房屋拆遷中的法律問題研究

張顯華

摘 要：在社會發(fā)展中，房屋拆遷是不可避免的一項問題，但房屋拆遷所涉及的問題諸多，關系著廣大人民群眾的利益，也因此備受關注。《物權法》和相應的法律條例就規(guī)范房屋拆遷和保證被拆遷人的合法權益做出了制定，旨在更好地推動社會的可持續(xù)發(fā)展。本文就房屋拆遷中的法律問題進行了深入的分析和研究，對于拆遷中存在的問題做出了相關的解決措施。

關鍵詞：房屋拆遷;公眾利益;物權法

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會主義建設化腳步的不斷加快，房屋拆遷的數(shù)量急劇增加，正因如此也牽扯到了各種各樣的糾紛和矛盾。房屋拆遷關系到人民群眾的自身利益和合法權益，也關系著社會穩(wěn)定以及社會市場的發(fā)展和完善。

一、房屋拆遷相應權利及其權益保護

進行房屋拆遷時需從兩方面進行分析和探討，分別是被拆遷人和其他私權主體。

（一）被拆遷人

1.房屋所有權

在民法意義上，房屋的所有權是被拆遷人的物權，但是，在實際當中，公民只擁有土地的使用權，可以享受土地的使用，且有最高年限的使用限制。在《物權法》中也對該項問題進行了相關規(guī)定，并對此進行了相應的解決和處理，最終使得房屋的所有權歸屬到公民手中，保證公民享有真正的物權。如今，我國的《民法通則》以及《憲法》中有明確的規(guī)定，對于房屋的所有權進行了制定和從屬，還特別制定了有關房屋所有權的《國有土地上房屋征收與補償條例》，針對房屋拆遷不同時期和階段，房屋的所有權問題進行了不同程度的解決和處理。另外，公民取得房屋所有權是公正合法的，國家以征收的身份進行妥善處理，使得公民的權利能夠和公共利益相聯(lián)系，且民法的公正性也使得政府需對被征收人進行合理的賠償和補貼。

2.土地使用權

就目前來說，憲法對于城市土地所有權進行了詳細的規(guī)定，規(guī)定國家享有土地所有權，根據(jù)這一規(guī)定以及隨房走的原則可以明確看出，關于我國當下的房屋拆遷行為，特別是進行商業(yè)經(jīng)濟建設乃至城市經(jīng)濟建設規(guī)劃等，進行房屋的征收該項行為是極為不正確、不合理的，因為剝奪的是土地使用權而非土地所有權，除此之外，進行房屋征收也是一種不公平不公正的財產流轉行為，正確的做法是要經(jīng)過法律途徑賠償，在事前進行約定洽談。

3.地役權

地役權，是指更好地提升自身的不動產權益因而利用他們不動產的一種權利，有著顯著的特點。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，地役權不能夠單獨的進行轉讓，按照《物權法》的相應規(guī)定，如果被拆遷人進行拆遷以前對自身的房屋進行了地役權的設立，則將會給房屋拆遷造成相應的損失。依據(jù)民法公平公正的原則，拆遷人需對被拆遷人的損失進行核實，然后進行一定的賠償。

（二）其他私權主體

1.承租人

承租人和被拆遷人有著租賃關系，他們之間的租賃關系也是債權債務的關系，根據(jù)合同相對性原則，“買賣不破租賃”原則不完全適用于房屋拆遷，所以拆遷所造成的利益和損失需拆遷人依據(jù)違約的情形進行處理和承擔。拆遷人還需在賠償合同中詳細規(guī)定好拆遷人所需要支付的費用。

2.抵押權人

抵押權有著物上代位性的特點，按照《中華人民共和國擔保法》以及最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》的有關規(guī)定，抵押權人對于拆遷人的房屋拆遷進行賠償，其中拆遷人有著優(yōu)先的受償權。房屋進行拆除以后，可以通過抵押權的物上代位性對于抵押人的權利進行相應的保護，但是按照貨幣補償及產權調換而言，抵押人的保護形式多種多樣，例如貨幣補償需要抵押人的訴訟請求，而并不是拆遷人向抵押人進行補償金的發(fā)放，否則會違反《中華人民共和國擔保法》里的相應細則規(guī)定。

二、房屋拆遷中存在問題及建議

（一）有關房屋拆遷法律方面的問題

1.非公益拆遷法律規(guī)定缺失

在我國《新條例》及《物權法》和其他相應法律當中，絕大多數(shù)是對公益性拆遷規(guī)定，尤其是《新條例》當中對公益拆遷進行了專門的詳細規(guī)定。但是也要明確非公共利益房屋拆遷的存在，且要進行合理化規(guī)范處理，然后再進行房屋拆遷，保證各施工部門的順利運作。在社會經(jīng)濟迅速的發(fā)展下，一定要合理的明確非公益房屋拆遷，然后根據(jù)市場本身的運作進行政府的適當干涉，有效的激勵公民自發(fā)的創(chuàng)造財富。為此需要依據(jù)《物權法》和《憲法》有關公民權利維護的精神下，更好的制定非公益房屋拆遷的法律法規(guī)。

2.公共利益界定過于寬泛

盡管《新條例》對《物權法》當中的公共利益進行了更加細致的界定，但是其中有很多的規(guī)定亟待考量，如果在舊的城區(qū)進行改造對于公共利益的損害程度，其中所涉及到的環(huán)境、水源、社會資源以及市政發(fā)展等等，如何更好的進行處理。在進行房屋拆遷時重新建設的基礎設計是否能夠滿足公共的需求。在法國，專門制定了行政征用目的的調查和審批，我國在進行公共利益界定時可以進行借鑒，公共利益最重要的要保證利益相關人員的參與權利，通過開展會議等方式進行拆遷決策，只有這樣才能夠更好的保證公眾利益的公平性。

（二）有關房屋拆遷主體觀念意識的問題

由于我國長期的專制計劃經(jīng)濟和歷史制度，進行房屋拆遷尤其是公益拆遷時由于拆遷人程序觀念淡薄，會十分容易造成《新條例》中的公告及會議等存于形式，并沒有過多的現(xiàn)實意義。被拆遷人在拆遷過程中缺少積極性和參與性，即便遭受不公平待遇也不會主動尋求法定援助等。所以相關部門需充分的強化拆遷法律程序宣傳和觀念意識的普及，對于獎懲機制進行相應的制定和規(guī)范。

（三）有關房屋拆遷中賠償制度的問題

一方面，由于土地的使用權受到長期的忽視，且在《新條例》中也沒有對征收房屋的土地使用權賠償問題進行合理的規(guī)定，政府部門進行房屋征收是為了獲取房屋的土地使用權，但是在《新條例》中卻對該權利賠償進行了回避，違背了民法當中的公平公正原則，與《物權法》中的一定制度不符。土地使用權在納入賠償范圍中時需要注意區(qū)分房屋的公共部分和地基部分，不同的地方進行不同的骨架賠償。另一方面，被拆遷人以外的利益相關人賠償缺乏，在《新條例》當中對于《物權法》擔保物權的規(guī)定，對出租房屋或設立抵押權的房屋征收時如何賠償沒有合理的規(guī)定，為此需要進行明確的制定，防止出現(xiàn)矛盾和糾紛。

（四）有關房屋拆遷中權利救濟的問題

司法制度作為公民合法權利的最后一道防線，需要加大重視力度，但是由于房屋拆遷問題較為復雜，司法并沒有十分專業(yè)，所以會導致各種各樣問題的出現(xiàn)。我國的司法體制存在著許多的弊端，進而并不能合理的保證被拆遷人真正的權利，如果對于裁決不服可以進行訴訟，法院會依據(jù)判處，法官不可以造法，在缺乏相關規(guī)定的情況下，司法救濟并不可以對根本問題進行解決，無法有效的滿足被拆遷人的需求。想要確保《新條例》對應的拆遷司法性，一定要對于房屋拆遷權利救濟問題加大重視力度，保證法治環(huán)境的穩(wěn)定，且在司法體制完全獨立的情況下對《新條例》的相關細則進行完善和制定，為司法提供合理有效的依據(jù)，保證被拆遷人的救濟權利得到真正的實現(xiàn)，為社會的發(fā)展奠定堅實的基礎。

綜上所述，伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房屋拆遷是不可避免的一項社會問題，需要加大重視力度。有效地解決房屋拆遷中存在的問題，需要立法、司法以及行政等相關部門的大力配合和協(xié)作，進而有效的形成政府、社會以及公眾權益合理化的局面，只有這樣，才能夠更好地促進社會主義市場經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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