廣州市老舊小區(qū)業(yè)主自治的困境和對策研究①
——基于產(chǎn)權(quán)與治權(quán)角度

萬 磊

一、引言

隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城市小區(qū)已經(jīng)成為國家治理的重要領(lǐng)域，城市中的老舊小區(qū)也成為治理工作的重中之重。一方面，因為老舊小區(qū)在住宅小區(qū)中的比重非常大；另一方面，老舊小區(qū)由于存在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、硬件配套先天不足等眾多問題，日常的物業(yè)治理非常棘手。為了擺脫老舊小區(qū)的治理困境，探尋適合老舊小區(qū)的治理模式，本文以廣州市老舊小區(qū)的治理為研究對象，通過對廣州市房管部門、社區(qū)基層組織的調(diào)研以及部分老舊小區(qū)業(yè)主的訪談，分析廣州市老舊小區(qū)在治理過程中存在的問題，努力探尋適合老舊小區(qū)的治理模式。

二、廣州市老舊小區(qū)分布及治理現(xiàn)狀

老舊小區(qū)一般指1990年以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的小區(qū)(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)。通過對廣州市住宅小區(qū)建成時間的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)(圖1)，全市范圍內(nèi)，1990年前建成的小區(qū)占總量的比重約16%，1999年前建成的小區(qū)占總量的比重約67%，而海珠區(qū)、白云區(qū)等中心區(qū)的這一指標(biāo)遠遠高于全市的平均數(shù)，可推測未來幾年，廣州市老舊小區(qū)的數(shù)量仍處于上升趨勢。在目前廣州市下轄行政區(qū)中，屬越秀區(qū)的老舊小區(qū)比重最高，越秀區(qū)1990年之前建成的小區(qū)占區(qū)域比重高達36%，這跟越秀區(qū)目前是廣州市老舊小區(qū)治理的重點區(qū)域的事實相符。據(jù)統(tǒng)計，越秀區(qū)目前的老舊居住區(qū)有370多個，其中基礎(chǔ)設(shè)施老化的小區(qū)近270個，約四成樓齡達40年以上。根據(jù)老舊社區(qū)的空間類型，大致分為單位大院型老舊小區(qū)、街巷型老舊小區(qū)和商品房型老舊小區(qū)。

圖1 廣州市住宅年代分布圖

(一)單位大院型老舊小區(qū)的治理現(xiàn)狀

單位大院型老舊小區(qū)的歷史可追溯到新中國成立初期，廣州市響應(yīng)國家戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)，建設(shè)了一批住宅和工人新村供職工及其家眷居住，如有代表性的和平新村、建設(shè)新村等，都是典型的單位大院型老舊小區(qū)。單位型老舊小區(qū)原先多是企事業(yè)單位的職工住宿區(qū)，住房改革后，職工通過成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買所居住的房屋，擁有該房屋的部分或完全產(chǎn)權(quán)，但單位仍然是單位大院型老舊小區(qū)的治理主體。單位體制下，個體對單位具有極強的依附關(guān)系，單位憑借對權(quán)力和資源的壟斷，順理成章地對小區(qū)實施全方位的管理。單位承擔(dān)小區(qū)共同產(chǎn)品和服務(wù)的付費、決策、監(jiān)督和評價等。但是隨著國家體制的深化改革，有能力的國有企事業(yè)單位繼續(xù)對原單位物業(yè)進行補貼。還有很多國有企事業(yè)單位經(jīng)過重組之后，沒有能力負擔(dān)職工小區(qū)的管理。被棄管的單位型老舊小區(qū)由于長期缺乏物業(yè)維護，加之居民老齡化、底層化趨勢突出，已成為城市基層治理的一大難點。

如地處荔灣老城區(qū)西村街道的冰廠后街，建于20世紀90年代，現(xiàn)有15棟居民樓，住著400多戶街坊，多是廣州幾家國企的老職工。在國家推進住房改革過程中，單位職工住宅逐漸轉(zhuǎn)為房改房，該小區(qū)的物業(yè)維護轉(zhuǎn)為由居民自理。如今，這里的住宅樓齡接近30年，由于長期缺乏專業(yè)的物管維護，很多樓棟出現(xiàn)管網(wǎng)老化、化糞池堵塞、供水不足等問題，但又得不到合理的解決。由于單位型小區(qū)的物業(yè)屬于居民和單位共有，具體產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是專有權(quán)由企業(yè)職工享有，而共有權(quán)則由單位和職工享有。對于小區(qū)內(nèi)不屬于市政設(shè)施的公共配套，其維護改造一般由單位和職工自籌資金來解決。由于產(chǎn)權(quán)方面的歷史遺留問題，該類物業(yè)的治理開展得不太順利。

(二)街巷型老舊小區(qū)的治理現(xiàn)狀

街巷型老舊小區(qū)，即以主要街巷、道路為界形成一塊比較完整的區(qū)域。如越秀區(qū)的塘下社區(qū)，是典型的街巷型老舊小區(qū)，建于20世紀70年代初期，由一排排四五層的樓房組成，從巷頭到巷尾由一條約2米寬的小街穿透，臨街一樓都改成了商鋪。塘下社區(qū)有36個樓梯口，目前只有3棟單體樓聘請了物業(yè)管理公司協(xié)助管理樓內(nèi)衛(wèi)生、維修等事宜。

街巷型老舊小區(qū)主要以街道辦和居委會作為小區(qū)治理的核心組織。其治理存在明顯的社區(qū)行政化。街道辦事處是城市政府中最為基層的組織，其主要職責(zé)包括轄區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的全面工作，也包括對居委會的指導(dǎo)。居委會在承擔(dān)了政府的管理職能后，其自治性質(zhì)發(fā)生變異，主要表現(xiàn)為組織設(shè)置、組織功能、自治章程、工作制度、人事決定、經(jīng)費收支、運行方式以及考核機制的行政化。最終，街道辦和居委會成為街巷型老舊小區(qū)共同產(chǎn)品和服務(wù)的付費者、決策者、監(jiān)督者和評價者。

(三)商品房型老舊小區(qū)的治理現(xiàn)狀

商品房型老舊小區(qū)最早建于20世紀70年代末，乘著改革開放的春風(fēng)，廣州市利用插花地，結(jié)合舊城改造，陸續(xù)開發(fā)了一批商品房住宅，如東湖新村、五羊新邨等。目前，這些商品房型老舊小區(qū)大多由物業(yè)管理公司負責(zé)日常治理，物業(yè)管理公司負責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的養(yǎng)護、小區(qū)的安保、公共綠化、清潔衛(wèi)生等事務(wù)。居委會負責(zé)對轄區(qū)的物業(yè)管理公司進行工作指導(dǎo)和監(jiān)督。為推進業(yè)主自治，部分商品房型老舊小區(qū)成立了業(yè)主委員會，履行業(yè)主大會的決議，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司對接，并依法對物業(yè)管理公司進行監(jiān)督等。上述物業(yè)治理的主體之間也存在博弈。

位于越秀區(qū)的東湖新村建于1979年，曾經(jīng)是全國第一個商品房小區(qū)，當(dāng)年風(fēng)光無限，如今很多設(shè)施也陳舊老化，是非常典型的商品房型老舊小區(qū)。由于老舊商品房大多都沒有公共維修基金，目前，公共設(shè)施維修費用的籌集非常棘手，很多未受到影響的居民不愿意為公共設(shè)施維修買單。針對小區(qū)治理面臨的困境，東湖新村小區(qū)在實踐中摸索，成立“居民議事廳”和“居民議事協(xié)商委員會”。居民議事協(xié)商委員會以居委會和業(yè)委會為主體，為小區(qū)居民提供意見反饋的渠道，并搭建小區(qū)熱心人士參與小區(qū)治理的平臺，形成了民主議事協(xié)商機制，促進了小區(qū)良性治理，取得了顯著績效。

綜上所述，廣州市各類老舊小區(qū)的治理情況相互比較，街巷型老舊小區(qū)由于產(chǎn)權(quán)混雜，業(yè)主分散，難以形成自治力量，其公共事務(wù)完全由政府代為治理，治理效果不佳。單位大院型老舊住宅由于產(chǎn)權(quán)分離，物業(yè)公共部分由單位負責(zé)治理，業(yè)主參與較少，治理效果一般。商品房型老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)復(fù)合，由居委會、業(yè)主組織和物業(yè)公司共同治理，業(yè)主參與積極，治理效果較好。(表1)

表1 廣州市老舊小區(qū)治理情況

三、產(chǎn)權(quán)治權(quán)角度下廣州市老舊小區(qū)業(yè)主自治困境的成因分析

廣州市老舊小區(qū)業(yè)主自治的困境成因很多，有外部原因，如政府指導(dǎo)工作薄弱，政策缺失等；還有諸多內(nèi)部原因，如小區(qū)居民異質(zhì)性強、公民意識缺失等。但本次分析主要從產(chǎn)權(quán)與治權(quán)的視角入手，探討業(yè)主自治的困境成因。

(一)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)混雜使得業(yè)主沒有自治的基礎(chǔ)

老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)非常混雜，以單位大院型老舊小區(qū)為例，該小區(qū)最初由單位建成，并由單位將其中的一些房屋以標(biāo)準(zhǔn)價或者成本價出售給單位職工，單位職工相應(yīng)地獲取了建筑物的部分專有權(quán)或全部專有權(quán)。但由于歷史原因，建筑物及公用設(shè)施的共有權(quán)卻一直登記在原售房單位名下，這違背了建筑物共有權(quán)由專有部分決定、并從屬于專有權(quán)的邏輯。既然小區(qū)業(yè)主或居民對小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備不享有共有權(quán)，他們就理應(yīng)不承擔(dān)公用設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)管理義務(wù)。此外，在住房改革過程中，考慮到職工的購房負擔(dān)，國家沒有要求房改房業(yè)主在買斷房屋的時候同時繳納土地出讓金，所以，房改房業(yè)主買的僅僅是房，不包含建設(shè)用地使用權(quán)。因此他們就不用對建設(shè)用地使用權(quán)范圍內(nèi)的道路、綠地等共用部分的治理負責(zé)。最終，老舊小區(qū)不享有專有權(quán)的原售房單位卻單獨享有對共用部分的所有權(quán)，形成了專有權(quán)和共有權(quán)分離的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。從產(chǎn)權(quán)角度看，原產(chǎn)權(quán)單位理應(yīng)負責(zé)小區(qū)物業(yè)公共部分的治理，這也可以解釋當(dāng)前單位型小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，原產(chǎn)權(quán)單位要補貼單位物業(yè)治理費用的現(xiàn)象。作為單位型老舊小區(qū)的廣大業(yè)主，不擁有物業(yè)共有部分的產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)就不會有產(chǎn)權(quán)性利益，沒有產(chǎn)權(quán)性利益就不會出現(xiàn)自治行為，業(yè)主自治的動機是來源于產(chǎn)權(quán)性利益。所以，老舊小區(qū)的自治組織難成立，業(yè)主自治工作進展不順。

(二)政府主導(dǎo)老舊小區(qū)治理導(dǎo)致業(yè)主失去自治的動力

目前來看，小區(qū)居民受中國長期居主導(dǎo)地位的臣民文化的影響，養(yǎng)成了盲目順從和與世無爭的意識，加上幾十年的計劃經(jīng)濟與國有體制，使城市人口習(xí)慣于他治，面對陡然來臨的業(yè)主自治，顯然還沒有做好心理準(zhǔn)備，自治意識淡薄。對于老舊小區(qū)，由于產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)中有政府或單位的份額存在，業(yè)主都是聽從政府或單位的安排，一有問題就找政府或單位，依賴心理嚴重。另外，受歷史遺留問題的影響，很多老舊小區(qū)存在物業(yè)管理區(qū)域不獨立、功能缺失、基礎(chǔ)設(shè)施落后等硬傷，一旦小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)了問題，很多業(yè)主都指望政府和單位來解決，現(xiàn)實中，很多年久失修而又沒有物業(yè)公司的老舊小區(qū)設(shè)施老化和服務(wù)缺失的問題，政府為了平息糾紛而出錢“兜底”進行老舊小區(qū)改造，不僅改造了小區(qū)的共用部位和設(shè)施，而且還更換居民家中的管道線路等。甚至為了解決老舊小區(qū)清潔問題，政府還要專門出資雇傭人員為老舊小區(qū)清掃樓道。這些行為進一步束縛了業(yè)主自治的意愿。

(三)老舊小區(qū)業(yè)主的利益立場不一導(dǎo)致很難形成統(tǒng)一決策

老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)混雜，形成了多種產(chǎn)權(quán)型利益。如公房承租人、公房購買人、補交地價的購房人以及產(chǎn)權(quán)單位，上述產(chǎn)權(quán)主體的產(chǎn)權(quán)類型和產(chǎn)權(quán)大小都不一樣，所期望的產(chǎn)權(quán)性利益也是不一樣的，并且相互之間的利益還存在一定沖突。如公房承租人只能算準(zhǔn)業(yè)主，既想獲利又不太想承擔(dān)治理成本，公房購買人只想承擔(dān)較少的治理成本，而補交地價的購房人原意承擔(dān)治理成本，但卻只能享受到與前者相同的利益。產(chǎn)權(quán)單位投入的治理成本最大，但其收益被所有居民享有。所以，產(chǎn)權(quán)單位治理物業(yè)的積極性不高。業(yè)主的利益立場不一樣，使得某些決策總是對一部分人不利，而讓另一部分人獲益，最后導(dǎo)致治理工作難以持續(xù)下去。

綜上所述，產(chǎn)權(quán)利益是老舊小區(qū)自治的基礎(chǔ)，沒有產(chǎn)權(quán)和利益基礎(chǔ)，老舊小區(qū)的治理都將是低效或不可持續(xù)的。商品房型老舊小區(qū)之所以相比其他類型的老舊小區(qū)來說，業(yè)主參與度要高，治理效果要好，歸根結(jié)底是其產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，作為小區(qū)產(chǎn)權(quán)主體的業(yè)主及業(yè)主組織能夠順理成章地參與小區(qū)的治理，是小區(qū)真正實現(xiàn)自治的基礎(chǔ)。商品房型老舊社區(qū)中業(yè)主組織的自發(fā)成立，根本原因是產(chǎn)權(quán)主體發(fā)現(xiàn)了他們的利益，要通過組織力量維護自身的利益。經(jīng)過了這種貌似亂象的集體行動過程之后，小區(qū)的自治結(jié)構(gòu)才能夠持續(xù)穩(wěn)定。街巷型老舊小區(qū)如果單靠居民委員會和街道辦事處的治理，只會導(dǎo)致居民自治繼續(xù)“形式化、文本化和懸浮化”，因為行政化的治理非但不能培育出有效的居民自治模式，還會導(dǎo)致居民對政府的依賴癥，使得基層政府背上沉重的財政負擔(dān)。寄希望于物業(yè)公司治理老舊小區(qū)的想法也是不切實際的。因為沒有產(chǎn)權(quán)人的需求表達，作為生產(chǎn)單位的物業(yè)公司的服務(wù)是沒有價值的，沒有產(chǎn)權(quán)人和受益人的業(yè)主來負擔(dān)成本，物業(yè)公司將會因為沒有利潤而難以在老舊小區(qū)中生存下來，這也是當(dāng)前老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率低的原因所在。如果物業(yè)管理服務(wù)靠政府買單或者補貼，或許可以維持基本的治理，但最終又將滑向單位大院型的小區(qū)治理模式。

四、產(chǎn)權(quán)治權(quán)角度下廣州市老舊小區(qū)業(yè)主自治的對策建議

(一)進一步深化廣州市老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)改革

1.進一步完成好老舊小區(qū)的確權(quán)工作

建議由房管局牽頭，居委會協(xié)助徹底摸清老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，將老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)明確化，消除有問題找不到責(zé)任主體的混亂現(xiàn)象。老舊小區(qū)的開發(fā)建設(shè)主體一般分兩種情況，一種是政府性質(zhì)建設(shè)的小區(qū)，另一種是非政府性質(zhì)開發(fā)建設(shè)的小區(qū)。針對當(dāng)前很多老舊小區(qū)業(yè)主有房產(chǎn)證無土地證的情況，應(yīng)按照尊重歷史、實事求是、化解矛盾、過渡規(guī)范、方便群眾的原則進行確權(quán)。對于政府性質(zhì)的老舊小區(qū)，通過查閱土地權(quán)屬資料，如建設(shè)用地審批、批復(fù)和土地證件等文件，為業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。如小區(qū)住戶已辦理房產(chǎn)證的，繳納了土地出讓金，直接依據(jù)登記的房屋產(chǎn)權(quán)，加載其對應(yīng)的土地分攤面積，辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。仍屬于劃撥國有土地的，依然以劃撥方式辦理，待上市交易時，按《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定辦理。對于非政府性質(zhì)的老舊小區(qū)，如果有土地權(quán)屬證書、登記檔案或?qū)徟掷m(xù)，但無法聯(lián)系到原開發(fā)單位的，可依據(jù)已轉(zhuǎn)移登記的房產(chǎn)證，公告注銷原土地權(quán)屬證書，為小區(qū)業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。對無土地權(quán)屬審批資料的，確權(quán)部門可提出相應(yīng)意見報當(dāng)?shù)卣婪ㄌ幚怼?/p>

2.繼續(xù)通過住房制度改革實現(xiàn)專有權(quán)和共有權(quán)的復(fù)合統(tǒng)一

商品房型老舊小區(qū)相比其他老舊小區(qū)治理績效會更好，其中一個主要的原因是商品房的住房專有權(quán)和共有權(quán)的復(fù)合統(tǒng)一，成員權(quán)和治理權(quán)也統(tǒng)一，權(quán)利和義務(wù)關(guān)系清晰。產(chǎn)權(quán)混雜的老舊小區(qū)，協(xié)調(diào)治理的成本大，設(shè)計有效自治模式的難度也大。理論和實踐證明，今天小區(qū)內(nèi)的問題主要是由于住房改革進行不徹底、產(chǎn)權(quán)改革不到位造成的。所以建議繼續(xù)深入推進住房制度改革。對于管理松散的直管公房和公房出售不徹底的單位自管小區(qū)，應(yīng)通過繼續(xù)出售的方式，使公房商品化，調(diào)整和統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)復(fù)雜性產(chǎn)權(quán)向復(fù)合型產(chǎn)權(quán)的過渡。對于完全出售的單位大院型老舊小區(qū)，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)將建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)和物業(yè)公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)和治理權(quán)移交給小區(qū)業(yè)主。最終實現(xiàn)專有權(quán)和共有權(quán)一致，為成員權(quán)和治理權(quán)的統(tǒng)一奠定堅實的基礎(chǔ)。

(二)構(gòu)建與產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)相符合的治理模式

解決好物業(yè)專有權(quán)和共有權(quán)的復(fù)合統(tǒng)一之后，再進一步構(gòu)建物業(yè)產(chǎn)權(quán)與治權(quán)的復(fù)合統(tǒng)一，讓享有專有權(quán)的業(yè)主擁有治理權(quán)，培育他們在物業(yè)融資、決策、提供、生產(chǎn)、監(jiān)督及沖突解決等治理環(huán)節(jié)中的自治能力，使其真正發(fā)揮治理主體的作用。最終實現(xiàn)治理的成本和收益的對稱，在治理者和消費者之間形成恰當(dāng)?shù)募罱Y(jié)構(gòu)。

1.建立基于產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主組織

商品房型老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)符合統(tǒng)一，相對容易建立基于產(chǎn)權(quán)的業(yè)主組織。小區(qū)業(yè)主應(yīng)該根據(jù)政府的指導(dǎo)，按照合法程序建立業(yè)主委員會，努力提升業(yè)主委員會工作的專業(yè)化、規(guī)范化，加強業(yè)主自治意識以及業(yè)主之間的溝通，不斷完善小區(qū)內(nèi)部業(yè)主自治機制，逐步引導(dǎo)業(yè)主走上自主自治的道路。對于產(chǎn)權(quán)改革之后仍然混雜的老舊小區(qū)，建議構(gòu)建適應(yīng)產(chǎn)權(quán)混雜的老舊小區(qū)的準(zhǔn)業(yè)主組織。即成立小區(qū)管理委員會作為老舊小區(qū)的物業(yè)管理主體。小區(qū)管理委員會應(yīng)該從小區(qū)全體業(yè)主和居民中選舉產(chǎn)生，參選范圍要覆蓋原產(chǎn)權(quán)單位、房改房購買人、回遷房所有人以及公房承租人等權(quán)利主體。

2.堅持全體產(chǎn)權(quán)人付費的籌資原則

居民小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施設(shè)備和管線等具有規(guī)模效應(yīng)和專業(yè)性，應(yīng)該由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)并且向政府申請專項補貼。除了管線設(shè)施之外的小區(qū)的共用產(chǎn)權(quán)和服務(wù)的生產(chǎn)維護費用嚴格按照“誰受益，誰付費”的原則進行分擔(dān)。小區(qū)產(chǎn)權(quán)屬產(chǎn)權(quán)單位的，產(chǎn)權(quán)單位就要負責(zé)老舊小區(qū)的更新改造以及日常的維修管理，住宅產(chǎn)權(quán)及公共設(shè)施已經(jīng)移交給小區(qū)業(yè)主的，業(yè)主就不能再享受單位提供的一切福利，應(yīng)按照要求繳納相關(guān)治理費用；產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)破產(chǎn)的，其名下的公共物業(yè)治理費用由政府和業(yè)主共同承擔(dān)，政府補貼一部分，業(yè)主自籌一部分。

3.根據(jù)不同權(quán)屬的住戶需要選擇物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品和形式

物業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)提供形式多種多樣，根據(jù)產(chǎn)權(quán)所有人在物業(yè)服務(wù)中的參與程度可以分為不同的形式。主要概括起來有三種，一是業(yè)主或使用人自行提供服務(wù)；二是將所需服務(wù)的內(nèi)容分別委托專業(yè)服務(wù)單位提供服務(wù)；三是將服務(wù)整體外包，聘請專業(yè)物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。當(dāng)然，具體的物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)形式，也可以根據(jù)小區(qū)居民的成本和對服務(wù)的偏好，在上述三種之間進行任何的優(yōu)化組合。但無論采用哪一種物業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)形式，關(guān)鍵的一點是要基于產(chǎn)權(quán)人的治理組織的選擇做出抉擇。

4.建立與老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)相適應(yīng)的維修基金管理制度

老舊小區(qū)的設(shè)施設(shè)備陳舊，需要大量的資金進行維護改造，由于歷史遺留原因，老舊小區(qū)維修資金缺口巨大，必須由基于產(chǎn)權(quán)的業(yè)主組織或小區(qū)管理委員會牽頭，做好本小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施設(shè)備的摸底工作。一方面，對外要積極尋求資金支持，可以主動聯(lián)系基層政府，及時表達自己的訴求，以尋求財政資金的支持。也可以把老舊設(shè)施改造做成一個市場化項目，吸引民間資本進來投資。另一方面，對內(nèi)要為老舊小區(qū)業(yè)主提供靈活和多種選擇的方式進行維修資金的繳存，同時鼓勵業(yè)主購買房屋質(zhì)量與修繕的保險。專項維修資金由業(yè)主組織或小區(qū)管理委員會統(tǒng)一管理，政府職能部門做好老舊小區(qū)維修資金籌集、使用及管理的指導(dǎo)工作。