老舊住宅加固改造與增加電梯方法研究

李世紅

摘 要：隨著人們生活水平的提高，老舊住宅樓住戶對加裝電梯的呼聲越來越高，如何解決好老舊住宅樓老年人的出行問題。從老舊住宅樓加裝電梯的切實需要出發，對加裝電梯的問題、考慮因素以及措施進行分析，以供參考。

關鍵詞：老舊住宅;加固;增設電梯;問題;因素;措施

1.前言

隨著城市化進程的加快，老舊住宅的弊端也日益顯現。老舊小區通常位于市中心，面積大，拆遷成本高。通過適時的改造，加裝電梯能夠有效緩解居住人員上下樓的問題，大大為居民提供了方便。

2.老舊住宅樓加裝電梯存在的問題

老舊住宅樓加裝電梯能夠完善住宅的使用功能、提高生活質量、解決年老人出行難等問題，有著積極的社會意義，但在具體實施中也暴露出不少問題。

2.1住戶訴求各異，意見達成一致比較難

老舊住宅樓高層住戶加裝電梯的意愿強烈，而底層住戶也提出了不同的意見和訴求。認為加裝電梯會影響部分底層住戶的采光，還有噪聲影響、增加經濟負擔等問題，因此會反對加裝;部分身體狀況差，體弱多病的人擔心施工帶來的噪音和影響，同時還擔心加裝電梯對現有住宅樓的結構安全會產生影響。不少人早期購房時考慮到養老方便、解決上下樓出行問題，選擇了接受光線暗、潮濕、衛生狀況差等不足的一層住房，加裝電梯后大家都解決了上下樓的出行問題，心理不平衡持反對意見;還有三層原本是最好的樓層，購買時價格最高，加裝電梯后最好的樓層變成了五、六層，三層的價值反而變低，心理不平衡持反對意見。

2.2住戶身份差異，加裝費用落實比較困難

由于加裝電梯需要住戶承擔大部分費用，費用籌措很難落實。經測算，磚混結構的老舊住宅樓加裝電梯的改造、加裝成本35萬元左右，不包含后期的運行、維保產生的費用。底層的住戶認為加裝電梯對自己的作用不大，持反對意見，不愿意出費用;部分住戶年齡大、退休早、收入低，或體弱多病、家庭經濟困難，參與積極性不高;部分住戶對居住條件要求不高，認為不加裝不影響生活，不參與更不出資。對于個別住戶的不參與、不出資的情況，本單元其他住戶又不愿意多分擔，造成資金缺口，影響最終實施。

2.3項目報建手續比較冗繁

老舊住宅樓加裝電梯不僅僅是資金問題，還有城市規劃、城市住建等部門手續的申請、批復問題。由于所涉及的審批部門比較多，相關政策、規范性指導文件和地方法規一直未能出臺，報批報建環節多、批復時間長，影響項目推進。

3老舊住宅加固改造方案需考慮的因素

現場調查總結了老房子中存在的問題，在加固和改造計劃中，首先必須解決結構安全問題，例如結構正常使用的安全性和抗震性，結構的耐久性，建筑物屋頂的完整性。同時達到了屋頂的排水順暢、外墻隔熱，門窗隔熱，節能改造，防水改造，舒適性提高，節能減排的目的。在這種情況下，應進行給排水管道，供熱管道設備/電線設備，地方政府管道，消防/安全監控改造/改建以及室內防水。一旦滿足了社區的場地要求并批準了該計劃，就可以將其與結構的抗震改造相結合，以增加建筑面積和電梯并改善生活條件。加固和重建計劃應考慮到房屋的特殊性和計劃的可行性。與學校，醫院和辦公樓等公共建筑不同，舊住宅樓具有大量居民和各種需求。例如，如果未增加建筑面積，則應考慮該計劃的加強效果，以及可操作性和對居民的影響。加固計劃必須得到民眾的理解和支持，否則將難以實施。根據已完成的項目，居民通常需要增加建筑面積，增加電梯和改善居住環境。然后結合結構的抗震設計，重點分析面積和電梯的增長。

隨著中國的老齡化，對無障礙設施的需求不斷增長，為房屋增添電梯是當務之急。傳統的多層單元房屋通常在一個樓梯上有3個住戶，有些樓梯有2戶。經過調查，現有的外部電梯方案主要采用與樓梯共用入口，在樓梯入口外側增加電梯井道，沿建筑物增加走廊的方法。這解決了交通問題，但同時原始建筑的走廊影響了原始建筑的通風和照明以及住宅的隱私。使用這些或單獨添加電梯井，然后將它們連接到樓梯。設計和施工很容易實現，但是占用者只需要在電梯的一半層中走即可走。建筑物的高度對于老年人和殘疾人來說非常不便。

一梯兩戶增加電梯：將根據現場情況考慮加固和重建這兩種方案。

方案一是使用噴涂的鋼筋混凝土板墻來加固建筑物的外墻和樓梯墻。在樓梯對應部分的北側，卸下地板并添加一個鋼筋混凝土電梯井，以使電梯和樓梯共用入口。建筑物北側增加了鋼筋混凝土墻，使其堅固抗震并擴大了建筑面積。原來的內部水平墻被拆除，托梁被用來拆除和加固墻壁，將兩個小臥室變成客廳，并在山墻中打開窗戶。盡管該計劃大大改善了居住環境，并且易于在所有房間中使用自然采光，但我們不得不放棄了，因為建造了一個大規模住房，存在住房和資金流動問題。

方案二是加固原有的外墻和樓梯墻，拆除原有的陽臺，并擴展建筑物北側的客廳、陽臺。新結構與原始結構配合使用，可以抵抗地震并同時進行擴展。施工期間無需轉換建筑面積，對居民影響不大。缺點是每個家庭都有兩個入口和出口，這會影響每個房間的自然通風和照明。經過家庭投票，該計劃最終得以實施。

一梯三戶增加電梯：

情況比較復雜。如果增加電梯的方法仍限于“單元”的概念，則在樓梯的一側增加電梯將不允許中層居住用戶使用。如果在另一側添加電梯，則會出現走廊的弊端。因此，打破了同一單位三戶共享一臺電梯的概念，按照“相鄰住戶兩兩組合”的原則設置電梯會影響房屋的私密性和通風性。電梯應易于使用，且不給人任何負擔。案例二是目前帶梯子的三戶住宅的計劃。它加強了原有的外墻和樓梯墻，以擴大原有的廚房和衛生間面積。根據建筑物兩側的“相鄰住戶兩兩組合”的原則，擴展起居室，陽臺并增加新的墻以抵抗地震。

4.老舊住宅樓加裝電梯的應對措施

4.1做好宣傳，分類施策，幫扶困難，解決“協調難”

多層住宅樓加裝電梯主要矛盾集中在住戶利益協商一致上。由單位組織召開座談會或宣講會，動員住戶充分協商、互相體諒、相互理解、形成共識。同時還應邀請各方面專家，對電梯設計、施工安全、加裝技術等方面答疑解惑，消除住戶顧慮。住戶意見統一是加裝電梯的最大難關。因此，要針對住戶的不同情況，分別打理性牌、情感牌和耐心牌。要把情感更多的偏向樓下住戶，理性更多偏向樓上住戶，陳述利弊，溝通協商，找到住戶利益關系的平衡點與住戶形成良性互動。對于底層住戶獲利不大的，可以嘗試建立適當的利益補償機，通過協商給予適當補償。任何一項民心工程，只有兼顧公平，照顧到各方不同的利益訴求，實施起來才能比較順利。

4.2健全機構，多措并舉，扎實推進，解決“落實難”

加裝電梯涉及的管理部門比較多，包括規劃、住建、質量技術監督、消防等多個部門，也在客觀上影響項目推進。相關部門要健全組織機構，成立專門的工作小組，扎實推進工作落實。可以設立加裝電梯工作辦公室，專人負責審批手續的報審，提高審批效率。個別城市嘗試允許提取住房公積金支付分攤費用，規定職工及其配偶在本市行政區域范圍內既有住宅的所有權人需要使用該房屋共有部位增設電梯的，自市質量技術監督管理部門驗收合格之日起一年內可一次性申請提取一次住房公積金，所提取的住房公積金不能超過因增設電梯分攤的實際支出費用。相關政府部門要注意職能的轉變，審批手續應該在規劃、質檢、城建、消防等方面進行適當的簡化，協調各方面難題，為群眾辦事提供方便。建議成立老舊住宅樓加裝電梯的專門辦事機構，協調發改、規劃、住建、質量技術監督、消防等部門，按照簡化、便民的原則，建立“綠色通道”，提供審批“一站式”服務。

5.結束語

綜上所述，針對老舊小區的加固改造和增設電梯要結合實際情況，通過深入的調查了解，在符合住戶意愿的前提下，做好增設的前期工作，使增設電梯真正成為住戶的福利。

參考文獻：

[1]楊學聰.老樓加裝電梯有辦法[N].經濟日報，2018-02-07（15）.

[2]楊曉麗.舊樓加裝電梯芻議與思考[J].山東工業技術，2019（04）：110.