鐵路沿線土地綜合開發的幾種常見模式分析

何松

摘要：當前鐵路基礎設施建設的大刀闊斧推進，要求對沿線土地的綜合開發投入高度的關注，從而抓住鐵路建設發展機遇，帶動區域經濟的蓬勃發展。基于此，本文將圍繞當前鐵路沿線土地綜合開發的幾種較為常見的模式展開深入、細致的分析，以期更加全面深入闡釋鐵路沿線土地綜合開發本質，共同探索綜合開發的新思路、新模式。

關鍵詞：鐵路沿線;土地;綜合開發

鐵路基礎設施建設，能夠為人民群眾日常出行與貿易往來流通帶來巨大的便利。而實施鐵路沿線土地綜合開發，能夠確保區域經濟獲得進一步提升，高效集約化利用土地，將有效解決土地閑置問題。為此，探尋土地綜合開發的模式非常關鍵，是適應地區發展、增強地區經濟的核心要素。

一、鐵路沿線土地綜合開發模式類型

鐵路沿線土地綜合開發存在諸多影響因素，比如開發重點不相同、經濟水平良莠不齊、地域性質強、跨度大、分布廣泛且分散，都屬于鐵路沿線最為明顯的特征。因此，在選取開發模式方面同樣存在眾多的影響因素。同時，具備較成熟綜合開發條件的土地都處于中型或大型城市，具備大規模的經濟發展與眾多的人口，有良好的交通運輸空間和流動性。因此，能夠用于綜合開發的土地也較為集中。而小型城市或者縣城、鄉鎮，在土地綜合開發的空間、利用等方面有限，但是同樣存在一定的特征與優勢。總體來講，必須要慎重考量鐵路沿線土地開發模式的選取。通常根據旅客最高聚集數量，將站點劃分為小、中、大、特大型。特大型站點，像廣州、上海、北京等地，日客流量大約在2萬以上;大型站點，日客流量大約在2萬以下;中型站點日客流量大約在6 000左右;小型站點日客流量大約在2 000左右。對于不同類型的站點而言，其沿線土地的開發模式也各有特征。這些站點在資源、地理、經濟等方面，存在極大的差異，因此，選取開發模式必須要展開針對性的設計。

二、特大型、大型站點綜合開發模式

針對特大型、大型的鐵路站點而言，多在中、大型的鐵路樞紐當中建立，但是資源少、土地價格卻很高。在土地開發模式方面，通常采取以下幾種方式。

（一）綜合交通樞紐模式

綜合交通樞紐模式首先要制定相關的規劃標準、規范，體現一體化規劃設計理念。需要確立全國性的綜合交通樞紐體系，強化城鎮空間布局以及產業發展規劃，從而促進各種交通模式之間有機銜接和融合發展，并且增強中心城市向周邊地區的輻射與帶動作用。進一步優化邊境交通中的樞紐城市建設工作，切實有效踐行對外開放的政策，健全我國交通網絡體系。服務水平、運輸效率高、物流成本低是該模式最為明顯的優勢，同時，還能起到節能環保、資源集中利用的目的，可以改善當下綜合交通樞紐不統一設計規劃、不順暢連接方式、不協調的運行管理、不同步的建設時序等狀況。

（二）TOD模式

此種模式是將公共交通作為導向的一種發展模式。其中，所謂的公共交通具體所指的是巴士干線、輕軌、地鐵、機場、火車站等軌道交通。隨后，將公交站點當作中心，以步行大約5至10分鐘，即400至800米的路程當作半徑，從而將城市中心與中心廣場建立，將居住、教育、文化、商業、工作集中，成為混式用途是其最為明顯的特征，確保雇員以及城市居民在不將汽車排除的情況下，能夠對步行、自行車、公交等出行模式更加便利的運用。運用交通與土地利用，從而對城市發展當中所出現的用地不足、交通擁堵等問題做出協調，是TOD運用的主要方法。適用于組織緊湊的，具有公交支持的站點綜合開發。將辦公樓、住宅樓、商業樓在可以步行到達的公交站點區域當中進行設置。同時，將較為適宜的街道網絡建設，對步行帶來便利，同四周的住宅區銜接。將密度不同、價格不同、類型不同的居民住房混合，并且將高效率、高質量的公共空間建設，同時做好綠化工作。

（三）高鐵新城模式

此種模式屬于當下最新興的一種城市發展模式，隨著我國高鐵的建設規模越來越大，從而在此基礎上形成的一種綜合開發模式。目前，我國在高鐵規模方面已經成型，成為了各大城市發展中最為核心的支柱，對于高鐵經濟而言，能夠將人工、技術、資本等生產要素、消費資料以及消費群體等因素進行融合，從而在沿線站點周邊實現聚集發展與優化配置。然而，想要將該模式合理應用，必須要將市場以及產業規劃的支撐工作做好，并且需要預留足夠的空間，否則將會因過大規模開發，而造成綜合配套設施不夠健全、發展形式較為單一的情況發生，乃至形成“鬼城”。

三、中小型站點綜合開發模式

針對于中小型的站點而言，通常該地區容積率比較高、優質土地資源較為緊張、人員較為密集、經濟較為發達的地區建立，并且存在人均消費能力低、基礎設施建設差、地域遼闊等特征。通常，對于該地區而言，具備眾多的資源，例如旅游、農產品、物產品等，對于該類型站點的開發模式主要有以下幾種。

（一）“綜合物流中心+創意產業園+貨運型鐵路”模式

此種模式在豐富礦產、物產以及城市近郊，或者是港口、工業發展區域當中最為適用。在選取該模式時，必須要將面積過大、建筑物、河流以及高山等部位避開，由于正處在近郊區域，具備發達的貨運。物流具備廣闊的物流服務范圍、技能整合度強、公益性、獨立專業性是此模式最為明顯的特征。針對此模式對地區所帶來的影響，首先，能夠將地區經濟的價值進一步提升，并且將擴充性的發展得以實現，可以將各自的職能建設優化。其次，能夠將城市的長期發展做出保障，并且對交通的空間結構做出改善，緩解交通壓力，并且將物流廢棄物所帶來的影響大幅度減輕。最后，可以實現物流資源的優化配置。

（二）“旅游綜合體+旅游地產+軌道交通”模式

此種模式在優美的自然環境以及豐富的旅游資源的地區最為適用，能夠無縫銜接軌道交通、房地產行業、旅游行業。此種模式可以適度開發住宅地產、度假地產、商業地產、旅游景區地產等業態。通常，會選取站點以及景點的中央地區，具備交通便利的優勢，同時，與景點之間的距離也非常近，能形成完整的產業鏈。針對此模式對地區所帶來的影響，能對城市形象做出改善，并且將區域的經濟水平提升，對城市的長期發展帶來有利的幫助。

（三）“休閑農業+地產+軌道交通”模式

此種模式在環境優美、豐富農產品的鄉鎮當中最為適用，歸屬于農業休閑的產業鏈，可以將農業觀光園或者養老別墅等作為基底，從而實施綜合開發。針對此模式對地區所帶來的影響，可以有效提升地區的內涵，打造鄉村旅游概念，從而大幅提升品牌價值，對區域經濟的發展帶來推動作用，進一步提高綜合開發效益。

四、結語

綜合上述分析來看，鐵路沿線土地綜合開發已經引起各級政府及相關部門的高度重視，不僅是推動鐵路行業迅猛發展的核心，同樣也是支撐我國區域經濟持續增長的重要支柱。而地區的差異與站點類型的不同，在土地綜合開發模式上也要因地制宜，選取更加符合地區特征的綜合開發模式，從而推動鐵路沿線土地綜合開發走向更加完善、多樣化、可持續的道路，進而促進鐵路行業持續健康穩步發展。