論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題

關(guān)鍵詞 物權(quán)法 車庫 歸屬權(quán) 法律問題

作者簡介：姚以山，農(nóng)工黨重慶市涪陵區(qū)委會專職副主委，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.231

近幾年，隨著我國社會中有關(guān)車庫問題糾紛的不斷增多，人們對于實際生活中車庫歸屬權(quán)問題的關(guān)注度也大幅提升，雖然最近幾年，我國物權(quán)法中有關(guān)車庫所有權(quán)問題的解釋越發(fā)的完善[1]，但是，因為種種原因的存在導致在人們的實際日常生活中，有關(guān)車庫所有權(quán)的問題仍舊存在，這不僅反應(yīng)了現(xiàn)階段我國車庫管理的不足，同時也在很大程度上限制了我國法律中相關(guān)車庫權(quán)益的保障效果，由此，研究物權(quán)法基礎(chǔ)上的車庫所有權(quán)，就成為了現(xiàn)階段迫在眉睫需要研究的問題之一[2]。

一、物權(quán)法中有關(guān)車庫類型的劃分

隨著人們需求的多樣化發(fā)展，我國經(jīng)濟社會中也衍生出了不同種類的車庫類型，筆者結(jié)合所在某地方省會城市的研究，發(fā)現(xiàn)目前城市生活中比較常見的車庫類型集中表現(xiàn)在如下兩個方面：

（一）占據(jù)小區(qū)公共面積的車庫類型

就目前我國小區(qū)建設(shè)中，大部分的小區(qū)在公共區(qū)域都會建設(shè)不同數(shù)量的車庫，這些車庫在位置選擇上占據(jù)了小區(qū)中各業(yè)主所共有的公共區(qū)域，而這些區(qū)域在小區(qū)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是便已經(jīng)隨之使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移給了業(yè)主[3]，所以，對于這類型的車庫來說，其所有權(quán)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主所共有的，業(yè)主對于這類型車庫只有使用權(quán)，并不具備單獨的所有權(quán)。這類型車庫的建設(shè)優(yōu)勢在于一般情況下這類型車庫的層高相對較低，僅僅是為了停放車輛而建設(shè)的，同時這一類型的車庫空氣流通性大都比較強，且具備較好的防潮、防濕效果[4]。

（二）相對獨立且封閉的車庫類型

近幾年，隨著我國社區(qū)建設(shè)的日益完善，獨立且封閉的車庫類型逐漸出現(xiàn)在人們的視野之中，一般情況下，這種車庫類型能夠在不占據(jù)業(yè)主共有土地資源的前提下進行開發(fā)，是一種以營利目標為主的車庫類型，需要注意的是，當這一部分車庫在售出后，往往這一類型車庫的所有權(quán)也會隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。

二、物權(quán)法中車庫歸屬的劃分優(yōu)勢

隨著我國社會體系建設(shè)的日益完善，人們生活水平的提升延伸了人們在日常生活中對于車輛、車庫等生活輔助設(shè)施的需求，尤其是近幾年，隨著我國路面行駛車輛的增多，很多城市都出現(xiàn)了停車難的問題，在這一背景下，購進車庫就成為了現(xiàn)如今很多家庭的首選。雖然這一車庫的購置為人們的日常生活帶來了很大的便捷，但是，由于我國有關(guān)車庫購置法律的研究起步較晚，導致在現(xiàn)階段車庫歸屬權(quán)的劃分層面仍舊存在一定的問題?？v觀以往我國物權(quán)法中有關(guān)車庫問題的劃分來看，通常情況下，大部分法律可以認為車庫是屬于整個小區(qū)，但是卻又相對獨立于小區(qū)的車輛存放空間，在物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬劃分的優(yōu)勢也大都集中表現(xiàn)在如下幾個環(huán)節(jié)：

（一）物權(quán)法有關(guān)車庫的歸屬體現(xiàn)了我國法律中“私法自治”的基礎(chǔ)原則

對于物權(quán)法來說，通常可以認為物權(quán)法是屬于我國法律體系中私法的一種，這一物權(quán)法的根本原則就是所有者可以對其擁有的物品進行自治，這一“私法自治”理念在車庫歸屬劃分中的應(yīng)用不僅能夠在很大程度上凸顯車庫在日常生活中的使用效果，同時也能夠在很大程度上凸顯所有者以及用戶的主體意識和自身利益，從而推動解決后續(xù)物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬問題而產(chǎn)生的爭議[5]。

（二）物權(quán)法有關(guān)車庫的歸屬體現(xiàn)了我國經(jīng)濟市場發(fā)展的內(nèi)在需求

就物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬的劃分也能夠在一定程度上滿足我國未來經(jīng)濟發(fā)展的客觀需求，由此通過經(jīng)濟市場的自愈能力最大程度上解決經(jīng)濟市場發(fā)展中存在的各類型隱患、問題，以此推動我國物權(quán)市場中各方經(jīng)濟利益的最大化目標，實現(xiàn)對現(xiàn)有資源的優(yōu)化配比[6]。比如，在實際物權(quán)法中有關(guān)車庫所有權(quán)的劃分來看，存在部分開發(fā)商會通過合同的限制對于車庫的所有權(quán)予以保留，這種模式對于購入車庫的消費者而言是十分不利的，所以，在這一問題的前提下如果想要更好的凸顯物權(quán)法中對于業(yè)戶的保護，就需要在未來的發(fā)展過程中，針對物權(quán)法中的相關(guān)內(nèi)容以及市場經(jīng)濟的完善程度進行進一步的明確，以此推動物權(quán)法中車庫歸屬劃分中的均衡性和公平性[7]。

（三）物權(quán)法有關(guān)車庫的歸屬劃分能夠推動有限資源的無限利用

就目前我國日常生活中常見的車庫問題來看，隨著時代、經(jīng)濟的發(fā)展，屬于一個整體的車庫價值也隨之大幅的增加，并且隨著車庫位置、大小等多方面基礎(chǔ)參數(shù)的差異性，車庫所體現(xiàn)出的價值也會隨之發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，所以，如果無法凸顯物權(quán)法中對車庫歸屬的保障，就必然會在資源劃分的環(huán)節(jié)出現(xiàn)各種各樣的問題，在降低實際車庫使用矛盾的同時也會引發(fā)小區(qū)業(yè)主以及多方所有人之間的紛爭，阻礙我國和諧社會的發(fā)展進程。

三、物權(quán)法中車庫的相關(guān)法律問題研究

雖然就目前來說，我國物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬以及相關(guān)法律問題的處理愈發(fā)的完善，但是，由于我國有關(guān)車庫的法律研究起步相對較晚，導致在實際物權(quán)法中車庫歸屬劃分層面仍舊存在很多需要予以研究的問題，結(jié)合筆者以往有關(guān)物權(quán)法相關(guān)法律的研究，其問題大都體現(xiàn)在如下幾個方面：

（一）是否應(yīng)在法律中引入“法定停車位”的概念

就目前我國的物權(quán)法中，并沒有針對“車庫”這一概念進行明確的分裂和劃分，從而導致很多研究者認為在未來物權(quán)法完善環(huán)節(jié)應(yīng)針對“車庫”這一概念進行進一步的優(yōu)化，從而通過明確不同類型“車庫”概念的方式，最大程度上降低對車庫歸屬權(quán)的爭議，從而提升物權(quán)法對于居民、小區(qū)等各方權(quán)益的保障目標[8]。但是，不容忽視的是，就目前我國現(xiàn)階段的社會發(fā)展來說，如果在物權(quán)法中明確“法定停車位”的概念，就必然會造成人們對于車庫的非剛性需求增加，從而引發(fā)更多的使用矛盾。所以，筆者認為在未來的物權(quán)法完善環(huán)節(jié)，如果想要凸顯“法定停車位”的概念，就需要在明確這一概念下業(yè)主權(quán)利的同時設(shè)計一定的業(yè)主義務(wù)，從而確保這一模式能夠在一定程度上分攤開發(fā)商們的成本壓力，同時保存原有健康的市場機制，為我國物權(quán)法中有關(guān)車庫的法律問題予以解決、優(yōu)化。

（二）是否能夠?qū)④噹燹D(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)戶外的第三人

就目前我國物權(quán)法中，并沒有是否能夠?qū)④噹燹D(zhuǎn)讓給除小區(qū)業(yè)戶外第三人的法律規(guī)章，這種情況的存在就為某些封閉小區(qū)車庫所有權(quán)的問題造成了隱患。一方面，如果在實際的生活中，車庫所有者將車庫的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，就是比會對封閉小區(qū)的社區(qū)管理造成比較負面且消極的影響，讓原有封閉的規(guī)章制度如同虛設(shè)，同時影響了大部分業(yè)主的自身利益;另一方面，如果將車庫轉(zhuǎn)讓給除小區(qū)業(yè)主外的第三方，就很容易將車庫引入到市場經(jīng)濟的范疇中，從而轉(zhuǎn)變了原有車庫作為小區(qū)配套設(shè)施的性質(zhì)，為“炒車庫”提供機會，同時引發(fā)后續(xù)車庫價格虛高的問題。

（三）如何解決車庫定價過高、過雜的問題

近幾年，隨著人們生活水平的提升，車輛作為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡闹匾M成部分，我國社會中車輛的飽和率也逐年提升，這一飽和率的提升在很大程度上引發(fā)了后續(xù)車庫價格上漲的問題，尤其是在部分已經(jīng)建設(shè)完善的小區(qū)中往往會存在著比較明顯的車庫數(shù)量與業(yè)主數(shù)量不適配的問題。在這一需求背景下，很多經(jīng)銷商看準這一“商機”，惡意提升原有車庫的價格，擾亂經(jīng)濟市場的同時妄圖通過這一舉措獲得更大的經(jīng)濟利益。與此同時，在我國以往的房地產(chǎn)監(jiān)管法律中，大部分法律的作用點都集中在房屋層面，忽視了對車庫這一新生需求的監(jiān)管，所以，在未來如何通過完善法律制度的方式，最大程度上解決實際車庫租售環(huán)節(jié)定價過高、過雜的問題，就成為了現(xiàn)階段乃至未來迫在眉睫需要解決的，只有解決的這一問題，才能夠促進我國小區(qū)的和諧發(fā)展，同時保障小區(qū)中各個業(yè)主的切實利益。

（四）明確物權(quán)法中有關(guān)車庫歸屬的法律劃分

隨著城市建設(shè)的腳步的日益推進，我國社會生活中不同的車庫類型也隨之涌現(xiàn)出來，在這一背景下如果想要更好的保障我國居民的權(quán)益，就需要在物權(quán)法的基礎(chǔ)上根據(jù)車庫的實際情況，明確歸屬權(quán)的相關(guān)制度，從而最大程度上凸顯民法對于我國民眾基礎(chǔ)權(quán)益的保障，同時推動我國房地產(chǎn)以及各房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的完善，從而實現(xiàn)推動我國經(jīng)濟社會發(fā)展的宏偉目標。比如，就這一環(huán)節(jié)，可以針對原有的車庫歸屬構(gòu)建更加針對性的合同管理、面積劃歸等方面進行針對性的優(yōu)化、改良，以此，提升物權(quán)法下車庫管理的科學性。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著時代的發(fā)展，車庫逐漸作為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡闹匾M成部分，車庫和房屋之間的從屬關(guān)系也愈發(fā)的凸顯出來，如何在這一背景下，通過物權(quán)法中有關(guān)車庫相關(guān)法律問題的優(yōu)化，推動未來我國社會中有關(guān)車庫體系的管理和監(jiān)督，就成為了未來我國經(jīng)濟社會發(fā)展過程中迫在眉睫需要解決的問題之一。由此，本文針對現(xiàn)階段物權(quán)法下有關(guān)車庫的歸屬及相關(guān)法律問題進行了闡述、研究，希望能夠?qū)ξ磥砦餀?quán)法下對我國車庫的監(jiān)督、管理作出幫助。

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