房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與“房住不炒”思想間的張力亟需化解

張文富 全宏國

【摘? 要】我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的片面發(fā)展已經(jīng)非常嚴(yán)重，其帶來的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)后果會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來。全民炒房既是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)片面發(fā)展的結(jié)果，同時(shí)，也是后者的注腳。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮帶來的財(cái)富聚集效應(yīng)與中國古代王朝末期經(jīng)常出現(xiàn)的土地集中有一定的相似性，因?yàn)樗鼈兌紝⒒钬?cái)富變成了死財(cái)富，最終阻礙了社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。因此，人們應(yīng)該汲取歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，貫徹“房住不炒”思想已經(jīng)刻不容緩。

【Abstract】The one-sided development of China's real estate economy is very serious， and the economic and social consequences it brings will gradually emerge. Everyone's participation in real estate speculation is not only the result of one-sided development of the real estate economy， but also the footnote of the latter. The effect of wealth accumulation brought about by the false prosperity of the real estate economy is similar to that of land concentration which often appeared at the end of ancient dynasties in China， because they all turn the living wealth into the dead wealth， and finally hinder the development of social productivity. Therefore， people should learn from historical experience and lessons. It is urgent to implement the thinking of "keeping housing from speculating".

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);“房住不炒”;張力;財(cái)富

【Keywords】real estate; "keeping housing from speculating"; tension; wealth

【中圖分類號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）05-0052-03

1 引言

習(xí)近平總書記多次指示，房子應(yīng)該回歸居住的本位，反對(duì)炒買炒賣搞投機(jī)。在黨的十九大報(bào)告中他又重申，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。總書記用簡(jiǎn)練明確的語言闡明了一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)大道理，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系國計(jì)民生，倒買倒賣之進(jìn)而使其泡沫化是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。同時(shí)，這個(gè)指示也體現(xiàn)了總書記深厚的憂患意識(shí)、底線思維和歷史思維，具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

2 現(xiàn)狀觀察：炒房熱不退彰顯房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮

作為一項(xiàng)重要的民生事業(yè)，住房問題幾十年來一直困擾著政府和人民群眾。為了解決住房緊張和公有住房分配中的不公平問題，自20世紀(jì)90年代起我國開始逐步取消城市住房配給制和實(shí)物分房政策，轉(zhuǎn)而實(shí)行住房市場(chǎng)化和貨幣化改革。該項(xiàng)改革的初衷是好的，然而多年過去了，住房問題似乎不但沒有解決好，反而又衍生出新的問題來，例如，房?jī)r(jià)過高、商品房庫存過多、房地產(chǎn)占用資金量過大、耕地因房地產(chǎn)開發(fā)而大量流失，等等。可以說，以上每一個(gè)問題都是牽涉國計(jì)民生的大問題。

當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的突出問題是：居民和一些投資人炒作房子、將房子當(dāng)作金融化工具的行為依然嚴(yán)重，這使得一些城市的房?jī)r(jià)居高不下的情況在新冠肺炎疫情危機(jī)沖擊下未見扭轉(zhuǎn);高房?jī)r(jià)造成的金融泡沫已經(jīng)將眾多金融部門、企業(yè)與民眾包裹其中，使其處于欲罷不能的狀態(tài)。人們常常在現(xiàn)實(shí)生活中看到這樣的情況：從公司到一般中產(chǎn)民眾，街談巷議的中心話題必有房子;不少人還將擁有多套房子看作“有臉面”和“有地位”的象征，使房子增加了身份符號(hào)的價(jià)值，異化現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，可以肯定：當(dāng)下中國在一定程度上已經(jīng)形成了全民炒房的社會(huì)氛圍。人們這樣做似乎也是一種“經(jīng)濟(jì)理性”，因?yàn)樵诖蠹铱磥恚袊?dāng)前最有希望“賺錢”的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)。靠房子一夜暴富的生動(dòng)案例就在我們身邊存在著，那些暴發(fā)戶既包括“拆遷戶”、房屋中介老板，也包括大大小小的房地產(chǎn)商。現(xiàn)實(shí)生活中，創(chuàng)業(yè)不如炒房確是一個(gè)令人唏噓的事實(shí)。有報(bào)道稱中國40%以上的上市公司，一年的凈利潤(rùn)在北京、上海、廣州、深圳這些大城市都買不起一套房。雖然近幾年中國經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重的下行壓力，可是房地產(chǎn)價(jià)格卻不斷逆勢(shì)上漲，數(shù)據(jù)顯示，北京近十年房?jī)r(jià)竟然漲了400%之多。在高投資高回報(bào)率預(yù)期面前，但凡有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)頭腦的人誰不愿意去大膽“賭一把”呢？

房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市一樣，在多方資金不斷炒作之下已經(jīng)形成一個(gè)巨大的泡沫。這個(gè)泡沫化的根據(jù)，第一，在于現(xiàn)有住房存量極為龐大。有報(bào)道稱，2019年中國商品房空置率高達(dá)26.6%，但是與此同時(shí)還有大量新樓盤正在籌劃建設(shè)[1]。甚至有人認(rèn)為當(dāng)前中國房子的保有量多到足夠34億人居住。第二，在于房?jī)r(jià)過高，使其總市值高達(dá)300～400萬億元人民幣，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)超中國當(dāng)前GDP總量。眾所周知，北京、上海、深圳等地較好地段的房?jī)r(jià)動(dòng)輒十幾萬一平方米。這一方面導(dǎo)致很多人望房興嘆或者買下房子就成為“房奴”;另一方面則使房子喪失其本來的使用價(jià)值而異化為某些人手里的金融工具。

3 后果分析：片面發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蓄積巨大風(fēng)險(xiǎn)

炒房和囤房導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱和過多的資金流向該領(lǐng)域，必然導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展喪失平衡，蓄積諸多風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)之一是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)阻礙實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。與房地產(chǎn)行業(yè)的一片繁榮大相徑庭的是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，即農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)等則普遍遭遇這樣或那樣的經(jīng)營(yíng)困難，相關(guān)從業(yè)人員受此影響，其生活水平不升反降，有的人甚至被經(jīng)濟(jì)寒流沖擊得“頭破血流”。這種情況源于房地產(chǎn)業(yè)繁榮引起的資金“擠出效應(yīng)”：由于從事農(nóng)工商業(yè)利潤(rùn)回報(bào)少，大量資金就會(huì)從農(nóng)工商等部門撤出，其結(jié)果將加大后者的生存困境。

風(fēng)險(xiǎn)之二是加劇民生困難。當(dāng)前，民生方面的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等領(lǐng)域面臨資金短缺問題不能不說是受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的拖累，老百姓把自己的積蓄都拿去買房了，其花在教育、醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老等民生項(xiàng)目上面的錢就必然減少，導(dǎo)致這方面的發(fā)展嚴(yán)重不足。很多民眾因?yàn)榉抠J壓力過大而降低生活水平、引起嚴(yán)重的家庭糾紛等問題。

風(fēng)險(xiǎn)之三是容易造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)歷歷在目，該危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索即美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)崩盤、資金鏈斷裂。反觀中國，經(jīng)過二十多年的不斷發(fā)展和演變，中國經(jīng)濟(jì)在很大程度上已經(jīng)與房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)巨無霸聯(lián)系在一起，其表現(xiàn)在于：首先，房地產(chǎn)投資直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有不少地方該項(xiàng)投資占該地年度投資額的六成以上;其次，大量商業(yè)銀行貸款被投放在房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的興衰直接受到后者牽連;最后，房地產(chǎn)業(yè)與土地市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、裝修市場(chǎng)、城鎮(zhèn)化建設(shè)等眾多行業(yè)形成了一榮俱榮一損俱損的密切關(guān)系。由此可知，房地產(chǎn)業(yè)的興衰已經(jīng)成為牽一發(fā)而動(dòng)全身的關(guān)鍵點(diǎn)。尤其值得一提的是，目前眾多地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，而后者又依賴于房地產(chǎn)業(yè)的不斷“繁榮”。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)也會(huì)影響到地方政府的正常運(yùn)行。

風(fēng)險(xiǎn)之四是加劇財(cái)富集中和貧富分化，加劇社會(huì)心理失衡。有人形容房地產(chǎn)就像一個(gè)虹吸器，它將無數(shù)人的財(cái)富聚斂在少數(shù)人手里，一部分社會(huì)成員如開發(fā)商、炒房客、拆遷戶、房屋中介老板、掌握土地審批的腐敗官員等特殊人群暴富起來，而另一些居民則常常因?yàn)榕e債買房而成為“房奴”。房地產(chǎn)資本化引起的財(cái)富集聚效應(yīng)近年來愈發(fā)明顯。據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，中國2017年的基尼系數(shù)高達(dá)0.467（2018年數(shù)據(jù)未公布），這一數(shù)字雖然比一些大學(xué)研究人員得出的數(shù)字低了不少，但是仍然超過以兩極分化著稱的美國的0.45。由貧富差距拉大帶來的畸形消費(fèi)、仇富、窮人自殺（以楊改蘭事件為例）等社會(huì)失序現(xiàn)象正在增加。另外，黨的十九大報(bào)告提出，當(dāng)前我國的主要矛盾是人民對(duì)美好生活的需要與不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。從現(xiàn)在的情況看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的片面發(fā)展會(huì)加劇這種矛盾。

4 歷史經(jīng)驗(yàn)：創(chuàng)造更多的活財(cái)富才能推動(dòng)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步

從歷史角度考察當(dāng)下中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，會(huì)使人們更加清醒。

人類社會(huì)的發(fā)展是一種辯證運(yùn)動(dòng)，很多歷史事件都因?yàn)榭陀^規(guī)律的作用而發(fā)生重演，給人以似曾相識(shí)的感覺。今天，部分中國人大肆買房和炒房的行為與歷史上中國封建地主大肆買地、進(jìn)行土地兼并就有很大的相似之處。封建和半封建時(shí)代的中國經(jīng)濟(jì)主體是小生產(chǎn)的地主經(jīng)濟(jì)，由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，大部分地主發(fā)財(cái)致富的來源是剝削農(nóng)民，即從后者身上抽取地租。地主們?cè)谑掷镉辛碎e錢之后的第一個(gè)選擇便是置地，盡可能多地買地。由于地租剝削帶來的積累一代又一代地不斷延續(xù)著，到了每一個(gè)封建王朝的末年都會(huì)出現(xiàn)土地高度集中的趨勢(shì)。促使地主買地的主要原因有兩個(gè)：一是土地在封建時(shí)代可以為地主及其家庭帶來穩(wěn)定的實(shí)物地租或者貨幣地租;二是中國封建社會(huì)受儒家文化的影響，幾千年來形成了重農(nóng)抑商的社會(huì)風(fēng)氣，經(jīng)商雖然可以賺錢，但是卻不能為商人帶來高貴的社會(huì)地位，而地多人多則可以給地主帶來巨大的榮耀感。《紅樓夢(mèng)》里賈王史薛四大家族之所以能夠在社會(huì)上呼風(fēng)喚雨，甚至左右一些地方官的命運(yùn)，其根本原因就是這幾大家族都有龐大的地產(chǎn)作經(jīng)濟(jì)支撐。既然有了大量地產(chǎn)就可以過“人上人”的生活，地主們有了錢當(dāng)然不會(huì)進(jìn)行工商業(yè)投資，而是更加傾向于購買更多的土地。這種自給自足、不斷重復(fù)進(jìn)行簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的自然經(jīng)濟(jì)模式在中國存在了兩千多年，始終沒有被內(nèi)部力量突破。到了封建社會(huì)后期，以土地為主要財(cái)富象征的中國社會(huì)再也無法煥發(fā)活力，最終被活財(cái)富（資本）武裝起來的西方力量一舉摧垮。今天，瘋狂追逐房地產(chǎn)這種財(cái)富一如封建時(shí)代的地主置地那樣成為眾多中國富人階層積累財(cái)富的主要方式。然而這種積累方式已經(jīng)成為明日黃花，其落后性是顯而易見的。

縱觀古代中國和近代中國，在近幾百年時(shí)間里其與歐洲先進(jìn)國家相比，不斷趨于落后，兩者之間的差距越拉越大。出現(xiàn)這種情況的根本原因就在于舊中國的生產(chǎn)方式落后于西方。封建主義生產(chǎn)方式即封建地主經(jīng)濟(jì)是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，土地的不斷集中扼殺了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，其封閉性越來越強(qiáng)而自我革新的動(dòng)力則越來越弱，所以生產(chǎn)規(guī)模難以擴(kuò)大。同時(shí)，當(dāng)大量農(nóng)民因?yàn)橥恋乇患卸鴨适鎭碓磿r(shí)，“過剩”勞動(dòng)力和流民就出現(xiàn)了。事實(shí)上這是一種嚴(yán)重的資源浪費(fèi)現(xiàn)象。原因在于，如果作為最活躍的生產(chǎn)力要素的人不能創(chuàng)造價(jià)值，其與土地荒蕪造成的資源浪費(fèi)并無本質(zhì)區(qū)別，兩種情況下經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都會(huì)遭受阻礙。資本主義生產(chǎn)方式相對(duì)于封建主義生產(chǎn)方式，其先進(jìn)性在于能夠以前所未有的速度推動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。這個(gè)動(dòng)力就是資本。資本本質(zhì)上是一種可以增值的價(jià)值，一種活財(cái)富。資本家在對(duì)剩余價(jià)值的無休止追求中不斷擴(kuò)大再生產(chǎn)、開拓國內(nèi)外市場(chǎng)，從而使資本規(guī)模如滾雪球般不斷膨脹，資本主義經(jīng)濟(jì)便以這樣的方式快速發(fā)展起來。正如馬克思所說，“資產(chǎn)階級(jí)在它的不到一百年的階級(jí)統(tǒng)治中所創(chuàng)造的生產(chǎn)力，比過去一切世代創(chuàng)造的全部生產(chǎn)力還要多，還要大”[2]。

既然活躍的資本是現(xiàn)代生產(chǎn)力發(fā)展的無形推動(dòng)者，那為什么中國房地產(chǎn)被資本化后反而阻礙生產(chǎn)力發(fā)展呢？這里的根本原因在于，這種資本化是一種扭曲的經(jīng)濟(jì)過程，畢竟房地產(chǎn)與一般生產(chǎn)資料形式的資本不同，它不是可再生資源，一定意義上它是一種死財(cái)富，即它是一種消耗性產(chǎn)品，不是生產(chǎn)性產(chǎn)品。房子越多，耕地這個(gè)“財(cái)富之母”就會(huì)越少，其他人類社會(huì)發(fā)展生產(chǎn)所需要的自然資源也會(huì)因房地產(chǎn)業(yè)的裹挾而趨于減少，生產(chǎn)力中最活躍的因素——?jiǎng)趧?dòng)者的發(fā)展就會(huì)受到抑制，勞動(dòng)力的再生產(chǎn)變得愈加困難。這里需要澄清的一個(gè)關(guān)鍵問題是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所謂的“資本增值”功能是通過商業(yè)炒作實(shí)現(xiàn)的。大量商品房在買賣過程中出現(xiàn)的“溢價(jià)”效應(yīng)會(huì)給人以房子本身有價(jià)值增值功能的假象，但是在這個(gè)過程中并沒有任何新價(jià)值產(chǎn)生。馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論告訴人們：商品在流通過程中并沒有發(fā)生價(jià)值增值，價(jià)值增值僅僅發(fā)生在生產(chǎn)過程中。通過“炒房”賺取巨額利潤(rùn)這種增值假象最終會(huì)因?yàn)橘Y產(chǎn)泡沫的破裂而被打回原形。然而嚴(yán)重的社會(huì)后果將會(huì)不可避免地出現(xiàn)：大量有效資源包括土地、資金、建筑材料、勞動(dòng)力被無謂地耗費(fèi)掉，社會(huì)財(cái)富分配不均的問題更加嚴(yán)重，階層矛盾也因此而加重，等等。

5 結(jié)論：必須盡快化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與“房住不炒”思想間的張力

近代歷史上，正當(dāng)西方新興資產(chǎn)階級(jí)野心勃勃地不自覺地推動(dòng)歐美社會(huì)生產(chǎn)力向前發(fā)展的同時(shí)，中國這個(gè)古老的東方大國卻沉浸在唯我獨(dú)尊、不思進(jìn)取的天朝大國迷夢(mèng)之中不能自拔，直到后來被西方的堅(jiān)船利炮所撼醒。前事不忘，后事之師。今日中國的經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)達(dá)到了世界第二位，按照貨幣的實(shí)際購買力中國甚至超過了美國。幾十年來我國發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力的成就非常巨大，這是我們實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，也是樹立制度自信、理論自信、道路自信、文化自信的前提條件。但是，如果看不到房地產(chǎn)業(yè)綁架中國經(jīng)濟(jì)、全民非理性炒房導(dǎo)致土地集中和財(cái)富集中，進(jìn)而阻礙生產(chǎn)力發(fā)展這樣嚴(yán)重的情況，則未來中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)生全局性紊亂甚至顛覆性錯(cuò)誤的危險(xiǎn)就無法避免，這不是聳人聽聞，而是擺在人們面前亟待解決的課題。

當(dāng)前的中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在疫情沖擊下面臨較大困難，有些地方政府企圖通過放松房市調(diào)控以刺激經(jīng)濟(jì)，這種短期行為已經(jīng)被緊急叫停。有專家正確地指出，“靠放松房地產(chǎn)調(diào)控、刺激樓市來‘穩(wěn)增長(zhǎng)，操作起來肯定比孵化科技企業(yè)、培育創(chuàng)新基因容易，但也必然是權(quán)宜之計(jì)，并且未來的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大很多。堅(jiān)守‘房住不炒原則，積極探索經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式、新路徑，才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)”[3]。所以，形勢(shì)是逼人的，貫徹落實(shí)總書記“房住不炒”這一重要戰(zhàn)略思想、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非理性發(fā)展與這一戰(zhàn)略思想之間的張力，已經(jīng)不允許再拖延下去了。

【參考文獻(xiàn)】

【1】騰訊網(wǎng).2019年商品房空置率26.6%，開發(fā)商為什么還在不停建房[EB/OL].https：//new.qq.com/omn/20190926/20190926A07AKU00.html，2019-09-26.

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【3】費(fèi)楊生，王舒嫄.保持定力 堅(jiān)守“房住不炒”[N].中國證券報(bào)，2020-03-13（01）.