房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及監(jiān)管措施探討

李振振

【摘要】從每個行業(yè)都有相互關(guān)聯(lián)的方向看，房地產(chǎn)市場作為一個基礎(chǔ)市場，它推動其他行業(yè)發(fā)展的效果十分明顯。因此，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)能夠帶動經(jīng)濟的整體發(fā)展，提高經(jīng)濟水平?，F(xiàn)如今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然取得很大成就，可仍然面臨著巨大的挑戰(zhàn)。對此，本文分析了房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及監(jiān)管措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;監(jiān)管措施

1、我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)開發(fā)缺乏科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃

政府有關(guān)職能部門應(yīng)在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民需求的實際情況制訂出切實可行的發(fā)展規(guī)劃，然而，大部分城市一味堅持市場的主導(dǎo)地位而忽略了相關(guān)的調(diào)控機制，放任房地產(chǎn)自由發(fā)展。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小，商品房開發(fā)層次不高

目前，房地產(chǎn)中介機構(gòu)不規(guī)范，房地產(chǎn)信貸規(guī)模偏小，還沒有健全完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng)。房價的階段性漲幅過快，房價增長明顯快于居民收入增長，與城市競爭力不相匹配。

1.3無證無照和超范圍經(jīng)營問題突出

一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個人進入房地產(chǎn)市場提供"保護傘"，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。

1.4合同違法行為時有發(fā)生

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，自行設(shè)計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，常常在糾紛發(fā)生后，消費者的權(quán)益得不到保障。

2、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施

2.1建立健全的監(jiān)管服務(wù)組織體系

保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展對于經(jīng)濟社會發(fā)展、國家金融安全具有極其重要的意義。市縣房地產(chǎn)市場調(diào)控監(jiān)管應(yīng)當(dāng)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立政府領(lǐng)導(dǎo)下的包括住建、國土、人民銀行、銀監(jiān)等部門在內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組，對房地產(chǎn)市場發(fā)展進行統(tǒng)籌規(guī)劃，仔細分析研究房地產(chǎn)市場形勢，科學(xué)制定合理的調(diào)控政策并監(jiān)督執(zhí)行，各相關(guān)部門要協(xié)同配合，從而實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、互聯(lián)互通，為市場監(jiān)管提供有力的保障。

2.2加大行業(yè)監(jiān)管和職能管理的力度

首先，加強法律層面的管理，必須要全面的、嚴格的進行法律的制定，才能更好的對房地產(chǎn)行業(yè)進行一個全面的監(jiān)管，否則可能導(dǎo)致問題的出現(xiàn)。其次，加大監(jiān)管力度，因為房地產(chǎn)公司一般都是大型公司，所以在查處時必須嚴格，否則會給大量的人民造成巨大的傷害。

2.3建立扎實的市場監(jiān)管服務(wù)責(zé)任體系

通過細化分工、明確監(jiān)管目標、落實監(jiān)管職責(zé)，實現(xiàn)對違規(guī)行為的聯(lián)合查處，從而能夠全面執(zhí)法，才能精準打擊。例如，網(wǎng)信部門要充分發(fā)揮在監(jiān)管互聯(lián)網(wǎng)、客戶端等房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售和網(wǎng)絡(luò)輿情監(jiān)控方面的職能職責(zé)，促進房地產(chǎn)市場的良性運轉(zhuǎn)。

2.4營造健康的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境

通過制度建設(shè)、教育培訓(xùn)、典型案例公布等方式，進一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，增強其誠信意識，培育遵紀守法、責(zé)任感強的房地產(chǎn)市場主體。通過媒體宣傳與發(fā)布風(fēng)險警示等方式，幫助其牢固樹立風(fēng)險意識，引導(dǎo)其掌握正確的權(quán)益保護方法，培育理性的購房群體。

2.5建立科學(xué)的監(jiān)測分析指標體系

監(jiān)測分析指標涵蓋多個方面，它能夠反映房地產(chǎn)市場運行的變化，一般統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源包括網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市場統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果。統(tǒng)計分析報告應(yīng)當(dāng)遵循數(shù)據(jù)統(tǒng)計科學(xué)，還應(yīng)當(dāng)契合社會各界的直觀感受，力求從定性和定量兩個方面系統(tǒng)分析影響地區(qū)房地產(chǎn)市場變化的城鎮(zhèn)化、金融、信貸、人口、生育等因素，對政府決策、企業(yè)投資、群眾購房等起到積極的參考作用。

2.6 強化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段

當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求類會受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，在未來一段時期內(nèi)，更要強化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并要保障地價的相對穩(wěn)定。（1）核心城市要適當(dāng)增加土地供應(yīng);（2）土地拍賣方面采取適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，比如適當(dāng)降低土地競買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開工、復(fù)工的，可以延期開工和竣工時間。

2.7提高相關(guān)工作人員的綜合素質(zhì)

首先是要進行全面的學(xué)習(xí)，因為學(xué)習(xí)能夠讓這些員工更好的了解相關(guān)的內(nèi)容，從而更好的進行相關(guān)的工作;其次是進行高素質(zhì)人才的招聘，積極的進行高素質(zhì)的人才，才能確保不會出現(xiàn)問題。

3、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的建議和展望

3.1進一步完善市場結(jié)構(gòu)體系和法規(guī)監(jiān)管

房地產(chǎn)市場價格與市場活躍程度都可能出現(xiàn)拐點，居民個人或家庭以保值升值為目的對住宅進行大量的投資或投機的場面不大可能重現(xiàn)。而境內(nèi)外機構(gòu)在國際經(jīng)濟環(huán)境變數(shù)較大的情況下，也不會對辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房加大投資。不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營方式和范圍上，還是地方政府在財政計劃外資金的獲取上，不能再盲目依賴傳統(tǒng)方式，而是要在適應(yīng)市場的前提下勇于創(chuàng)新，去發(fā)展和完善市場結(jié)構(gòu)。還要在新方式下不斷調(diào)整和完善相關(guān)法律法規(guī)以使市場能夠更規(guī)范化運作。

3.2開發(fā)改造適應(yīng)未來發(fā)展的人性化新型住宅

我國的低收入群體的居住環(huán)境、條件以及生活質(zhì)量已經(jīng)有了很大改善，但仍存在著部分地區(qū)和人群居住環(huán)境較差或居住面積小的問題，而一個城市如果有規(guī)模化的具有地方特色的房屋，將對當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)有極大的促進作用。例如增加了綠化面積的第四代住宅樓，依山而建的新型窯洞式住宅群，不僅更加合理地利用了有限的土地，還使采光通風(fēng)較傳統(tǒng)住宅有了極大提升，而且對于建筑材料生產(chǎn)銷售、園藝設(shè)計、園藝種植、家具制造銷售等領(lǐng)域都有極大的促進，也會帶動相關(guān)工藝水平的提高甚至產(chǎn)業(yè)升級。

3.3政府與房企共同謀劃區(qū)域發(fā)展

現(xiàn)今，知名房企在一二線城市鋪攤較大，其有人口凈流入、產(chǎn)業(yè)有支撐，市場需求較為理想。三四線及縣城由于地理位置、經(jīng)濟發(fā)展、人口等方面不太理想，房企入駐開發(fā)量偏小。為吸引房企入駐，提升城市未來規(guī)劃與開發(fā)質(zhì)量，可以從稅收、金融等方面給予企業(yè)優(yōu)惠。從土地規(guī)劃、房屋規(guī)劃與房企區(qū)域規(guī)劃一起洽商，實現(xiàn)區(qū)域總體規(guī)劃帶來的共贏，并加強對其銷售扶持。

3.4降低普通住宅開發(fā)和銷售成本

可以對土地進行合理的長期規(guī)劃以節(jié)約用地提高土地使用效率，這些措施能穩(wěn)定我國的房地產(chǎn)市場，更好地滿足居民的居住需求。另外，開發(fā)新的建造工藝和建筑材料，能降低普通住宅開發(fā)和銷售成本，抑制房價無序上漲，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步和產(chǎn)業(yè)升級。

結(jié)語：

總之，政府應(yīng)該密切關(guān)注市場形勢，加強月度監(jiān)測分析和預(yù)警預(yù)報，嚴格商品房預(yù)售許可和預(yù)售資金監(jiān)管，全面推行商品房銷售合同網(wǎng)上簽約制度，積極發(fā)展房屋租賃市場，扶持租賃企業(yè)的健康有序發(fā)展。

參考文獻：

[1]謝海黎.我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題[J].中國市場，2015（16）.