論管理會計在房地產企業管理的應用

楊博 錦州金城開發建設有限責任公司

一、房地產企業管理中管理會計概念

目前管理會計的定義為：以加強企業內部管理水平，實現企業經濟效益最佳化為目的，將企業生產經營活動、價值體現等作為管理對象，對企業財務信息、經營數據等進行加工、利用，最終實現對生產經營的決策、規劃、預測、控制、考評等環節進行管理的會計分支，又被稱為分析報告會計。依據管理會計定義可分為成本管理會計與管理控制會計兩種，共同屬于財務會計部門，且具備一定的發展性理念。

在我國房地產企業管理中，管理會計通常是從整體企業會計系統中所分離出來，與財務會計職能、地位并列的會計分支，且更側重于為企業提供最優規劃、提高經濟效益等方向。同時，以企業提升經營效率與經濟效益為前提，直接參與整體決策控制過程，為企業財務管理者提供發展進程之中的關鍵點，并全面、系統地歸納整理形成書面報告，為企業日常經營活動規劃提供有效參考。

二、房地產企業管理中管理會計應用

（一）房地產企業并購決策中管理會計應用

我國房地產市場逐漸進入存量模式，其行業市場集中度不斷提高，中小型房產企業舉步維艱并加快出清速度，為龍頭房地產企業銷售份額的提升提供了空間。基于如此行業環境下，大型房地產企業獲得更多收購、兼并的機會，因而如何準確、科學地實行并購策略就顯得愈發重要。

在并購決策中，往往需要參考整體成本、財務狀況、營利水平等，因此首先需要管理會計聯合企業投資部、工程部、法務部等相關人員對目標企業進行調查，有效掌握目標企業與并購項目中各個環節情況，重點對企業債權關系、債務及合同關系、目標企業所在地環境與法規等。其次在初步掌握相關基礎信息后，管理會計需依據自身企業并購要求進行目標企業價值評估，精準、客觀地反映出其資產價值、相應變動、賬面價值與實際價值差等。最終，管理會計與其他相應部門就最終所得信息、并購可行性等進行意見交流，得出可靠、全面的書面評估，從而為企業并購決策者提供重要的決策依據，同時有效控制并購過程中所產生的資金成本、并購風險等。

（二）房地產企業銷售管理中管理會計應用

部分房地產企業為從激烈的市場競爭中脫穎而出，加快商品房去化速度與資金回流速度，往往會出臺促銷優惠政策，這些政策是需要一定的資金成本、人力成本投入后，才能達到最終效果。因此，需要管理會計就銷售政策能否達到預期結果、是否符合企業成本效益決策原則等，進行切實評估與分析。

在這一環節，管理會計可以通過建立銷售數據庫，并用大數據技術進行科學分析，所得結果不僅可以作為銷售政策效果評估參考，還可為企業整體銷售決策起到支撐作用。以2016年恒大地產廣告投資為例，當年其所投入的廣告投資比例是整體房地產市場的18%。最終，當年恒大地產銷售回款約3009億元，較2015年增長約為86%，取得了相當驚人的成績。為切實掌握廣告投入是否具有明確提升作用、客戶通過何種渠道獲取相關產品信息、銷售收益是否明顯提升等方面的信息，該企業在9月組織了專業的管理會計進行數據分析與比較，并實現對后續廣告進行精準投放，進一步提升了企業銷售業績。

（三）房地產企業成本管理中管理會計應用

在市場發展規律、我國宏觀調控等背景下，房地產企業已無法單單依靠房價漲幅來生存，而是需要在成本管理中取得更為科學、準確的決策，進一步提升價格優勢，才能在激烈競爭中得以發展。因此，這就需要企業管理決策者在成本管理工作中充分利用管理會計職能，以企業戰略目標為核心，利用目標成本、項目預算等方法，結合具體項目的實際特點制定相應成本管理策略，將成本核算理念轉化為成本控制理念，將靜態的成本經營轉型動態的成本規劃，推動房地產企業的良好發展。

而管理會計在這一環節中，應首先構建起自身企業成本管理平臺，經成本支出歷史數據、成本預算數據、實際支出數據等進行匯總、錄入，以約束成本為目標，實行動態成本獲取、控制工作，進而強化成本管控能力。同時，管理會計還可利用戰略成本管理理念，分析整體價值鏈與成本動因，從中尋求增加價值、降低成本的機遇，并優化成本分配方法，提升成本分配精準性、科學性，讓相關成本數據更具參考價值。

（四）房地產企業績效管理中管理會計應用

通常情況下，房地產企業是利用平衡積分卡進行企業績效管理，從財務管理、客戶資源、內部業務流程、學習成長四個方面進行綜合參考，推動企業傳略目標細化、分解，并逐層轉化為具體的、平衡的績效指標體系，并以這種多方面、多角度的績效評價，提升整體績效管理質量與效率。

具體來說，就是讓管理會計提供一個綜合性績效平臺框架，將企業戰略目標準確轉化為一套條例分明的績效評價管理機制，提升財務指標與非財務指標之間的平衡性。同時，以企業經營業績、各部門業績、目標完成進度為根據，進行科學的績效管理，并在績效考評基礎上，及時調整相應的內部管理問題，提升各部門之間的協作能力，進一步激勵員工提升工作積極性。

結束語：總而言之，管理會計在房地產企業所能發揮的作用是巨大的，不僅可以為企業經濟效益提出更客觀、有效的預期策劃，還可運用數據分析、財會管理、財務整合等方法，優化企業經濟制度與運行效率，從而推動企業長遠、健康的發展。