輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制措施

張濤 山東東岳聯(lián)邦置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，也是解決我國居民就業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具有深遠(yuǎn)的影響，為此需要加強(qiáng)建立房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系，以促進(jìn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前由于市場供需關(guān)系的變化、人民意識(shí)的變化、土地價(jià)格的攀升、新冠疫情的影響、國家政策的限制等多種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境急劇惡化，企業(yè)開發(fā)成本顯著上升，而企業(yè)理論顯著下降。而在現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，迎接更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這就要求它們?cè)诒仨毺岣邇?nèi)部控制管理質(zhì)量，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式已經(jīng)發(fā)展了40余年，也是當(dāng)前發(fā)展快速的內(nèi)部控制模式之一。本文具體探討了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制措施，希望為我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一些參考意見。現(xiàn)總結(jié)如下：

一、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的內(nèi)涵

（一）輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的概念

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是企業(yè)為了提高核心競爭力，將非核心業(yè)務(wù)外包出去，而重點(diǎn)關(guān)注、創(chuàng)新與管理核心業(yè)務(wù)。有學(xué)者企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)劃分為高附加值環(huán)節(jié)與低附加值環(huán)節(jié)，企業(yè)只有抓住高附加值環(huán)節(jié)的管理才能提高企業(yè)核心競爭力，才能提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，此被稱呼為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)劣勢

企業(yè)實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營模式可以提高企業(yè)的資源利用率與企業(yè)效益，也可加強(qiáng)加大企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的能力；并且該模式不僅可給企業(yè)創(chuàng)造更高與更好的價(jià)值，還可幫助企業(yè)獲取更多的外部資源與外部效益，加大客戶對(duì)于產(chǎn)品的了解，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展舔磚加瓦。

二、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）組織結(jié)構(gòu)不合理

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)比較簡單，股東人數(shù)少，控制權(quán)比較集中，法人治理結(jié)構(gòu)不夠完善，容易存在“一言堂 ”的局面，出現(xiàn)權(quán)利過于集中的局面。即使部分企業(yè)依照相關(guān)法律法規(guī)完善了組織結(jié)構(gòu)，建立了監(jiān)事會(huì)、董事會(huì)等組織機(jī)構(gòu)，但是也多給“關(guān)系人”設(shè)置，沒有發(fā)揮其應(yīng)發(fā)揮的作用，造成其在對(duì)企業(yè)監(jiān)督與管理的缺陷。同時(shí)企業(yè)內(nèi)部下屬各職能部門很多沒有自主權(quán)，做任何決定與辦理很多事物都需要回報(bào)與等候批復(fù)，降低了員工的工作積極性，降低了工作效率，不利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）內(nèi)部控制重視程度不足

有些企業(yè)的管理者對(duì)內(nèi)部控制重視程度不夠，對(duì)內(nèi)部控制的實(shí)施只局限于企業(yè)辦公室、財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部分等個(gè)別部門與人員，雖然可節(jié)約一些資源，有利于企業(yè)管理，但是缺乏整體協(xié)同管理機(jī)制，使得企業(yè)內(nèi)部控制不能發(fā)揮其最大的作用。同時(shí)一些企業(yè)為了省事，在內(nèi)部控制上照抄恒大、萬科、融科等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)已有的內(nèi)部控制制度，沒有與自身企業(yè)進(jìn)行對(duì)比與分析，導(dǎo)致建立的內(nèi)部控制制度與企業(yè)自身發(fā)展不適應(yīng)，使得在執(zhí)行中比較困難。

（三）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力不佳

隨著企業(yè)的發(fā)展，其所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)越來越多，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、人事風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)信息風(fēng)險(xiǎn)等。大型房地產(chǎn)企業(yè)由于建立了完善的內(nèi)部控制體系，會(huì)有專門的部門與職工去分析與面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，從而可很好控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于部分輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，很多具有專業(yè)素質(zhì)的工作人員去面對(duì)與解決風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大。

（四）內(nèi)部溝通重視程度不夠

部分輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部溝通上重視程度不夠，未能建立起一整套有效的信息溝通流程、管理層與管理層、管理層與基層員工、基層員工與基層員工之間缺乏有效溝通交流渠道，未能建立起一整套有效的信息收集、處理、輸出流程。使得各級(jí)工作人員無法對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)有明確的了解與認(rèn)知，內(nèi)部信息在管理上不系統(tǒng)、不完善，自身無法體會(huì)到自身工作的價(jià)值，也無法明確自身在企業(yè)發(fā)展過程中的重要作用，導(dǎo)致工作積極性下降，從而不利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制措施

（一）建全預(yù)算控制體制

全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理措施，其能實(shí)時(shí)監(jiān)管企業(yè)運(yùn)營狀態(tài)，從而可指導(dǎo)企業(yè)調(diào)配相應(yīng)的資源，有利于企業(yè)揚(yáng)長避短，促進(jìn)自身可持續(xù)發(fā)展。為此輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立全面預(yù)算控制體制，編制相應(yīng)的預(yù)算計(jì)劃，開展合理有效的預(yù)算管理，取得預(yù)算控制目標(biāo)，進(jìn)一步制定企業(yè)的預(yù)算管理規(guī)劃，開展動(dòng)態(tài)化的預(yù)算管理，來確保項(xiàng)目是否可行，以避免各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。可引入合作可以減輕籌資壓力，約定好新企業(yè)或新項(xiàng)目的收益分配等事項(xiàng)，不僅可以減輕企業(yè)的籌資壓力，而且能夠讓企業(yè)獲得外部的資源，提升企業(yè)的資金、人力等各種資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)勢互補(bǔ)。

（二）增強(qiáng)內(nèi)控的環(huán)境管理

當(dāng)前很多房企推遲復(fù)工，也開始暫停線下售樓、行業(yè)銷售，使得企業(yè)面對(duì)的困難重重。而內(nèi)部控制的重點(diǎn)是環(huán)境建設(shè)，就包括賞罰明確的優(yōu)化制度等，為此要增強(qiáng)內(nèi)控的環(huán)境管理。作為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，為此需要時(shí)刻保持企業(yè)形象，增強(qiáng)內(nèi)控的環(huán)境管理，建立企業(yè)自成一體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、人事風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，注重企業(yè)的服務(wù)態(tài)度，用不同的解決方案處理各種客戶需求，提高企業(yè)可持續(xù)服務(wù)能力，盡量使每個(gè)服務(wù)盡善盡美，從而滿足客戶的需求。

（三）提升企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力

當(dāng)前新冠疫情對(duì)于房地產(chǎn)的沖擊非常明顯，主要表現(xiàn)為居民的購買意愿與購買力顯著下降，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金回收力度大減。且由于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐漸推行，很多企業(yè)的開發(fā)力度也逐漸減少，造成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力減弱。為此要積極提升企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，建立健全組織機(jī)構(gòu)，建立企業(yè)責(zé)權(quán)體系，確定適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警線與準(zhǔn)備線，建立評(píng)估相應(yīng)財(cái)務(wù)流程的專門機(jī)構(gòu)，定時(shí)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況實(shí)施管理與控制，并在項(xiàng)目全階段中進(jìn)行監(jiān)管操作，來確保資金的安全性，從而保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）加強(qiáng)供應(yīng)鏈與購銷循環(huán)管理

在采購管理上，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的供應(yīng)商，也建立了良好的供應(yīng)關(guān)系，供應(yīng)商也擁有先進(jìn)的采購平臺(tái)和采購制度，為此具有更多的談判手段與權(quán)力，從而可以降低采購成本，提高企業(yè)資金冗余。為此建議輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)可以將部分建造安裝業(yè)務(wù)外包出去，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營管理模式，也為建立與優(yōu)質(zhì)而豐富的供應(yīng)商資源長期合作業(yè)務(wù)提供基礎(chǔ)。在購銷業(yè)務(wù)方面，企業(yè)采購部人員必須建立市場調(diào)研機(jī)制，必須依照企業(yè)的有關(guān)規(guī)定守則來實(shí)施，從而找到優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉的服務(wù)供方。同時(shí)在采購流程上，要建立企業(yè)購買資金的預(yù)算，交企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審核，從而保證企業(yè)經(jīng)營成本處于合理范圍區(qū)間之內(nèi)。

總之，當(dāng)前新冠疫情突如其來，可全方位影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)只有在當(dāng)前環(huán)境下加強(qiáng)內(nèi)部控制，才能促進(jìn)自身的可持續(xù)發(fā)展。