關于我國住房抵押貸款證券化的思考

李 陽 宋沁鴿 劉佳慧/文

一、我國商業(yè)銀行實施住房抵押貸款證券化的發(fā)展狀況

我國住房抵押貸款證券化最早起源于1998年，當時資產(chǎn)證券化的概念剛剛提出，而正式試點是在2005年，我國金融市場上首次出現(xiàn)了住房抵押貸款支持證券，這是由中國建設銀行創(chuàng)新發(fā)行的，被稱為“建元2005-1”。其主要操作流程為：建行將自己手中比較優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款聚集起來，形成一個資金池，將其委托給受托機構(gòu)，從而建立信托關系，由于資產(chǎn)在預期之內(nèi)會產(chǎn)生現(xiàn)金流，所以受托機構(gòu)可以用這些資產(chǎn)來發(fā)行證券。這個過程涵蓋了金融、信托、信用評估等多個領域，讓證券化交易能夠平穩(wěn)運行。第一次試點總規(guī)模達到30億，此次試點的成功為未來的發(fā)展提供了可靠經(jīng)驗。

在“建元2005-1”試點中，建設銀行用來支持證券化的資產(chǎn)基本為優(yōu)質(zhì)的個人住房抵押貸款，借款人都具有良好的信用基礎和穩(wěn)定的收入來源，資產(chǎn)狀況較好。而對于貸款的篩選也具有較高的標準，地域分布上也具有廣泛性，以此來降低風險。發(fā)行后，各個責任主體都嚴格按照合同執(zhí)行，履行自己的職責，此次試點才能夠正常運行。

表1 “建元2005-1”個人住房抵押貸款證券化信托受托機構(gòu)

表2 “建元2005-1”資產(chǎn)池中住房抵押貸款本金利息回收情況

在第一次試點工作基礎上，為進一步累積經(jīng)驗、完善制度，2007年4月，國務院同意再一次擴大住房抵押貸款證券化試點工作。為加強風險防范，第二次試點期間頒布了相關法規(guī)，如《信貸證券化基礎資產(chǎn)池信息披露規(guī)則》《資產(chǎn)支持證券質(zhì)押式回購業(yè)務規(guī)則》等，以此規(guī)范信用評級機構(gòu)，加強信息披露，推動試點工作順利進行。第二次試點的發(fā)起者包含股份制商業(yè)銀行、政策性銀行等金融機構(gòu)，覆蓋范圍進一步擴大，證券化的資產(chǎn)也變得多樣化。但是好景不長，2008年的金融危機使人們將過錯都歸咎于資產(chǎn)的證券化，直至2014年，我國沒有再發(fā)行證券化產(chǎn)品。

2014年中國銀監(jiān)會同意中國郵政儲蓄銀行開展第一期的個人住房抵押貸款證券化，其受托機構(gòu)為交銀國際信托有限責任公司，項目總規(guī)模不超過73.63億，并且規(guī)定郵儲銀行和信托公司必須按照合同約定來履行義務，及時向投資者披露信息，及時向監(jiān)管機構(gòu)披露重大事項和存在的風險問題。由此可見，銀行界對資產(chǎn)證券化的發(fā)展越來越謹慎。

2019年前三季度，市場共發(fā)行922單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達到1.5萬億，共有104家金融機構(gòu)參與到資產(chǎn)支持證券承銷業(yè)務，其中有70家券商，33家銀行和1家資管公司。證券化產(chǎn)品中個人住房抵押貸款證券化的發(fā)行規(guī)模達到3023億元，資產(chǎn)證券化的發(fā)展逐漸在我國的融資市場上站穩(wěn)腳跟。

二、我國商業(yè)銀行實施住房抵押貸款證券化存在的問題

（一）我國住房抵押貸款證券化的需求不足

一方面在住房抵押貸款證券化的過程中，商業(yè)銀行起著舉足輕重的作用，就現(xiàn)在而言，商業(yè)銀行不缺少用來抵押貸款的資金，因為我國抵押貸款的市場本身不大，再加上我國商業(yè)銀行很少有因住房抵押貸款而產(chǎn)生經(jīng)營風險問題，所以商業(yè)銀行對住房抵押貸款證券化的需求不是很強烈。另一方面，住房抵押貸款作為商業(yè)銀行壞賬率較低的一種貸款，商業(yè)銀行不希望將優(yōu)質(zhì)的貸款進行出售。從商業(yè)銀行獲利的角度來看，商業(yè)銀行住房按揭貸款的收益率比較可觀，而在證券化過程中，會有較大一筆的費用支出，這會壓縮商業(yè)銀行的利潤空間，使商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化缺乏源動力。

（二）中介機構(gòu)專業(yè)性不足，難以服務抵押貸款證券化發(fā)展

我國目前缺乏完善的法律法規(guī)來規(guī)范信用評級機構(gòu)的發(fā)展，沒有形成科學的發(fā)展體系，這一定程度上制約住房抵押貸款證券化的發(fā)展。因為住房抵押貸款的證券化是將風險進行轉(zhuǎn)移，所以對于資產(chǎn)風險的評估就顯得尤為重要，必須根據(jù)科學的方法進行評估，這就需要特殊的專業(yè)的中介機構(gòu)，能夠提高項目的信用級別，達到目的，但是就現(xiàn)在而言，我國還沒有一批這樣的專業(yè)的中介機構(gòu)，從而制約了住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

（三）監(jiān)管機制不健全，信息披露不完善

抵押貸款證券化涉及銀行、信托、證券等多個金融領域，這就需要全方位的監(jiān)管體系，完善的監(jiān)管制度，但是我國現(xiàn)在屬于分業(yè)監(jiān)管、分業(yè)經(jīng)營的模式，而住房抵押貸款證券化屬于混業(yè)模式，這就可能導致監(jiān)管的重疊，監(jiān)管邊界不清晰，責任不明確，造成各個監(jiān)管機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)性差，無法及時發(fā)現(xiàn)風險，降低了監(jiān)管效率。此外，在證券化的過程中，對信息披露的要求較高，而我國在信息公開程度上還有待提高，信息披露不夠全面，這就降低了證券化產(chǎn)品的吸引力。

三、對策建議

（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人

商業(yè)銀行作為抵押貸款證券化的重要主體，選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人是至關重要的。作為發(fā)起人，商業(yè)銀行需要有較大的住房抵押貸款規(guī)模，且對風險的管控能力也較強，這樣才能減少抵押貸款證券化過程中的風險，以地方性商業(yè)銀行作為試點，不斷總結(jié)經(jīng)驗，推動抵押貸款證券化的穩(wěn)健發(fā)展。

（二）健全資本市場，創(chuàng)造良好的宏觀環(huán)境

我國資本市場起步較晚，歷時短，規(guī)模較小，還處于初期發(fā)展階段。抵押貸款的證券化離不開成熟的資本市場，為了提供良好的發(fā)展環(huán)境可以從兩個方面來入手，一是完善股權市場和債券市場，二是完善資本市場的法律體系，加強監(jiān)管部門之間的協(xié)調(diào)，保證監(jiān)管的到位，明確發(fā)行、交易等過程的規(guī)則，規(guī)范證券化行為，降低風險。銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部門按照自己的職責制定規(guī)范性文件，為貸款證券化的發(fā)展保駕護航。

（三）加強信息披露，完善市場公開

中國人民銀行要構(gòu)建信息共享平臺，利用現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)以及區(qū)塊鏈等技術，將證券、銀行等部門之間的信息匯總到一起，搭建信息共享平臺，披露資產(chǎn)證券化的相關信息。人民銀行要對信息披露的內(nèi)容進行明確規(guī)定，明確各個主體的信息披露義務，要做到披露的信息對于投資者而言必要且有用。每個領域的監(jiān)管機構(gòu)的信息披露也不能懈怠，要對市場主體的監(jiān)管結(jié)果進行披露，用通俗易懂的語言提高信息易懂性，讓投資者可以充分利用信息作出決策，增強市場信心。

（四）建立專業(yè)化的評級機構(gòu)

信用評估是解決信息不對稱的重要手段，通過信用評估，投資者可以掌握較為公平真實的信息，而證券的發(fā)行人可以通過信用評估，提升項目的信用等級，從而提高證券化發(fā)行效率，降低成本。作為貸款證券化信用評級的專業(yè)機構(gòu)，需要有專業(yè)人才和技術以及良好的市場環(huán)境，通過規(guī)范信用評級的流程，發(fā)展建立統(tǒng)一完善的實用性評級體系。可以通過政府出資設立SPV，提高機構(gòu)資信，也能體現(xiàn)出對貸款證券化的扶持，讓投資者更容易接受由SPV發(fā)行的抵押貸款證券，推動住房抵押貸款證券化的發(fā)展。