房地產開發企業增值稅風險點及管理對策研究

谷紫艷 天津弘創置業有限公司

我國經濟的強勁發展，推動了房地產業的繁榮。房地產業是個業務復雜，價格敏感的行業。在實施“營改增”后，房地產開發企業的增值稅風險及其管理問題越來越受到關注。在收地階段、建設階段和銷售階段，房地產企業面臨一定的增值稅風險，如何進行風險識別并進行風險控制，是企業稅務管理面臨的重要課題和急需解決的問題。

一、房地產開發企業增值稅風險點分析

目前，房地產開發企業在增值稅問題上還存在一定的風險，主要風險點表現在收地階段、項目建設階段和銷售階段。

（一）收地階段增值稅風險點

房地產開發企業在收地階段，往往在獲取土地的同時，得到政府財政部門的土地返還款。在計算增值稅時，由于各地稅務部門對于土地返還款項是否應從差額中抵扣還沒有統一的規定，有些省市允許政府部門獎勵返還款可以從支付的土地價款中扣除，有的省市明確規定不能從土地價款中扣除，這樣房地產開發企業在繳納增值稅過程中，如操作不當少繳納增值稅，則可能面臨補稅或被罰款，這是收地階段企業可能面臨的增值稅風險點。

（二）建設階段增值稅風險點

在項目實施階段，對于材料采購增值稅處理中如操作不當，則可能帶來增值稅風險。如某房開公司與A建筑商簽訂了一項目的施工合同，合同總造價1200萬元（包工包料，含增值稅），其中材料費600萬元。B公司為該項目的材料供應商，A、B為同一投資者。A建筑商向B供應商采購了530 萬元建筑材料（不含增值稅），B公司向房開公司開具材料金額530萬元、增值稅90.1萬元的增值稅專用發票。項目竣工結算時，A公司向房開公司開具金額為530萬元、增值稅為58.3萬元的建筑服務增值稅專用發票。本案中，B公司與房開公司沒有材料采購合同關系，B公司向房開公司開具增值稅專用發票，構成虛開增值稅發票行為。而A公司向房開公司開具的增值稅專用發票與原施工合同金額不符，也屬于虛開增值稅發票偷逃稅行為。房開公司取得虛開的增值稅發票，不能作為合法增值稅抵扣進項稅額，形成了增值稅風險。

（三）銷售階段增值稅風險點

在房地產項目開發銷售活動中，房開經常開展一些促銷活動，如買房送家電、送車或送車位等。對于房開這些促銷活動，國家現有的增值稅相關法規沒有明確的處理規定。 但各地稅務機關對于房開促銷活動中的隨房贈物，基本都認為其價格己包含在房價中而不視同銷售，但對于抽獎活動中的贈物，屬于在房屋價格以外無償贈送，應視同銷售，應補繳增值稅。房開公司如錯誤理解抽獎活動中的贈物不需繳納增值稅，在發生了增值稅風險。

二、房地產開發企業增值稅風險產生的原因

房地產開發企業增值稅風險形成的原因很多，有企業內部的原因和外部環境形成的原因。

（一）內因

增值稅風險產生的根源還在于企業內部原因，一是企業缺乏有效的增值稅風險管理機制，二是增值稅籌劃人員素質偏低。房地產本身是一個復雜的行業，營改增后企業涉及的增值稅風險增加，而企業缺乏有效的增值稅風險識別和防范機制，沒有規范的合同與發票管理，增值稅風險識別與評估體系不健全，大多數房開企業還采取粗放式的管理模式，使企業出現一定的增值稅涉稅風險。企業增值稅籌劃人員納稅意識淡薄，缺乏稅收遵從意識，專業能力不強，對增值稅政策的理解不到位，在實際工作中就難以對一些抵扣進項稅額進行合理劃分，造成增值稅錯誤納稅。

（二）外因

外部原因也是造成房地產開發企業增值稅風險產生的重要原因，一是當前增值稅相關法律法規還不夠完善，在一些稅收條款上表達不清、概念模糊，一些增值稅相關政策變動太快，會計制度與稅法規定差異較大，增加了房地產企業增值稅繳納的困難。二是稅收征管失位，房地產行業龐大，增值稅涉及業務繁多，客觀上加大了稅收征管的工作量，現實中很對地方的稅收征管人員數量明顯不足，滿足不了現有房地產行業的發展需要。在此情況下，會出現增值稅征管不到位現象，增加了增值稅風險發生的概率。

三、房地產開發企業增值稅風險管理對策

（一）建立和完善企業增值稅風險管理機制

房地產開發企業增值稅風險管理機制不健全，是造成企業風險管理不規范，增值稅風險增加的主要原因。因此，房地產開發企業應進一步梳理內部管理制度，加強收地階段、項目實施階段和銷售階段的增值稅風險管理。尤其要不斷強化對合同管理、發票管理，避免在履行合同或開具發票過程中，因管理漏洞導致稅務問題或增值稅風險的出現。同時，進一步梳理增值稅管理業務流程，建立有效的風險識別、分析、評估機制，強化稅務風險內部控制，建立有效的事前、事中、事后風險控制機制，做好事前風險預防、事中風險識別分析、事后風險處理工作。強化增值稅籌劃管理，運用最新的稅收優惠政策進行納稅籌劃，將稅收政策最大化運用到企業，以更好地防范、降低、規避增值稅風險，增加企業的價值。

（二）提高增值稅籌劃管理人員的綜合素質

房地產開發企業員工風險意識淡薄，稅籌劃管理人員素質偏低，是企業增值稅風險管理水平不高的重要原因。目前很多房開公司員工對增值稅風險的認識不足，沒有意識到增值稅風險可能對企業正常經營帶來的巨大影響，企業管理層重經營輕管理思想嚴重，在風險防控上的投入不足。因此，企業應提高對稅務風險正確的認識，提高員工的風險意識。營造良好的風險管理文化，使員工自己遵紀守法、誠信納稅。同時，注重對員工的動態稅務風險專業培訓，提高員工的稅務政策水平和風險防控能力，使其能更好地進行財務核算和納稅籌劃。

（三）營造良好的增值稅風險管理外部環境

針對房地產開發企業增值稅風險管理外部環境薄弱環節，應正確處理好企業與政府部門的關系、企業與供應商的關系、企業與客戶之間的關系，做好與外部的信息溝通，及時掌握最新的增值稅稅收政策，減少與稅務部門、供應商和客戶的摩擦，維護良好的企業信譽，降低房地產企業增值稅納稅成本，最大限度地降低企業稅負，增加企業效益。同時，建立稅務檢查響應機制，做到事前有預案、事中有措施、事后有補救，營造良好的與外部的溝通氛圍。

總而言之，“營改增”對降低企業稅負，促進社會良性發展具有重要的意義，“營改增”政策實施后，房地產開發企業在實際運營中也面臨著一定的增值稅風險，尤其在收地階段、建設階段和銷售階段都有一定的風險點，這些風險形成，有內因和外因。房地產企業應通過建立和完善企業增值稅風險管理機制，不斷提高增值稅籌劃管理人員的綜合素質，營造良好的增值稅風險管理外部環境，以降低增值稅風險的發生，達到“營改增”政策實施后企業稅負降低的目的。