房地產(chǎn)價格評估過程中租售實例選擇標準的思考

【摘要】隨著現(xiàn)階段經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)估價早已成為了社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱，成為了大多數(shù)人日常生活中不可缺少的部分，與此同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及社會經(jīng)濟的運作，給房地產(chǎn)估價創(chuàng)造了一個有利的生存空間，同時對人們的日常生活提出了更高的需求。因此，增強房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)技術屬于提高房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的基本條件。現(xiàn)階段評估人員需要深入展開研究與分析，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)評估專業(yè)知識水平的提升，從而減少業(yè)務風險的形成。本文主要是按照房地產(chǎn)價格評估過程中租售實例展開研究與分析，針對其選擇標準展開了一系列詳細的闡述，最后則是提出了相關建議來保障行業(yè)的健康運行。

【關鍵詞】房地產(chǎn);房地產(chǎn)價格評估;租售實例;選擇標準

在進行房地產(chǎn)價格評估額時候，針對同類型的估價對象需要選擇多種房地產(chǎn)評估手段，因此，評估人員不僅需要擁有豐富的知識，同時還需要能夠熟練的運用各類型方法。現(xiàn)階段，常用的房地產(chǎn)評估方法有收益法、市場提取法以及風險累加法，這些方法都有其各自的特點，如收益法可以有效測算資本化率以及凈收益，而風險累加法則能夠對市場利率進行審查，但是這種方法風險也是最高的。房地產(chǎn)市場以及社會經(jīng)濟的發(fā)展為我國房屋租售帶來了全新的條件，因此，本文是按照自身所學所用經(jīng)驗，針對市場提取法測算資本化率過程中租售實例選擇標準展開分析與研究。

1、租售實例的定義

在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對于房地產(chǎn)估價理論以及定義有明確的概述，然而針對租售實例相關方面的解釋卻非常少，并且對于其基本定義也相對模糊。因此在放租售實例的選擇標準并不清晰。所以，對房地產(chǎn)評估專員運用租售實例的標準理論有著一定的阻礙性作用。

市場提取法屬于運用和估價對象存在相同性質(zhì)的資料，如房地產(chǎn)凈收益以及房地產(chǎn)價格等，然后再選擇科學合理的計算法則，從而得到資本化率。本文則是認為，租售實例主要指的是和房地產(chǎn)估價對象存在相同收益性質(zhì)的房地產(chǎn)，同時與房地產(chǎn)的收益特征有關。市場法中所敘述的可比實例通常指的是在建筑結構、區(qū)位條件、環(huán)境、用途以及范圍等內(nèi)容和估價對象擁有類似的特征，存在擁有替代性特點的房地產(chǎn)，主要是強調(diào)房地產(chǎn)的效用特征。

2、可比實例與租售實例的聯(lián)系與區(qū)別

2.1可比實例與租售實例的聯(lián)系

可比實例與租售實例通常個是根據(jù)非常龐大交易實例中采用和估價對象存在某些層次上具備相同特點的房地產(chǎn);作用影響相似性，選擇是否科學合理，會對整個房地產(chǎn)估價結果形成非常明顯的影響，會直接作用于房地產(chǎn)估價的質(zhì)量;數(shù)量要求相同，通常需要采用多種類型，并且具備一定標準要求的交易實例;所選擇的實例在方法運用以及渠道選擇方面都存在一定的趨同性。

2.2可比實例與租售實例的區(qū)別

2.2.1理論依據(jù)上的區(qū)別

租售實例以及可比實例主要是以“代替原理”為基礎，然而可比實例和估價對象之中主要是由“效用替代”來完成的，從而得到“價值替代關系”內(nèi)容，同時強調(diào)房地產(chǎn)效用的相同性特征;但是估價對象以及租售實例之間存在一種“風險替代關系”，主要是以收益風險、收益特征為基礎，這兩者在本質(zhì)上存在一定的差異。

2.2.2用途上的區(qū)別

可比實例主要是以市場法為基礎，通常直接用于確定以及修改估價對象房地產(chǎn)市場價值的參照物;但是租售實例則屬于收益法當中，用來進行資本化率提取所出現(xiàn)的風險水平系數(shù)參照物。

2.2.3信息收集上的區(qū)別

可比實例主要將房地產(chǎn)的區(qū)位條件、環(huán)境、用途以及范圍等基本信息狀況進行收集，同時還包含了交易狀態(tài)、付款模式、成交價格以及成交日期等具體信息內(nèi)容。但是租售實例當中不僅需要包含上述信息數(shù)據(jù)之外，還包含了成交價格相匹配的同期凈收益值，也就是同期所產(chǎn)生的運營費用以及租賃價格。

3、租售實例的選擇標準建議

3.1評估人員嚴格遵守各項規(guī)則標準

評估人員需要遵守房地產(chǎn)評估的標準價值義務，需要按照“風險代替”原則，將“收益風險水平”當成最終的審核標準。針對租售實例中所產(chǎn)生的凈收益水平以及成交價格需要展開詳細的調(diào)查、取證，并將其進行分類、修正、對比分析等，從而保障其具備一定的客觀性。

3.2代表性租售實例選擇

租售實例能夠選擇兩個和估價對象屬于同一區(qū)域的成交實例，能夠增強房地產(chǎn)股價的代表性，然而不可以將所有的租售實例都選擇相同的區(qū)域，尤其是不可以出現(xiàn)所有房地產(chǎn)權利都只屬于同一開發(fā)商或者同一經(jīng)營者，從而杜絕人為壟斷的現(xiàn)象產(chǎn)生。

3.3多樣化租售實例的選擇

若是存在多樣化要求以及條件的租售實例過程中，則需要選擇和房地產(chǎn)估價對象性質(zhì)趨同性最高，不可以出現(xiàn)低估以及高估的現(xiàn)象，從而放棄符合標準需要，選擇非常不合理的估價對象。

3.4租售實例較少的選擇

若是租售實例相當少的過程中，則是能夠根據(jù)已經(jīng)成交的交割卻不了解收益值的情況下，則需要和房地產(chǎn)估價對象存在相同收益特征以及風險水平差不多的交易實例中，選擇最符合標準需求的對象，然后再通過市場估算法來得到該估算對象的收益價值，最后則是將其確定為租售實例。

3.5收集難度較大的租售實例選擇

若是存在收集難度相當大，租售實例不好選擇的過程中，則是能夠選擇出最具代表性的租售實例，并且這些租售實例能夠在某一時間段內(nèi)重復的進行同種類型以及結構房地產(chǎn)的估價。也就是說，租售實例能夠根據(jù)房地產(chǎn)估價檔次以及類型展開選擇。

結語：

總而言之，只有將租售實例的內(nèi)容以及含義完全了解清楚，科學合理的運用租售實例選擇標準，通過規(guī)范化的方法展開操作，這樣才能夠保障在房地產(chǎn)估價過程中租售實例的選擇標準才具備一定的效益。

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作者簡介：

朱三一（1979.7-），男，湖南，漢，本科，中級，湖南正陽房地產(chǎn)評估咨詢有限公司，研究方向：土地、房地產(chǎn)評估。