淺析房地產企業成本核算存在的問題及優化措施

谷曉惠

摘 要 自政府出臺房地產“限售限貸”嚴苛政策后，房地產行業迅速降溫，導致房地產利潤率受到了較大影響。本文首先分析了房地產企業成本核算的特點，然后深入分析了現階段房地產企業成本核算存在的問題，并提出了相應的優化措施，旨在提高房企市場競爭力，使其在現有市場中生存下去并持續健康發展。我們認為在實際應用中，還需結合企業本身制度及流程、管理層對企業利潤率的預期、市場競爭激烈程度等多方面綜合考量，制定出適合企業發展的優化措施。

關鍵詞 房地產企業 成本核算 措施

一、前言

自2018年4月1日，堪稱“房地產行業史上最嚴調控政策”的出臺至今，兩年時間已然過去，從調控出臺前連夜排隊搶購到現在的售樓處門可羅雀，兩年間中國房地產行業遭受了迅速降溫。銷售量下滑，土地、人工、資金等各項成本卻隨著國家宏觀調控、物價、貨幣緊縮等政策大幅上升，從而擠壓了房地產企業利潤，更有甚者，出現了部分房企為了及時止損，采取了取得土地后閑置而不開工建設的措施。在這種嚴峻且短期內無松動跡象的調控政策下，如何在原有的成本核算基礎上進行優化，進一步降低房企成本，以便保持較高的利潤率，從而持續獲取正現金流，避免資金鏈斷裂，成為大部分房企目前亟須解決的問題。

二、房地產企業成本核算的特點

商品房作為房地產企業的主要開發產品，相較于工業企業的產品，具有建設周期較長、資金需求規模巨大、涉及下游行業眾多等特點，從而決定了房企的成本核算具有以下特點：

（一）核算周期長

時間跨度視項目建設規模從2年至10年不等甚至更長，且財務成本核算自房企具備拿地意向伊始就已經介入，項目竣工結算后還會進行土地增值稅、企業所得稅清算等一系列財務核算收尾工作，若有自持資產還會涉及后續成本核算等問題，由此也導致成本核算具有動態性，從而加大了財務會計工作人員核算的難度。

（二）核算范圍廣

房企成本核算內容涉及廣泛，其主要核算內容為：成本類包括土地成本及征地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費六大類成本，費用類包括管理費用、銷售費用、財務費用的三費核算、稅金類包括土增稅清算、企業所得稅等核算。房地產業之所以被稱為國家的支柱產業，很大程度是因為房地產業的發展可以帶動一系列下游行業的興盛與發展，從設計業、建筑業、門窗、地板等制造業到廣告業、金融業、物業服務等第三產業的發展，甚至政府財政稅收都離不開房地產業的帶動，此特點從房企簽訂合同及供應商的數量眾多可見一斑。本文探討的成本核算內容是指廣義的房地產開發成本，既包含傳統的六大類房地產開發成本，也包括日益增加的企業管理成本、銷售成本、資本成本等。

（三）核算金額大

房地產行業是典型的資金密集型行業，開發過程涉及金額動輒十幾億甚至幾百億，故資金成本的管控也是重中之重，資金的籌集方式、使用的節奏、資本化利息的核算正確與否，關系著成本核算是否達到最優。

（四）核算主體、方式逐漸轉變

財務核算工作主體逐漸由財務部門轉向公司全體部門通力合作，成本核算管理工作不再是憑財務部門一己之力，在業務發生之后通過記賬、核算等方式降低核算成本，而是在業務形成初期，通過合同簽訂等方式從業務端合法合理降低成本，形成業財融合的成本核算管理模式。核算方式逐漸由粗放型向精細化轉變，逐步向管理會計方向發展，事前預測、事中監控、事后跟蹤反饋，全流程參與成本核算管理工作。

三、目前房企成本核算管理中存在的主要問題

（一）未建立有效的獎懲機制且目標利潤率標準制定較低

一方面，領導層對成本核算重視程度不夠，未建立有效的成本核算獎懲制度。成本核算、利潤率的控制只是財務部的工作職責，業務部門積極性不高，且執行過程中無有效的監督，無法評判執行成果，導致成本核算工作無法打通部門界限，實現全業務鏈的核算。另一方面，目標利潤率標準制定較低，有可能導致最終項目利潤率不達標甚至虧損。土地開發等業務部門為拿下項目，前期提供預測數據時往往會高估售價或低估成本，出現項目實際利潤率低于目標利潤率，甚至出現領導層向財務部問責的情況。

（二）隨意提高合同價格及分攤方式不合理

項目建設期面臨施工方或供應商以各種理由為名提高合同價格，從而增加建安成本及訴訟成本，此種情況在地方保護主義觀念較強的地區尤為明顯。此外配套設施、地庫、自持物業等未售物業，成本分攤方式不合理，資本化利息起始時間不正確，從而導致成本核算數據失真，影響目標利潤率的執行。

（三）管理、銷售、財務三費占比較大

三費占比較大，從而拉低了目標凈利率。根據2019年上市公司年報，我們選擇2019年權益銷售額排名前22位房企中的12家計算分析得出，房地產業務平均毛利潤率為29%，振幅不大，但凈利率卻參差不齊。中海凈利率最高為25.4%（毛利潤率32.8%），其中三費合計占比3.75%;恒大凈利率最低為7%（毛利潤率30.8%），其中三費合計占比12.7%，由此可見在毛利潤率基本持平的情況下，三費的控制水平對利潤率至關重要。

（四）專業人員稀缺

缺乏熟悉業務且具備成本核算管理專業知識的財務人員。目前大部分企業的財務成本核算管理正處于轉型階段，因此對財務人員專業知識及業務水平的要求也相應提高，懂專業、懂業務、懂管理的人才還有一定的缺口。

四、房地產企業成本核算的優化措施

（一）建立長效獎懲機制，設置合理的目標利潤率

第一，將成本核算成果納入日常業績考核范圍，建立長效獎懲機制，激發全員參與成本管理熱情。主觀方面，通過財務部牽頭組織培訓方式，幫助業務部門建立成本核算意識，將成本核算管理滲透到業務部門日常工作中，從業務伊始入手抓成本核算管理。將成本核算的任務落實到特（下轉第頁）（上接第頁）定部門與個人，若存在成本核算數據失真的情況，則對責任人問責。客觀方面，完善內部審計制度，加強成本核算信息的審計工作，提高成本核算數據的精準性，進而為管理層作出決策提供可靠的依據。

第二，在現階段“限價”的政策下，銷售價格已觸到了價格“天花板”，甚至出現了房企打折銷售商品房的情況。因此在提價無望的困境下，成本核算管理成功與否，成為目標利潤率能否達成的關鍵所在。房地產企業應以項目成本預算為基礎，以目標預計利潤率為導向，取得土地之前進行項目利潤預測等一系列工作，達到目標利潤率方可拿地，杜絕盲目拿地。以筆者所在的RF公司為例，現階段項目目標利潤率為16%，若項目資源優質，可降低至13%。同時根據前述2019年上市公司年報分析，12家房企的平均凈利潤率為14%（房地產業務占比均為90%左右），這也從市場角度印證了只有控制好利潤率，才能在市場中具備一定的競爭力。

（二）提前鎖定合同單價，確定合理的成本分攤方式

第一，利用甲方優勢，簽訂閉口合同，提前鎖定合同單價。隨著通貨膨脹及物價的持續上漲，且考慮到資金時間價值，簽訂合同伊始應鎖定合同單價，確保建設期內單價不上漲。另外對于現場簽證成本也需按照正常工程款審批流程操作，嚴禁隨意擴大簽證成本。

第二，將成本分攤方式合理化、制度化，避免口口相傳。根據會計制度及稅法相關要求，合理進行成本及利息資本化分攤，無特殊情況不得隨意變更取數口徑及調節目標利潤率，并形成錯誤率考核機制。在后期施工過程中，財務部門要將預算中所分析的項目逐一落實，旨在讓日常運營工作都圍繞成本核算計劃開展，以保證企業的經濟效益最優。

（三）嚴格把控三費支出

第一，精簡地方財務人員，建立財務共享服務中心，地方基礎財務核算工作如管理費用報銷等業務由共享中心流水化作業替代，“利用互聯網+”優勢形成集團大數據管理，及時提供數據反饋管理成果，精準把控費用支出。

第二，加強資金成本管理，減少資金占用，降低資金使用成本。建立以收定支的核算模式控制付款節奏;通過改變銷售人員提傭政策激發銷售人員催款熱情，提高回款率;在合法的情況下延遲稅款繳納時間;盡量選擇“短平快”項目，減少資金占用;建立集團資金池，統籌資金使用，合理規劃資金借貸比例及方式。

第三，建立銷售費用與收入掛鉤、廣告與銷售效果掛鉤的考核制度，用以考核銷售費用的支出是否合理有效。投入廣告首先看效果，沒有取得預期效果要分析原因，并及時改變策略。嚴格控制銷售費用總額，做到投入產出比最高。

（四）提高成本核算人員的綜合素質

公司應重視財務管理人員綜合素質的培養，通過組織培訓、與業務部門聯合、鼓勵員工自主學習管理會計相關知識等方式，提升核算水平。此外還要著力提升核算人員的責任意識和職業素養。財務成本核算人員應充分熟悉房地產行業的特點與項目開發情況，明確成本核算的各個環節，與工程部門做好溝通了解項目進展，以及時解決過程中遇到的成本核算難題。同時，核算人員還應盡量掌握熟悉房地產行業相關會計準則與稅法政策，并將其充分應用至成本核算過程中[1]，做到真正的業財融合。

五、結語

本文以此次宏觀調控為背景，根據房地產企業成本核算特點，結合當下市場的具體情況，從制度、方法、人員安排等角度分析了成本核算問題產生的原因，并分別給出了優化措施。筆者認為企業的成本管理是否前置到業務端，成本核算是否精準、業財融合是否順暢等因素，關系著企業的成本核算成功與否，甚至關系著企業未來的興衰成敗。筆者還會就此問題做進一步研究，希望將房企成本核算長期目標定位為“三控一保”，即“控成本、控預算、控售價”，并付諸企業日常管理之中，從而實現“保利潤”的管理目標，使企業在市場競爭中立于不敗之地。

（作者單位為天津耀華投資發展有限公司）

參考文獻

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