淺議業財融合在中小產業地產企業的價值創造

艾麗鳳

摘 要 中小產業地產是房地產企業的細分領域，是以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象的新型產業形式。隨著“萬眾創新，大眾創業”的蓬勃發展，我國出現了形態各異的產業園區、眾創空間等創業空間，中小產業地產逐漸發展壯大，成為地方經濟的重要組成部分。業財融合是企業財務管理的發展方向，業財融合的財務管理思維在中小產業地產企業有著重要的應用價值。本文對如何在中小產業地產企業進行業財融合進行了深入的探討，希望能幫助企業提高市場競爭力，為企業創造更多價值。

關鍵詞 業財融合 產業地產企業 價值創造

中小產業地產開發企業數量不多、經濟總量小，常常不受重視。在中小產業地產企業中，財務管理也是一件非常辛苦的差事。財務工作常常被認為是“沒有價值的工作”，經營者常常抱怨財務工作無法滿足經營的需要;而財務工作者常常抱怨經營者沒有財務思維，風險意識淡薄?，F階段，我國大部分企業的信息化水平較低，信息化建設水平較差，信息化硬件設備不完善，在信息化水平不高的情況下，財務人員需要將精力和大部分時間都用在核算與記賬等工作上，無法真正融入業財融合工作之中，增加了工作的難度，不利于工作的開展實施，不利于財務人員業務能力的提升。

一、業財融合進行價值創造的方式

（一）反映價值

財務會計核算是數據分析的基礎，通過財務報表的呈現，讓經營者定期掌握經營情況，客觀反映經營成果和現金流量，以證實或糾正相關決策人的原有期望，從而客觀公允地反映經營活動。

（二）保護價值

管理會計是財務會計的延伸，通過管理會計的全面地系統地分析，證實或糾正參與者的行為，從而對經營活動產生的價值予以保護。

（三）創造價值

通過業財融合的價值引領，充分激發經營活力，從而為組織創造價值。

二、業財融合在中小產業地產企業中發揮的作用

隨著中國經濟發展進入新常態，增長速度放緩，在中小產業地產企業里，微利也成為新常態，也需要精細化管理，也需要降本增效。作為一名資深財務工作者，筆者認為財務也需要進行供給側改革，財務要提供支持業務發展的綜合性解決方案。一方面，大數據、智能制造、移動通訊、云計算、物聯網、區塊鏈等新技術的出現與發展，讓業財融合有了信息化的基礎;另一方面，財政部相繼制定并發布《管理會計基礎指引》和《管理會計應用指引》，也為企業開展業財融合工作提供了理論化基礎。因此，業財融合是中小產業地產企業管理的發展方向，積極推動業財融合在產業地產中的應用，顯得非常必要，也很迫切。

（一）工作重點轉移，加強企業戰略管理

傳統型財務工作重點是以賬為核心的財務核算;業財融合型財務工作重點，除了財務核算，還融入了以稅為核心的稅務會計，以錢為核心的金融會計，以控為核心的管理會計，以價值為核心的財務戰略。

中小產業地產開發具有重資本、重政策、重區域的“三重”特點，企業戰略決策常常伴隨著復雜的不確定性因素，讓決策變得艱難?，F代企業戰略要求具有“全局性”、“長遠性”等特征，因此，財務需要不斷地強化財務戰略理念，幫助經營者加強企業戰略管理。

（二）讓經營活動更加可控

中小產業地產開發經營活動包括銷售活動的籌劃、投資項目謀劃、預算開支的計劃、項目的建設規劃、工程項目的組織實施、項目公司的治理、開發項目及項目公司的管理等。項目的開發經營側重指動態性謀劃發展的內涵，而管理側重指企業維持正常合理地運轉。真實、準確、完整的財務數據，能夠為經營提供決策參考，讓經營活動變得可控，使經營成果更符合股東價值目標。

中小產業地產開發企業為了在未來獲得收益或資金增值，需要在項目初期投放足夠數額的資金，財務通過投資估算、成本預算、財務決算等方式，從不同的開發經營階段，及時提供數據支撐，從而確保實現預期的投資收益。

（三）調動員工積極性，實現集體利益與個人利益的共贏

中小產業地產開發企業的管理者，通過實施計劃、組織、領導、協調、控制等職能來協調員工的活動，財務數據能夠為管理活動提供量化依據，讓績效目標變得具體，使管理過程有據可依，從而使員工同經營者共同努力，實現集體利益與個人利益的共贏。

（四）完善公司治理

中小產業地產公司治理是一種由共同的目標支持的活動，公司治理是一個過程，治理的建立不以支配為基礎，而以調和為基礎。公司治理過程是各項經營決策落實到位的過程。財務與業務通過執行公司治理決策和方案，緊緊圍繞公司的發展戰略目標，攜手合作，共榮共生。

三、業財融合在中小產業地產企業中的應用

通過多年的實踐，筆者深切地感受到中小產業地產財務工作者需要擴大對財務認知的內涵，由傳統的小財務向“大財務”轉型，融入“大業務”的過程，從反映業務到控制業務，從支持業務到引領業務，從而在產業地產開發經營管理的各個階段，幫助企業實現價值創造。

（一）反映業務

財務工作者通過認真記錄各項收入、準確計量各類成本、精細核算各種費用、及時報送各項報告，做好財務反映業務的基礎性工作。如在實踐工作中，產業地產的財務工作者要真實記錄收入成本費用開支情況，保持數據的完整性和連貫性。月末要及時對賬，做到賬賬相符、賬實相符。

（二）控制業務

財務工作者通過合理控制預算資源、全程控制融資風險、事后進行監控評價，從事前、事中、事后全流程監督落實控制措施。如在實踐工作中，產業地產的財務工作者要主動變革，推動集中采購業務，參與審核采購業務合同，要求業務部門提供三方比價資料，對采購業務實施內部控制措施，防止招采舞弊行為，減少跑冒滴漏，從而實現成本控制。要認真做好建筑服務發票備注欄的檢查，防止出現不合規票據，造成稅收的損失。要認真審核合同，堅持按合同付款節點實施支付，防止出現工程進度與付款進度不匹配的情況。

（三）支持業務

財務工作者要充分發揮資源優勢，為業務提供資源支持;要主動發揮分析優勢，為業務提供數據支持;要積極發揮專業優勢，為業務提供決策支持。如在實踐工作中，產業地產的財務工作者要制訂采購制度和成本管理制度，充分動員和組織企業全體員工，在保證開發產品質量的前提下，盡量降低成本。

（四）引領業務

財務工作者要通過預測預算方式，事前籌謀規劃，深入研究政策，充分運用政策為企業降本增效。如在實踐工作中，產業地產的財務工作者要加強學習研究，努力爭取財政補貼資金;要充分運用減稅降費等政策，避免不必要的稅收開支;要牢牢記住“財稅無處不在”的稅收規劃理念，在投資決策階段、拆遷階段、拿地階段、報建階段、建設階段、銷售階段、清算階段等各個重點節點，滲透到業務的前端和末端進行稅收的規劃管理。要不斷創新融資方式，努力開拓融資渠道，熱情接待金融機構，適當運用金融杠桿，為業務發展提供金融賦能。

四、業財融合為中小產業地產企業增收賦能

實現中小產業地產企業的可持續盈利能力的五大經營動作包括：增收入、降成本、調結構、提效率和控風險。筆者所在地區是西部省會城市，和經營團隊一起，緊緊抓住城鎮化建設的契機，運用波特的競爭戰略決策，從住宅的紅海市場當中，迅速切割出產業地產這一片藍海市場，從5萬方的單一項目開始，用不到6年的時間，做到如今將近150多萬方多項目滾動開發的產業地產集團。

（一）產品差異化

很多城中村被納入“棚改”或“舊改”，臨街商鋪要么被拆遷，要么需要轉型升級，原來散落在城區的各類批發經營戶需要尋求到新的經營場所，城市開發商開發了大量的住宅和商鋪產品，市場已經接近飽和。經過周密的市場調研，洞察到客戶需求，開發出“電商倉儲物流配送”類產品，提供給有需求的客戶，使該類產品在短短3天內被搶購一空，創造了業界佳績，奠定了企業在電商倉儲物流配送細分市場的市場地位。

（二）綜合低成本

筆者和經營團隊一起，從投資估算開始，商討降低成本的實施步驟，建立成本控制目標;通過協議招標方式降低招采成本;通過總價包干方式降低成本變動范圍;通過與多家金融機構共同合作按揭的方式，提高資金周轉率，降低財務成本;通過圈層營銷的方式，降低銷售成本;通過低容積率的方式，迅速完成銷售去庫存化。從各個方面控制成本，使綜合成本比競品降低10%，凈利率提高5%。

（三）經營聚焦

6年以來，筆者和經營團隊一起，堅持“只做最專業的產業地產開發運營商”，累計實現產業地產開發方量年復合增長20%以上。在后續的經營中，聚焦園區開發經營領域，通過產業鏈的延伸，以老帶新方式拓展新客戶。同時，不斷調整產品戶型，提高客戶的實得面積，通過產品差異化的微創新，提高老客戶的復購率。

五、結語

業財融合是化解經營難題的良方。財務是反映業務的，業務是財務的基礎，業務與財務要相互支持。財務不僅是要控制業務風險，更要幫助業務破解難題，達成業績;財務不僅是要反映企業價值，更要引領業務發展，幫助業務實現創造價值。在中小產業地產領域，財務需要運用全周期深度參與全流程管理控制的方式，由事后控制轉為事前控制，寧要有風險的利潤，不要無風險的虧損。

業財融合的價值創造過程離不開財務的全面支持與協作。作為中小產業地產財務領導者，需要認清客觀現實，密切聯系群眾，努力推動信息化建設，盡可能建立起事前算贏、事中控贏、事后雙贏的預算管理體系，在數據方面，進行精細核算、全面預測預算、準確決策分析、提供管理報告;在資金方面：多方尋找資金、合理配置資金、提高資金效率、嚴控資金風險;在控制方面，確立目標管控、加強成本管控、嚴格風險管控、全面業績評價;在政策方面，深度研究政策、充分利用政策、適當利用杠桿、合理財務規劃。財務領導者是業財融合的推動者，其本身的價值就在于發揮專業優勢，為服務單位建立一套以控制為基礎，以創造價值為核心的創新型組織，幫助團隊實現自我價值的良好需求，幫助企業實現健康發展的美好愿景。

（作者單位為貴陽中安科技集團有限公司）

參考文獻

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