(duì)于房地產(chǎn)整體樓市起到了調(diào)控作用，充分發(fā)揮政府的管控職能。

三、市場(chǎng)反應(yīng)研究

通過(guò)以上對(duì)于上海和重慶試點(diǎn)的研究，分析了房產(chǎn)稅對(duì)兩市的不同影響，針對(duì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)反映出的問(wèn)題，有針對(duì)性地給出以下建議。

（一）引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房

房產(chǎn)稅改革在一定程度上抑制上海居民和重慶居民的購(gòu)買力。據(jù)統(tǒng)計(jì)2015年房產(chǎn)稅實(shí)行以來(lái)，大部分的用戶購(gòu)買對(duì)象從城市中心轉(zhuǎn)移到城市的外圍，重慶和上海的效果相同對(duì)于高檔小區(qū)的需求量不斷的降低。相比之下重慶的局面下降比較明顯，據(jù)2014年同期相比下降40%左右。2014年年底重慶高檔住房的成交量距實(shí)施之前減少50%，因此，由于房產(chǎn)稅的長(zhǎng)期實(shí)行使得居民對(duì)于房屋的需求從精神上的需求轉(zhuǎn)變實(shí)際上的需求，相比以往有更理性的思維對(duì)待購(gòu)房行為，可能會(huì)使當(dāng)?shù)鼐用裥纬梢欢ㄚ厔?shì)消費(fèi)的習(xí)慣，對(duì)于高檔的住宅需求量只跌不升，引導(dǎo)消費(fèi)者合理科學(xué)的消費(fèi)。

（二）增加地方財(cái)政收入

房產(chǎn)稅在上海和重慶實(shí)行之后加快當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)上海全面的房產(chǎn)稅收入同比去年同期有所增長(zhǎng)，2013年第一季度的收入就在20億左右，是一個(gè)比較驚人的數(shù)字，占上半年收入的30%，但是相比上海的收入，重慶相對(duì)比較低，上海占稅收總額的 0.8%時(shí)，重慶收入比重為 0.3%。，雖然兩地的收入有一定的差距，但是毋庸置疑的是房產(chǎn)稅改革都為當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展做出了不可否認(rèn)的貢獻(xiàn)，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

（三）抑制商品房房?jī)r(jià)漲勢(shì)

相關(guān)數(shù)據(jù)反映房產(chǎn)稅改革以來(lái)，房產(chǎn)商面臨有史以來(lái)銷售的冰點(diǎn)，重慶的下跌情況比較嚴(yán)重，銷售額占往年的30%，上海市的住房銷售近十年來(lái)沒(méi)有下降的情況，但是在房產(chǎn)稅政策推行以來(lái)，出現(xiàn)了首次跌價(jià)。這種情況決定了商品房的價(jià)格不再升高，為了提升銷售額，房產(chǎn)商采取降價(jià)的模式爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額保證企業(yè)的正常運(yùn)行。

四、研究結(jié)論

通過(guò)以上的分析可知房地產(chǎn)稅改革在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到重要的作用，驗(yàn)證假設(shè)1的成立，具有抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格的作用。同時(shí)我們可以通過(guò)上述的研究發(fā)現(xiàn)影響房產(chǎn)購(gòu)買的因素有很多，隨著人民生活水平的提高房地產(chǎn)需求也在不斷升高，在供給與現(xiàn)實(shí)需求之間沒(méi)有一個(gè)衡量的標(biāo)注，所以稅收能夠作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的手段抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)有促進(jìn)的作用。

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（作者單位：上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院）