供需因素對房價的影響分析

郭亮

【摘要】為分析2020年房地產業，圍繞限購令等房地產新政，運用計量經濟學方法，建立價格與供求回歸分析模型，分析供求因素對房價的影響，從根本上解決房價乃至住房條件問題，需擴大土地供應，穩定信貸水平，實現房地產業軟著陸。

【關鍵詞】供需因素;房價分析;影響分析

1、市場供需因素分析

在供求關系相互作用的影響下，價格總是圍繞價值的波動。房地產市場價格變動形式又影響房地產市場供求關系的各種因素決定。耕地和招拍掛制度，使我國房價大幅上漲，土地特性、土地制度和政策決定了地價的演變。對比國土資源部2013年數據，中國國內地價的15%至30%平均為23.2%，而美國為28%，加拿大為24%，美國為25%至38%，日本為50%，韓國為34%。在過去的十年里，中國經濟的快速發展加快了城市化進程，帶動了中國城市收入的快速增長。人均收入增長0.89倍，住房價格增長1.4倍，隨著城市化進程的加快，房地產指數的年度變化和累計房地產銷售面積的年度增長。

2、房地產行業生產要素分析

房地產業的金融屬性是顯而易見的，這體現在整個產業對宏觀經濟環境的敏感性和房地產融資的特殊性上。根據參與金融機構的資金來源、功能和金融工具，各國住房制度可分為開放型和統一型兩種。住房價格與住房信貸之間存在著非常明顯的正相關關系，上世紀80年代末日本銀行的房地產貸款開始上升，到1984年底（占生產資產負債表的27%），抵押貸款余額從16.7萬億日元增加到超過16.7萬億日元1989年底的實際信貸余額為40萬億日元，也從1984年底的6.9%上升到1991年的6%。在此期間，日本的地價開始上漲。名義水平方面，1991年全國平均地價比1985年最高值上漲61.5%，其中商業地價上漲80.9%，1988年漲幅最大，全國平均地價上漲21.7%，其中三大都市地區上漲43.8%，東京地區增長21.7%。1990年4月1日，日本采取了全面的房地產融資措施，直接控制了房地產融資的增長。與此同時，1989年3月至1990年8月，土地價格開始迅速下跌，下跌了5倍，貼現率繼續上升，信貸緊縮嚴重，利率繼續上升。1992年4月28日，東洋的經濟破產了。在破產的決定下，房地產泡沫開始破裂，整個日本經濟也隨之下滑。在“失落的十年”，國家實行相對穩定的貨幣政策以穩定價格和公平發展整個房地產市場，以限制投機。從供求角度看，房價居高不下，一方面是因為居民收入的快速增長帶動了住房需求的快速增長，從而加強了對房地產市場的調控。一方面，住房供給增長緩慢，供需矛盾明顯，促進了房價上漲。另一方面，區域開發減少，土地流轉制度不合理。開發商有很多土地。對房地產市場的投機正在蔓延，擾亂市場。國內物價的進一步上漲并沒有使宏觀調控政策的影響明顯。直到2020年，落實了一系列的調控政策，穩定了我國的房地產行業，讓房地產行業的齒長向著更加穩健的方向發展，相關政策的落實，也建立了長效的機制，更能夠保證房產行業的長期發展的走勢。

3、“限購令”評價

2010年4月，新“國十條”規定，開始限制炒房和投機性購房。一年以上不能出示當地繳費證明或者社會保障證明的，當地居民政府可以根據實際情況采取臨時措施，在規定的期限內限制購買套數，一個家庭只能買一套新房。但隨著經濟的發展，近年來我國房地產行業突飛猛進的發展，2016年上半年到2017下半年，房價已經達到了一個頂峰，由于一二線城市的房價上漲速度過快，國家更加嚴格的調控這些地區的房產，2016年年底再次宣布了限購、限貸等政策，來抑制不合理的投機性的房產，遏制房價的上漲。2019年繼續延續該政策的同時對人口密度過高的超大型城市實行人口分散的規劃，站在人口分布的角度嚴格控制房地產開發以及投資。要求進一步落實國家關于嚴格限制部分城市房價過快上漲的決定，指出在房價高企的城市，住房家庭購買數量增長快、供應緊張，第一批城市多數已經實施了“限購令”，就連同級第二批城市房地產公司也開始實施“限購協議”。2010年“限購令”的效果并不明顯，國內房價繼續保持快速增長態勢，但2019年樓市逐漸呈現疲軟態勢。根據最新公布的數據，2020年將持續實行嚴格的調控政策，但是和2010年不一樣的是，調控的手段將變成分類調控，首先增加一線城市的土地供應面積。此前，因為房地產市場不景氣，許多一線城市對土地出讓的面積大幅減少，今年的土地供應會增加，并且對首付貸款的政策進行大力的整改。2019年下半年，推動房價上漲的因素和首付貸有關系，以“首付貸”作為杠桿基金推動房價上漲。從今開始，央行連同有關部門，等待互聯網金融的整治制度的開始，對房地產的中介機構、房地產的開發企業及p2p平臺在合作的金融項目，進行清理、整頓，打擊這種提供首付貸，推動房地產價格不良上漲的行為，這表明，信貸政策已經開始在限制購買和調控房地產市場方面發揮作用。

結語：

綜上所述，本文在分析房價上漲原因的基礎上，認為供求的明顯反差是導致房價上漲的主要因素之一。要解決供需矛盾，只有通過供給調整需求，才能從根本上解決房價問題。隨著我國經濟的快速發展和人均收入的提高，城鎮住房需求增加，但我國人多地少的基本國情決定了，嚴格控制房地產需求最重要的因素，在土地得到嚴格控制，在軟貸款支持下，面對日益增長的住房需求，政府可以通過改革土地供應體制，加強保障房建設，解決房價問題。通過穩定信貸水平和增加土地供應來控制房價，抑制國內物價上漲預期。從長期來看，政府應更加注重提高居民收入水平和縮小收入差距。加大對社會中低階層需求的關注，增加低息房、廉價房和中小套型商品房的供應，使大多數居民家庭能夠適應整個樓市的價格和分布。

參考文獻：

[1]王璐，張亞東，朱家明.基于空間計量模型的房價影響因素研究[J].邵陽學院學報：社會科學版，2019（2）：76-82.

[2]梁爽，李瑩.住宅用地價格影響因素與保障措施探討[J].城市地理，2018（8）：159-159.

[3]楊月，盧伊.沿海城市房價主要驅動因素分析——以三亞市為例[J].北方經貿，2019（5）：53-55.